我國房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場供求關(guān)系對經(jīng)濟的影響

戰(zhàn)曉霞

（山東臨沂莒南縣住房保障中心，山東 臨沂 276600）

引言

1998年,政府部門對房地產(chǎn)制度進行大幅度的調(diào)整。雖然，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，對我國經(jīng)濟產(chǎn)生很多積極影響，但卻存在不健康發(fā)展態(tài)勢，“虛高”就是其中之一。在此期間，房地產(chǎn)市場內(nèi)吸入了大量的資金，本文通過研究房地產(chǎn)供求關(guān)系，期望通過平衡供給和需求來使我國房地產(chǎn)回歸健康發(fā)展，穩(wěn)定我國經(jīng)濟，進而保護消費者合法權(quán)益。

一、我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析

（一）需求總體分析

自98年房改后，我國房地產(chǎn)運行機制發(fā)生變化，政府不再向人們提供住房，消費者從房地產(chǎn)市場選購，人們對住房的需求從最初的隱藏需求轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨蟆ｋm然人們收入水平比過去提高很多，但相對于房產(chǎn)消費，也是也有很大的經(jīng)濟和精神負(fù)擔(dān)。

在房地產(chǎn)變革后，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入市場調(diào)節(jié)機制中，由價格決定房地產(chǎn)的供求關(guān)系。在改革初期，房地產(chǎn)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量。隨著人們生活水平提高，對房地產(chǎn)需求也由基本需求變?yōu)楦邩?biāo)需求，這樣刺激了房地產(chǎn)的供求關(guān)系。改革初期處于計劃生育階段，現(xiàn)放開二胎，改變了家庭人口結(jié)構(gòu)，為進一步刺激了房地產(chǎn)供求關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。

（二）供給總體分析

98年房改后，政府也對土地供應(yīng)市場進行了改革，有無償劃撥、協(xié)議出讓和批租等形式。在房地產(chǎn)需求推動下，為滿足消費者對房地產(chǎn)需要，政府采取可降低土地供應(yīng)成本來促進房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)。

2002年7月1日，國土資源部實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)起到里程碑影響。在規(guī)定中，政府首次明確提出了，由市場調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展，土地使用權(quán)以招、拍、掛方式公開出讓。開發(fā)商通過競價拿地，也使開發(fā)商增加土地成本。該規(guī)定的實行，將土地資源進行了很大的變革，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有根本性影響。

以上兩種房地產(chǎn)制度改革，使我國房地產(chǎn)從計劃體制推向了市場機制，。在運行初期，對我國房地產(chǎn)有積極的促進作用，但同時隱藏很多潛在風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系主要影響因素

（一）土地資源

首先，土地供給方面，在2014年期間，政府通過放寬貨幣，促進市場內(nèi)庫存消化，隨之供應(yīng)滿足不了需求，房價隨之上漲。隨后政府為限制房價采取了增加供應(yīng)量的措施。其次，土地需求方面，競價模式由原招、拍、掛等，轉(zhuǎn)化為精細(xì)化限價、熔斷、自持、資金審核等規(guī)則平穩(wěn)房地產(chǎn)。

（二）金融調(diào)控

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也受到金融調(diào)控的影響，可對房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控起到一定作用。在房地產(chǎn)供應(yīng)中，國家為避免房地產(chǎn)過熱或者過冷，可通過調(diào)整貸款比例、貨幣松緊等方法；在房地產(chǎn)需求中，在短期內(nèi)國家可通過一系列方法引導(dǎo)購房者的選擇，從而調(diào)整房地產(chǎn)需求量，例如調(diào)整貸款利率、貸款年限、首套房比例等。政府政策不但可用金融、稅收等手段直接影響房地產(chǎn)的需求，還可通過控制土地和國有資金直接轉(zhuǎn)換供求關(guān)系。

（三）人口結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)的價格主要受到供給和需求的影響，而人口因素影響房地產(chǎn)的需求，其中，受影響的人口的家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)最關(guān)鍵。人口結(jié)構(gòu)可充分表現(xiàn)出該國家對房地產(chǎn)潛在的需求。例如，對于日本來說，老年人占比較大，對未來房子需求較小；若該國家15歲至35歲人口比重較大，對房產(chǎn)需求較大。

（四）市場管理

政府行政措施實行，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。2010年開始限購，到后來的“限購、限售、限商改住、限貸、限土拍、限價”等一系列措施，均為市場控制策略。從這幾年的效果來看，短期行政手段，對于房地產(chǎn)的價格和成交量有顯著的效果。但是，行政手段只能短暫的延后市場供求，不能真正解決房價上漲關(guān)鍵問題。

三、房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的影響

（一）對經(jīng)濟的宏觀影響

房地產(chǎn)的開發(fā)不但影響房產(chǎn)，也會帶來關(guān)聯(lián)性的其他行業(yè)的發(fā)展，例如可帶動鋼鐵、水泥、裝修、設(shè)計等，它們所帶來的經(jīng)濟對我國整體經(jīng)濟的影響有很大的促進作用。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系到社會多個行業(yè)的安危，多個行業(yè)緊密關(guān)聯(lián)。

（二）對經(jīng)濟的微觀影響

房地產(chǎn)對于我國經(jīng)濟的發(fā)展主要表現(xiàn)在人們消費中，根據(jù)相關(guān)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從2015年開始，我國房地產(chǎn)產(chǎn)值持續(xù)同比增加，其中住宅投資占房地產(chǎn)的66%。雖然，從2017年，國家實行多種行政手段和銀行增加利率以來，雖暫時使房地產(chǎn)停滯，但社會各界對房地產(chǎn)的關(guān)注不少，對于剛需居民來說，同樣是很大的壓力，對居民的日常消費水平受到一定的影響。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)與我國的整體經(jīng)濟相濡以沫，本文分析了房地產(chǎn)供求關(guān)系和影響的關(guān)鍵因素，可通過調(diào)整供求關(guān)系加促房地產(chǎn)發(fā)展。要使我國房地產(chǎn)對經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，除了健全的法律制度和保持人民幣穩(wěn)定外，在保證人們對房地產(chǎn)需求基礎(chǔ)上，調(diào)整人口的家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，以及可通過市場管理、土地資源、政府調(diào)控等方面進行人為干預(yù)，使房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求穩(wěn)定，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險，使房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，使我國經(jīng)濟發(fā)展進入良性發(fā)展中。