房價對居民消費的影響效應研究

牛靜敏 葉蘊盈 王勇

[摘 要]現階段，房地產對居民生活影響較大，房價的高低直接影響著居民除了住房以外的其他消費，那么房價對居民的消費究竟有多大影響？文章選取城鎮居民除了居住以外的其他消費性支出、房地產價格和城鎮居民可支配收入作為研究指標，以佛山市為研究對象，用Eviews軟件模擬，探討收入、消費與房價之間的關系，結果發現長期和短期佛山市的房價對居民消費有抑制作用。

[關鍵詞]可支配收入;消費;房價;佛山

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.29.029

1 引言

1998年我國住房改革以來，房地產市場持續發展，居民住房條件得到改善。住房具有消費和投資的雙重屬性。隨著房價的上升，居民在住房方面的消費支出增加，那么這些住房方面的消費是否能影響居民在除了住房以外的其他方面的消費，包括購買衣服、食品、汽車、旅游、保險、教育等。即高房價是否抑制了居民其他消費的增長呢？

房價通過消費理論以及一系列的傳導機制影響到了人們的消費，隨著經濟出現波動，政府這只有形之手就會參與到經濟調控，而消費作為經濟增長的動力，穩定消費就是這只有形之手調控目的之一。研究高房價對居民消費的抑制作用，可以幫助政府更好地去出臺、完善一些住房政策，使住房在消費方面不阻礙經濟的發展。2019年，佛山房價均價為1.3萬元/平方米。本文就作為二線城市的佛山地區來探究一下高房價是否對居民消費有抑制作用。

2 指標選取及樣本數據說明

2.1 理論分析與數據選取

房價對居民消費支出有兩種影響：①房價促進消費。對于有房者來說，直接賣掉這套房子，那么他的增值收益會增加，同樣對那種有多套房子且無貸款的人來說，這種收益是明顯增加，進而對消費有正面的影響，促進經濟的發展。②房價抑制消費。由于房價上漲，加大了消費者的負擔，對于租房者來說，意味著要支付更高的租金費用。而大部分消費者會把一部分收入都轉化為儲蓄，為以后買房做準備。這些支出和儲蓄都會擠出消費者當前消費， 進而導致他們當期預算約束比較緊張，從而消費減少。房價的上升對于消費者而言，是一種壓力，可能會使他們的消費心理進行轉變，不敢再去消費，致使消費力不足。房地產之所以會產生正反兩方面的影響，主要是由于房地產具有的屬性特征決定的。房地產具有長周期性、消費屬性和投資屬性。長周期性指房地產的消費通常要20年以上，而房屋的使用周期對其需求格局有重大影響。消費屬性是指房地產用于滿足居民日常的居住與生活需求。投資屬性指居民將房地產作為一種固定資產長期持有，以實現資產的保值增值。其中投資屬性和消費屬性的側重會隨著經濟發展水平而改變。當經濟發展處于較低水平時，居民的收入也是較少的，所以房地產僅需要用來滿足基本的生活居住。而當經濟發展好的時候，居民收入也跟著增加，這時房地產不僅用來滿足基本的生活居住，更多的是進行一種投資。房地產作為一種稀缺資源，應該是以消費屬性為重的，但是隨著經濟不斷發展，人口從農村向城市不斷轉移，加上我國投資渠道較少，導致房價一路飆升，超越了普通工薪階層能夠承受的正常水平。

通過對上面分析，得出房價對消費有促進作用和抑制作用。這里選取的是佛山市來研究房價對居民消費的影響。以城鎮居民人均可支配收入、城鎮居民人均消費性支出-居住和房價作為變量。一般代表房地產價格的有商品住宅價格、住房銷售價格和商品房成交價格等，佛山市采用的是商品住宅平均價格。下面將結合佛山市的具體情況，根據選取的數據來構建模型，對房價上漲與城鎮居民消費進行實證分析。

2.2 佛山市的數據分析

從圖1可知，佛山市城鎮居民人均可支配收入、人均消費性支出以及商品住宅平均價格基本呈持續上升趨勢，在1998—2017年，收入從10522元上升至46849元，城鎮居民人均消費性支出-居住從7614.11元上升至26655元。在2014年，城鎮居民人均可支配收入與消費性支出都有回落趨勢。從圖中可以看出消費-居住在2014年減少。但是房價的增長幅度比收入和消費緩慢很多，特別是2002年后，差距就逐漸拉開。收入和消費都是2014年下降了一點，而房價呈上升趨勢。為了更準確地分析它們之間的關系，筆者將通過建立模型來解析。

2.2.1 ADF檢驗

從表1中可以看到FSR（收入）、FXF（消費-居住）、FFJ（房價）的統計量值均比5%查驗程度臨界值要大，以是謝絕序列是平穩的假定，這三個序列都是不平穩的。因而對三個序列分別舉行一階差分，得出的結果是<5%查驗程度臨界值，謝絕原假定，所以是平穩的，即FSR、FXF、FFJ都為一階安穩序列，可以進行協整查驗。

2.2.2 Johansen協整檢驗

從表2特征根跡檢驗結果中可以看出，當統計量數據為32.2557，大于5%下的值29.7971，因此拒絕有0個協整關系的假設;當統計量數據為12.3045，小于5%下的值15.4947，因此接受至少1個協整關系的假設。可以得出GSR、GXF和GFJ有1個協整關系。說明它們之間存在長期穩定的均衡關系。因此可以進行下一步向量誤差修正。

由式（1）可以看出，商品住宅平均價格上1%，會導致居民人均消費性支出-居住減少0.5729%。即從長期來看，佛山市房地產價格上漲對消費有擠出效應，抑制消費增長。

2.2.3 VECM（向量誤差修正模型）

由式（2）可以看出，商品房住宅平均價格、居民人均消費性支出-居住和居民人均可支配性收入三者之間存在一個短期穩定的協整關系。居民人均可支配性收入和商品房平均銷售價格系數都為負，即收入與房價對消費的影響是反向的。可以理解為：在短期，人均可支配性收入增加1%時，消費支出-居住則減少0.3543%;房價上漲1%時，消費支出-居住減少0.9036%。因此，可見佛山市房價變動在短期對居民消費起著抑制作用，存在擠出效應。

3 結論

通過分析數據可以得出：佛山市居民的收入、消費都是穩步上升的，在收入增長的2015年，房價卻有所下降，是因為受到2014年房地產市場政策的影響。2014年，由于整個宏觀經濟環境呈現低迷狀態，且商品房供過于求，導致房價下跌較快，因此政府出臺分類調控、“9·30”房貸新政、放寬公積金帶框等政策以應對房價下跌，再次印證了房地產市場是受政策影響較深的市場。

基于以上的結果發現，根據二線城市佛山的Johansen檢驗結果來看，在1998—2017年，房價變動和居民人均消費性支出-居住存在長期反向均衡關系，即房地產價格在長期對消費存在擠出效應。通過VECM的結果可以看出，房價對消費的影響是反面的，即房價上漲在短期會減少消費的支出，佛山市的房價對消費有抑制作用。

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