棚戶區改造房屋發證面積差異糾紛解決方案

鄭久應

（安慶市房地產市場管理處，安徽 安慶 246003）

一、問題糾紛產生背景

棚戶區改造是一項利國惠民政策，尤其是房票政策措施實施，即政府拆除老百姓房屋，折算成房價款，開具房票，老百姓憑房票購買商品房或二手房的行為。此舉多方互利共贏，一是滿足老百姓安置多元化需求，消化市場化商品房庫存；二是轉變拆遷老大難問題，推動城市改造進程；三是有利于政府對房地產市場管理的宏觀調控；四是改變城市面貌、改善人居環境，提高人民生活水平。自2008年中央啟動保障性安居工程以來，全國逐步推行棚戶區改造，僅2013年至2017年全國累計改造各類棚戶區2645萬套，惠及6000多萬居民，改造數量和惠及居民數量均比2008年至2012年翻了一番。作為中小城市安慶，近年來，棚戶區改造也在大范圍開展，拆遷房屋面積認定自然成為被拆遷人關注的焦點，申請棚改房屋面積復測的老百姓越來越多。有關復測面積糾紛集中反映的問題是：同一樓棟房屋，本應面積套型一致的房子，其發證面積不一致。產生此種現象的根源是：以前建造的房屋竣工后，交付使用前，沒有對整幢房屋建筑面積進行測繪，沒有進行分戶面積計算，沒有辦理房屋初始登記，沒有電腦查詢信息。但個案面積不同卻千差萬別、莫衷一是。

二、面積不一致主要歷史原因形成

（一）上世紀80年代至90年代初，我市城區房屋是由市人民政府發證辦公室發證，但具體實施部門較多，如房管所、房管科、私房所等單位，管理分散，不集中統一，公有房屋建筑面積基本由本單位繪圖計算，私有房屋實行自行申報制度。

（二）相關法律法規、規范滯后，部門成立滯后，業務開展滯后。有關房產測繪技術規范方面，1991年國家正式發布了中華人民共和國測繪行業標準《房產測量規范》，到2000年8月1日國家才逐步完善，出臺國標《房產測量規范》，行業標準相關規定缺失或不詳，已多年不適應房地產市場化發展的需要。我市專業房產測繪部門直到1993年成立，1997年才取得房產測繪資質，進行專業化運作。房屋初始登記（首次登記）業務按規定應于1998年實施，因條件不成熟，我市直到2002年才開展。

（三）上世紀90年代中期，國家取消福利分房，推行市場化商品房，加快實行職工優惠購買公有住房政策，房改售房時間緊、任務重，售房單位按公房證載圖紙（有些圖紙本身有誤）計算房屋面積出售公房，登記發證部門按房改售房合同面積登記，合同面積未經審核即發證。有些單位照顧職工，明確規定其所售的公有住房共有面積不售，造成發證面積中不含共有面積或只含部分共有面積，甚至出現同一單位不同批次出售同一戶型的房屋面積不同。

（四）早期建筑規劃設計制度不健全、工作不規范。建筑規劃設計圖紙隨意變更，房屋建造變更的隨意性更大，如擅自加建、減建，擅自變更陽臺的封閉樣式等等導致面積不一致的亂象。

三、房改房上市交易過程中的慣用做法

2000年以前房屋登記發證，發證建筑面積基本來源于申請人申請辦證時對其單戶進行測繪計算的面積。對單位房改房出售給職工的房屋辦證，更是簡化方便，基本上是按單位和職工的購房合同面積發證。后期這類房屋上市交易或其產權人認為面積有異議時，房地產市場管理機構通過審核其檔案資料信息，認為確實存在面積比較差異的，即派員現場復測，并按前期分攤計算規則（約定俗成的地方性規則）重新計算分攤，如面積增加的，再次通過房改政策增補購買，然后再行上市交易。但對建筑面積已經超發的產權登記人，房地產市場管理機構則很難勸其變更下調發證建筑面積。于是，面積不一致現象依然長期保存，問題矛盾一直潛伏在那里。房地產市場管理機構和房改售房的產權人之間矛盾逐漸增大、工作量逐漸增大、信訪量逐漸增大，行政成本大大上升。

四、棚戶區改造激發棚改戶對棚改房屋價值追求

近年來，我市房價逐漸上升到高位期，受國家宏觀政策調控影響，棚戶區改造項目如火如荼，房票措施實施更刺激了老百姓拆舊房買新房的強烈欲望。我市棚戶區改造的房屋基本是1995年以前建造的，當時還沒有公攤面積的有關計算規定，發證面積差異比比皆是。棚戶區改造突然激發了沉睡已久的矛盾，點燃了拆遷戶對發證面積不一致的強烈不滿，以至于出現發證面積正確住戶，拼比發證面積錯誤（多發）住戶的攀比現象，經常出現面積計算規則（自墻、共墻問題、樓梯按戶、按面積分攤問題）的爭論不休現象，嚴重影響拆遷進度、工作秩序、政府公信力。

五、實踐意見建議

為了更好地服務政府棚戶區改造工作，本著尊重歷史、實事求是的原則，按照物權法、國有土地上房屋征收與補償條例等法律法規規定，對棚改房屋面積不一致問題，我們經過多輪會議研究，并吸納相關城市經驗，采取如下解決方案：

（一）棚戶區改造房屋面積認定，原則上以產權證記載面積為準，不再進行面積復測，需要復測的，由房屋征收主體申請并報房屋征收部門同意委托房產測繪部門進行復測計算。此舉變產權人委托為征收部門委托，大大降低各種成本，提高了棚戶區改造進度，減少了不必要社會糾紛。

（二）按照房屋套內面積進行結算安置。即棚戶區改造伊始，通過政策宣傳，實行拆除房屋套內面積和安置房屋套內面積一致的原則進行結算。該方案可以適合解決拆遷房屋與安置房屋公攤系數相差懸殊的情形。

（三）借鑒周圍地市相關經驗完善房屋面積復測相關材料，征求市各區及征收辦意見，并報市棚改指揮部會議討論研究。如有關市區規定：當相同套型房屋證載面積不一致時，按照就高不就低原則予以確認建筑面積和套內面積。