開發商代收稅款行為之法律分析

摘?要：近年來，在房地產銷售環節，開發商向購房者要求代為收取稅款的現象越來越常見，一些開發商甚至以此作為辦理房屋產權證書的前提條件。開發商是否有權代收稅款？代收稅款行為引發的糾紛如何解決？如何有效保護購房消費者合法權益？諸多問題亟待解決。

關鍵詞：開發商;代收稅款;糾紛

一、 引言

商品房購買者依法完稅的行為在交易實踐中會直接影響開發商售房手續的完善及后期房屋產權證書的領受，出于對自身利益的考慮，一些開發商實施了代收稅款行為。

二、 代收稅款行為的常見類型

房地產銷售實踐中，開發商向購房者代收稅款的行為主要分為以下幾種類型。

（一）預收稅款型

該種類型表現方式通常為開發商要求購房者在繳納首付款時一并將應當由購房者繳納的稅款提前向其支付，但最終仍然由購房者以納稅人身份親自辦理相關手續，開發商只是協助款項的支付。此種類型的代收行為多是基于開發商對購房人納稅經濟能力的擔心，其實質是以預收款項的方式排除未來交易程序中由購房者一方帶來的不安全因素。

（二）代為納稅型

該種類型表現方式通常為開發商要求購房者在繳納首付款時一并將稅款提前向其支付，并最終由開發商向稅務機關繳納。此種代收行為是建立在開發商對購房者的不信任以及對自身的過度保護基礎上，往往存在著開發商對納稅征稅行為的錯誤認知。司法實踐中，常見因開發商不能繳納或未做繳納卻拒絕退還代收稅款而引發糾紛。

（三）辦證前提型

該種類型表現方式除了上述代為納稅型的內容之外，還增加了以購房者是否繳納了代收稅款作為辦領房屋產權證書的前提。即購房者如果沒有向開發商足額繳納代收的稅款，開發商可以拒絕為其辦理房屋產權證書。代收稅款行為與辦領房屋產權證書掛鉤是一些開發商對商品房銷售合同的單方調整。其行為反映了開發商對納稅征稅行為及自身合同義務的錯誤認知。

三、 代收稅款行為的法律屬性

（一）不是法律授權的扣繳行為

我國實行稅收法定制度，《稅收征收管理法》第4條明確規定：“法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。 ”即扣繳義務人法定制。具體到契稅和印花稅，《契稅暫行條例》和《印花稅暫行條例》的第一條都明確了納稅人范圍，但都沒有設定扣繳義務人。故開發商代收稅款的行為不是法律授權的扣繳行為。

（二）是否屬于委托代征取決于稅務機關的委托

委托代征是稅務機關出于有利于稅收控管和方便納稅的要求，委托有關單位和人員代征零星、分散和異地繳納的稅收行為。《稅收征收管理法》第29條規定：“除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。”國家稅務總局發布的《委托代征管理辦法》對委托代征行為進行了具體規范。開發商的代收稅款行為是否屬于委托代征，取決于其是否依法得到稅務機關的委托。司法實踐中，稅務機關委托開發公司辦理委托代征的情形較少。

（三）大多數屬于民事合同行為

實踐中，除稅務機關委托代征行為外，大多數代收稅款行為來自開發商和購房者的合同約定。即雙方簽訂合同，由開發商向購房者收取相關稅款并按照約定的方式向稅務機關繳納稅款。《合同法》第2條規定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。” 作為平等主體的開發商與購房者之間，以契約的方式設立了代收稅款的行為，該契約是否能夠產生有效民事行為的效力還取決于雙方具體約定的合同內容。

四、 代收稅款行為的合法性分析

結合代收稅款行為的不同類型，其合法性呈現出不同結果。

（一）預收稅款型系有效法律行為

如前所述，該類型代收行為實質是以預收款項的方式排除未來交易程序中的不安全因素。因后續納稅行為依然由購房者自行完成，故代收行為并不對稅款征收產生實質影響。根據雙方的約定，開發商提前替購房者保管納稅相關款項，等待購房者以納稅人身份辦理納稅手續后，開發商支付出預收款項完成最后納稅義務。以保管款項為目標的約定系雙方當事人真實意思表示且不違約法律、行政法規的強制性規定，也不損害公序良俗，符合合同的生效要件，屬于有效的約定。

（二）代為納稅型的合法性取決于開發商是否屬于委托代征

在開發商未受稅務機關委托代征的前提下，其既不是納稅人也不是扣繳義務人，在稅收法律層面并非合法的納稅主體，無法實現替購房者完成納稅。司法實踐中，很多糾紛的爆發正是因為開發商無法在客觀上完成納稅義務但又不愿意退還購房者相關款項，有些甚至出現了挪用、截留代收稅款的行為，導致購房者利益受損、商品房交易流程被阻斷。故只有開發商依法獲得了稅務機關的委托，其代收稅款、代為辦理納稅手續的行為才具備合法性。

（三）辦證前提型系無效法律行為

根據《物權法》第17條之規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”即獲得不動產權屬證書是基于購房人的不動產物權，在本身已滿足物權要求的前提下，領獲該證書的權利不被任何人限制、剝奪。在辦證前提型代收行為中，開發商利用商品房產權證書首次登記申領工作由其統一辦理的流程，要求購房者必須向其繳納全部稅款，否則停止辦理商品房產權證書。該行為既違反了開發商應當無條件辦理房屋產權證書的義務，也侵害了稅收管理秩序，屬于典型的無效法律行為。

五、 結語

綜上所述，分清開發商代收稅款行為的類型，探究該行為所體現的法律屬性，將有助于識別行為的合法性。面對有效的代收行為，購房消費者可自愿選擇接受，而面對無效的代收行為，消費者則應大膽拒絕或有效尋求法律保護途徑，維護自身合法權益。

作者簡介：戴娜娜，四川財經職業學院。