老舊房屋維修管理和改造策略分析

王龍

大連市建設(shè)工程集團有限公司 遼寧大連 116000

隨著人們生活水平的不斷提高，很多存在已久的老舊房屋無論在適用程度、美觀度以及建筑結(jié)構(gòu)上都已經(jīng)落后于人們的居住標(biāo)準(zhǔn)。基于此，對老舊房屋進行維修和改造，自然成為人們關(guān)注的焦點，本文中筆者就將圍繞這一議題展開論述[1]。

1 維修及改造老舊房屋的目的

很多投入使用已久的房屋，很容易在外立面和結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)問題，當(dāng)然導(dǎo)致這個結(jié)果的原因有很多，比如設(shè)計沒有達到要求、施工工序沒有得到嚴(yán)格落實、施工過程不夠規(guī)范等。存在這些問題及原因的房屋隨著時間的推移，地基下沉、墻體開裂、結(jié)構(gòu)不穩(wěn)等問題出現(xiàn)的概率會大幅度上升。

但要想從根本上解決這類問題，就必須降低隱患發(fā)生的概率，保障房屋的質(zhì)量安全。加入需要改造的老舊房屋經(jīng)過改造后仍然存在使用價值，那么施工人員就需要結(jié)合房屋的實際情況，加固建筑結(jié)構(gòu)、修復(fù)外立面，進一步延長房屋的使用壽命。另一方面，對老舊房屋的維修管理和改造還包括這樣的目的，即讓經(jīng)過維修和改造的房屋，即便在面臨變形之類的問題時，依然能夠確保其支架和鋼韌度控制在合理的范圍內(nèi)，并確保其擁有極高的抗震強度。

2 維修及改造老舊房屋的難點所在

對老舊房屋進行維修和改造，難點主要體現(xiàn)在這樣兩個方面：

2.1 缺少維修及改造基金

盡管很多老舊房屋的業(yè)主在購房之初就繳納了“房屋維修基金”，但是這筆費用通常情況下只能被用作公共區(qū)域的防水、漏水、公共設(shè)施維修等的花費；而且更為嚴(yán)重的是，一些房屋本就獨樓獨棟，既沒有公共區(qū)域、業(yè)主也從來沒有繳納過維修基金，所以即便想要對這些房屋進行改造也沒有充分的資金；亦或者物業(yè)公司從業(yè)主那里回收的物業(yè)費根本不足以完成房屋維修工作，這樣維修和必要的管理只能被擱淺[2]。

2.2 工作人員的素質(zhì)參差不齊

通常情況下，房屋的維修改造都是由房屋所在小區(qū)所屬的物業(yè)公司在指導(dǎo)完成。但是這類公司員工的薪資大多較低，且屬于附加值低的服務(wù)業(yè)，很難對高素質(zhì)人才產(chǎn)生較高的吸引力，同時因為維修改造房屋有需要改造者具備較高和綜合性的建筑技能和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，維修工作很難在現(xiàn)有的人力資源環(huán)境下得到充分指導(dǎo)，而有所完成。

3 維修及改造老舊房屋的主要策略

在我國，目前負責(zé)維修和改造老舊房屋的主力軍便是物業(yè)公司，但是相對而言我國的物業(yè)公司對此類的業(yè)務(wù)操作上尚不算熟練，而且因為很多老舊房屋本身存在的不封閉、缺乏管理的現(xiàn)狀，維修之事常常難以快速提上日程。而且很多物業(yè)公司即便開啟了老舊房屋維修，也僅僅是針對公共區(qū)域而言，實際落實到業(yè)主需求范圍內(nèi)的維修價值遠遠沒有實現(xiàn)，這將直接影響到其服務(wù)能力和效果。所以要想改變這樣一種情況，必須從這樣幾個角度進行調(diào)整：

3.1 明確維修及改造的要點

首先，相關(guān)工作人員要對自身從事的工作足夠重視，要檢查老舊房屋時，必須細致、周到、全面；

其次，確保老舊房屋維修管理的質(zhì)量，延長房屋的使用壽命，確保其較之以前擁有更為良好的使用性能；

再次，在維修和改造老舊房屋的過程中，不能對其的主體結(jié)構(gòu)造成較大的干擾；

最后，對老舊房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及改造后的環(huán)境、結(jié)構(gòu)進行重點檢查。其原因在于很多老舊房屋本身是使用磚混加預(yù)制樓板的結(jié)構(gòu)建造的，金屬構(gòu)件很容易出現(xiàn)銹蝕、而木質(zhì)結(jié)構(gòu)則很容易出現(xiàn)腐爛的問題，所以在迫切需要改造的小區(qū)當(dāng)中，很多房屋已經(jīng)出現(xiàn)明顯的外部開裂、表皮脫落的嚴(yán)重情況。

3.2 遵循“服務(wù)至上”的原則

物業(yè)以服務(wù)廣大業(yè)主為重要指向，因此其一切工作的開展都應(yīng)站在業(yè)主的立場上，即便是對老舊房屋進行維修管理，也是為了讓業(yè)主生活品質(zhì)得到提升，在生活質(zhì)量方面得到滿足[3]。

基于此，負責(zé)老舊房屋改造和維修的工作人員必須秉承“服務(wù)至上”的原則，充分尊重廣大業(yè)主的觀點和訴求，在保障安全的前提之下，讓業(yè)主所面臨的困境得到妥善解決。

3.3 做到安全合理、經(jīng)濟適用

維修和改造老舊房屋目的在于維系房屋的使用價值，所以無論其本身處于哪一階段，改造和維修都是必不可少的。廣義而言，房屋維修主要包括三種形式，即翻建、維修和改造，其中翻建主要是指拆除老舊房屋，在原有的地面上進行新房屋的建造，此種情況大多是針對那些沒有改造和維修價值，但是出于整體規(guī)劃需求而需要新建的項目；維修則是指通過房屋進行修葺，維護設(shè)備以及構(gòu)件的主要使用功能，盡最大可能滿足業(yè)主的需求，也盡可能延長這些老舊房屋的使用壽命；改造則是指在相關(guān)措施及技術(shù)的輔助下，通過更換和增加材料等方式，來拔高房屋技術(shù)的使用標(biāo)準(zhǔn)和功能呈現(xiàn)[4]。

3.4 吸引并培養(yǎng)高素質(zhì)的人才

老舊房屋的維修管理和改造需要高素質(zhì)的團隊來進行操作，具體來說，需要從這樣幾個角度予以實踐：

首先，增加投入、吸引高素質(zhì)人才，房屋改造和維修管理團隊當(dāng)中必須要有高水平和高質(zhì)量的工程師、建造師；

其次，面向工作人員定期開展培訓(xùn)，幫助其樹立良好的服務(wù)意識和豐富的管理經(jīng)驗，要通過理論和實踐相結(jié)合的方式，不斷提高工作人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)技能。

總而言之，隨著房屋投入使用時間的不斷延長，很多老舊房屋面臨頗為現(xiàn)實的質(zhì)量問題，有待引起相關(guān)人員的關(guān)注和重視。而在實際施工的過程中，相關(guān)人員有必要根據(jù)實際情況，制定切實可行的維修和改造方案，并確保將各項工作落到實處，在維系老舊房屋原本價值的同時，更提高其使用價值。望筆者在本文中的論述，能夠為廣大從業(yè)人員帶來一定的啟發(fā)，能夠切實找尋到有助于老舊房屋價值和功能開發(fā)的渠道[5]。