論不動產預告登記

朱玉卿

中國人民大學，北京 100872

我國經濟體系的重要組成部分其中就有我國的房地產行業，我國的綜合經濟水平也隨著我國的房地產行業的持續發展得到了持續的上升，但是這快速發展的背后卻有著一些問題。因為我國不動產預告登記制度的不完善，導致關于商品房權屬的歸屬問題糾紛不斷。迅速完善不動產預告登記制度和保證不動產預告登記制度的科學性，這是解決不動產預告登記問題的重要方式。

一、不動產預告登記的基本理論

（一）不動產預告登記的概念

不動產屬于物品，最典型的不動產就是房屋。不動產預告登記是在相關物品不具備登記條件的時候，為了保證物品的未來歸屬權而進行的臨時登記。不動產預告登記解決的是物品的歸屬問題，是一種物權制度。這種物權制度具有一定的排他性，這種排他性保證了未來不動產歸屬者的利益不被侵犯。這種預告登記方法的目的是使不動產的所有權人能夠讓自己所選擇的物權變動行為產生相應的法律效力。這種登記方法最重要的就是要符合預告登記的登記程序，只有符合了不動產預告登記的程序，這種登記方式才能保證不動產買受人的權益。

（二）不動產預告登記的特征

不動產預告登記具有三個特征：（1）擔保性，不動產預告登記是使不動產的所有權人所期待的物權歸屬得到法律保護的擔保方式，是一種重要的物權制度。預告登記制度將登記人的權利進行了相關的限制和保護，并且對物權變更雙方的行為進行了相關的約束，這種約束讓物權變更雙方的合法權益都受到了相關的保護；（2）臨時性，不動產預告登記只是一種臨時登記。不動產預告登記具有一定的時效性，超過一定時間的話，不動產預告登記的相關法律效力就會消失。這個時間長短根據我國現行的法律制度規定是三個月的時間，如果超過三個月的時間還未重新進行相關不動產登記，不動產預告登記的相關法律效力就會消失；（3）從屬性，不動產預告登記的基礎是不動產所有權人的權利成立并且有效。如果不動產權利人的權利不受法律保護，那么不動產預告登記的相關法律效力也會因為不動產權利人的權利問題而被撤銷，這就意味著不動產預告登記失敗。

（三）不動產預告登記的作用

不動產預告登記將物權變更的雙方進行了相關的行為約束，保護了雙方的權益。具體作用有四個：（1）保證歸屬權，不動產預告登記成功后，物權變更的雙方不得違反不動產預告登記協議中的義務，如果違背就要擔負相應的處罰。不動產預告登記的作用使得物權變更的雙方能夠按著協議規定的相關內容進行物權的變更，實現雙方物權變更的目的。（2）保證權利順位，不動產預告登記是當不動產權利人在向最終登記進行推進時，保證了法律上對于不動產權利人所選擇的權利順位。不動產登記所產生的法律保護效力，只有登記者才能享有，登記的優先權屬于先登記者，先登記者就是由不動產預告登記協議中的權利順位所決定。（3）破產保護，在登記人陷入破產的情況后，登記人可以利用不動產預告登記制度的相關法律效力讓自己的權益得到保障。使得自己在無法完成相關程序時，可以對抗不動產的所有權人，實現自己對于不動產的權利。（4）預警作用，不動產物權變更的雙方可能會因為綜合實力差距的懸殊，造成不動產物權變更的雙方的信息不完整和不對稱。這個情況會使得第三人因為信息問題而受到蒙蔽，而不動產預告登記可以為第三人提供出有效和完整的不動產登記信息，從而避免不動產預告登記的物權變更行為被認定為無效。

二、關于不動產預告登記的研究

不動產預告登記是一種在管理不動產歸屬權糾紛問題的一種有效方法，為了使不動產預告登記的目的達到人們理想的效果，許多研究不動產管理方面問題的研究者研究了對國外處理該問題的程序。（1）德國，德國的物權制度將物權變更的過程分為兩個部分，一個是債權行為，另一個是物權變更行為。不動產物權變更雙方應首先達成物權變更目的合意后，進行債權的登記和公布，接著還要滿足其他合同能夠生效的條件，然后再進行不動產預告登記協議的簽署，最終合同成立并生效。（2）日本，日本不動產預告登記的特征規定：第一，第三人在不動產物權變更的過程中，不是必要條件，只要不動產物權變更雙方的意愿能達到一致，不動產預告登記就能順利進行；第二，進行不動產預告登記流程需要雙方共同進行，單方當事人無法進行登記程序；第三，法院要出具相關不動產變更的證明，才能最終完成不動產物權的變更。

三、完善我國不動產預告登記制度的策略

（一）明確我國不動產預告登記的性質

在我國的不動產預告登記制度中，應該明確不動產預告登記中的不動產所有權人依然享有該不動產的各項權益，不動產的所有權人所享有的權利，其本質依然為不動產的債權。將不動產的所有權人所享有的債權進行相應的保護，不能光將解決問題的目光一直停留在排他性上，這是明確當事人的權利。我國的《物權法》在對于不動產預告登記的機構規定上，也具有著一定的問題。其規定了不動產預告登記應在當地的不動產登記機構進行辦理程序，而這種登記方法雖然進行了對不動產登記的分類，但是對于分類完成后的后續工作沒有明確進行工作的主體，這種行為就會造成登記混亂和法律效力不理想的情況發生，所以要明確登記機構的責任。

（二）完善我國不動產預告登記的程序

完善我國不動產預告登記的程序主要從以下三點進行：（1）提高申請標準，我國關于不動產預告登記的相關條例規定，在進行繼承遺產和受到饋贈的情況下得到不動產，只需要單方當事人提出申請登記就可以了，這種規定存在著一定的不合理性。這種規定雖然保護了買受人的利益，但是這種規定存在著對不動產所有權人的風險。單方當事人可以提出申請，但是要將標準定高一些，保護不動產所有權人的權利。（2）推進本登記，不動產預告登記的最終目的就是完成本登記。在進行本登記的推進時，進行物權變更的某一方可能因為擁有了不動產的部分權利，對推進本登記程序有著一定的懈怠。應該對相關問題進行行為上的約束，必要時直接進入執法程序，進而推動本登記的程序進度。（3）保證抗辯權，不動產預告登記應該保證不動產物權變更雙方的權利和義務相平衡，不應該注重保護某一方的權利而忽視了另一方的權利。

（三）增強我國不動產預告登記的效力

不動產預告登記是為了讓不動產預告登記制度發揮其作用而設計的登記方法，對于不動產預告登記制度的效力，國家應該從法律方面進行提升。從法律方面進行對不動產預告登記的效力提升，可以對進行物權變更的雙方進行良好的行為約束。在效力提升的基礎上，不動產預告登記制度的作用就能得到更好的發揮。

（四）擴大我國不動產預告登記的范圍

在不動產預告登記的實際程序中，將不動產預告登記的范圍擴大，擴大的方向主要從兩個方向進行。第一，將不動產預告登記的保護權利范圍進行擴大；第二，將不動產預告登記的對象范圍進行擴大。登記范圍的擴大對于完善不動產預告登記制度有著積極的作用。

四、結束語

我國經濟體系的重要組成部分其中就有我國的房地產行業，我國的綜合經濟水平也隨著我國的房地產行業的持續發展，得到了持續上升的時代背景下，不動產預告登記制度對于保護人民利益有著重要的作用。不動產交易的權益在不動產預告登記制度的規范運作下能夠得到較好的保護，并且不動產預告登記制度還保護了權利人的利益。該制度讓我國法律的公正性得到了充分的體現，其中的法律價值能對我國相關不動產法律起到良好的促進作用。盡快完善不動產預告登記制度，便能繼續高效的促進我國社會經濟的發展和保證我國人民的權益。