基于價值鏈的房地產企業成本控制研究

摘?要：近年來，隨著國家宏觀調控力度的增強，房地產行業已經進入了微利時代，房地產企業面臨著資金鏈緊縮、存貨量增加、資金周轉率直線下降、凈利潤也大幅削減的經營問題，迫使著房地產企業必須放棄原來的粗放型——高成本高房價的經營模式，轉而通過控制成本來增加利潤提升空間。因此，文章將從價值鏈的角度來分析房地產企業如何通過成本控制實現精細化管理，規范市場，促進穩定且長足的發展。

關鍵詞：價值鏈理論;房地產企業;成本控制;策略

一、 引言

我國進入21世紀以后，雖然發展勢頭一向迅猛，但是隨著炒房熱、高房價等影響到民生權益的問題頻頻出現，由此政府對房地產行業也加強了宏觀調控的力度，各地限購政策的紛紛出臺，也不斷地壓縮著房地產行業的經營利潤。而成本控制能夠讓房地產行業更安全地度過此次“寒冬”，抓住朝著集約化效益模式轉型的時機，從而實現利潤最大化的目標。

二、 價值鏈相關理論概述

（一）價值鏈理論簡介

價值鏈囊括了企業所有的價值創造活動，可以分為基本價值活動和輔助價值活動，像生產作業、內外部后勤、服務等活動歸屬于基本價值活動，而像采購部門、人力資源管理、采購等被歸屬于輔助價值活動。價值鏈中不論價值是無形和有形，都能夠創造出不同大小的經濟價值。比如房地產如果加強品牌建設，可以為各項經營活動進行無形的名譽宣傳，最終作用于企業合作機會增加、利潤增長。

（二）房地產企業價值鏈類型

1. 內部價值鏈

內部價值指的是企業內部市場部和成本部之間所創造的價值聯結體，而最終通過顧客價值大小來體現。內部價值鏈分析的重點是要找到各個作業的成本動因，并對增值型作業和非增值型作業進行區分，從而提高內部價值鏈的分析效率。內部價值的大小直接影響著企業的核心競爭優勢和成本優勢，比如說采購活動就與成本息息相關。

2. 橫向價值鏈

橫向價值鏈分析的對象聚焦于整個產業中的所有企業之間的競爭優勢上，通過比較競爭差異來幫助企業尋求可以突破的核心優勢。但是如果把握不好，也會給企業帶來很多競爭風險。像爭取競爭資源、分析競爭對手等都屬于橫向價值活動。

3. 縱向價值鏈

像房地產企業上下游的產業鏈活動就是縱向價值鏈的構成要素，從原材料購入、產品生產，到終端銷售、物業管理等環節中所創造的價值，都會直接影響到企業的競爭優勢和成本控制效果。縱向價值鏈的成本控制也是對經營收益影響最大的關鍵環節。

三、 基于價值鏈的房地產企業成本控制的優化策略分析

（一）價值鏈上游成本控制的要點

1. 決策階段成本控制

決策階段又分為發展戰略和競爭策略的制訂階段、可行性研究階段兩個階段。首先在制訂發展戰略規劃以及競爭策略的階段中，房地產企業要綜合各個方面的因素去尋找可以投資的機會，比如客戶群體、市場風向、社會熱點問題、地理位置、區域經濟、業態分布、國家政策等因素。在可行性研究階段，初期要對擬投建項目進行市場材料價格調研、項目所在區域的經濟、社會發展現狀、項目規劃方案、項目財務分析、對投資和銷售收入的估算等研究，大數據有關分析發現，項目擬投建階段的決策與可行性研究對工程造價的影響可以占到85%以上，因此需要十分重視。

2. 規劃設計階段成本控制

設計階段對于整體工程造價會造成很大的影響，因此需要對設計階段的成本控制進行精細化規劃，具體如下。

（1）設計階段要通過委托代理的方式來引入科學的競爭機制，也就是通過招標的方式來對投標企業進行優選，從而確保設計方案更為準確和科學，從源頭上降低工程糾紛的發生概率。

（2）加入預算限額管理機制。管理者要提前設定好工程預算投入額度和費用控制額度，從而讓設計人員在規定上限額度之內，從而盡可能減少整體工程造價成本，拓展利益增長空間。

（3）加強圖紙會審

為了確保圖紙設計的可行性、經濟性，要注重審核的嚴謹性和客觀性。企業可以請專業的第三方設計咨詢機構或者專家來參與審核，以此來降低圖紙設計的不規范性和不合理性。

（4）融入價值分析

根據價值工程理論，房地產企業需要強化成本控制，實現功能和造價的統一。

3. 招投標階段的成本控制

（1）采取招標方式編制工程量清單

通過招標的方式能夠幫助房地產企業挑選出性價比最優的工程量清單，同時還要以技術、信用資質、施工質量、工期、價格等要素來挑選出最適合的施工企業。但是要注意不要用費率進行招標編制，而是應當用固定總價或者可調動總價合同的形式來進行招標，確保工程量清單的合理性。

（2）中標應當是以合理低價為標準

一般都是合理低價作為中標依據，而中標后則不再繼續壓價，不是必要情況最好不要選擇最低價中標的評判依據。

（二）價值鏈中游的成本控制要點

1. 采購階段的成本控制

采購環節中的材料成本控制是至關重要的，因此房地產企業首先要通過招標的方式來選擇信用資質好、材料質量高的供應商。其次要創建采購信息管理系統，對材料價格進行動態化管理，可以盡可能用新興節能材料與設備來替代傳統耗能較大的材料與設備。此外就是要根據工期進度的需要制訂好材料進場的計劃，提供充足的材料供應，防止倉儲成本過高以及大量材料積壓而變質的情況出現。同時還要加強對庫存的管理，房地產企業需要制訂完善的內部采購和倉儲制度，讓施工單位能夠按規范的流程登記材料明細賬目，清楚全面進行會計核算，對倉儲材料進行合理的分類，完善出入庫、轉移等簽批流程，從而有效降低倉儲成本。

2. 合同評審階段的成本控制

在整個工程建設周期之內，參與的組織單位有設計單位、供貨商、施工單位、監理單位等，他們都要與開發商分別簽訂相應的合同，以此來劃分清晰雙方的權責和利益。是否建立行之有效的合同管理制度是保障合同規定是否能夠如約或如期達成的必要手段，合同中涉及的金額、數額等都直接影響著工程成本控制的效果。另外合同管理制度應當根據我國《建筑法》《合同法》等相關政策，要對合同風險做到提前合法控制、執行中進行及時風險轉移或者規避等管理。

3. 施工階段的成本控制

施工階段的成本支出事項是最多的，與此同時投入資金比也是最大的。在施工階段房地產企業要注重兩點，即變更設計以及現場簽批的成本控制。首先企業要規范成本控制執行流程，劃分各個崗位的職責，并分攤成本控制任務，通過監理人員的監督與績效考核，將成本控制落實到工作中。同時還要讓項目負責經理人員了解圖紙設計要求，加大施工前的審核力度，對于可能存在變更的情況進行成本費用控制的重點說明。其次就是要完善現場簽批的管理制度，現場要設置合適的位置用于施工材料的堆積，避免占道或者加大隱藏的安全風險，盡可能降低運輸與損耗成本。對于施工工序要提前設計好，與整體施工進度做好對接，控制錯誤工序帶來的不必要耗材、耗時成本。

4. 價值鏈下游的成本控制要點

價值鏈下游一般就指的是竣工決算和銷售階段的成本控制。在竣工決算階段要做好審核結算，根據《工程造價管理法》以及雙方簽訂的合同固定，要加強全過程的審核，避免任何一個環節產生不必要的成本支出，比如設計變更成本、竣工結算成本等。同時盡可能選擇三級審核機制來確保結算結果的公平性。也就是先讓跟蹤工程施工的審計單位進行初審，然后再由開發公司進行復審，終審交由第三方機構處理。

對于營銷階段，要主要節約廣告投放、代理、策劃等環節的成本，還要控制營銷部門的日常辦公費用、現場宣傳費用等。房地產企業可以制訂相應的成本控制管理辦法，并將其指標納入營銷環節相關部門的績效考核中，建立有效的反饋機制，從而讓成本控制制度行之有效的貫徹下去。

四、 結語

綜上所述，通過價值鏈理論闡述，將價值鏈分為三個階段，即上游、中游以及下游，來分別分析房地產企業要注意的成本控制的關鍵點。從而期望房地產企業實現全過程的成本控制，加速朝著集約化效益模式轉型，提升利潤增長空間，在“寒冬”中保留競爭實力，厚積而薄發。

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作者簡介：徐娟，諸城市金盛元房地產開發有限公司。