德國、新加坡房地產(chǎn)調(diào)控政策對我國的啟示

【摘要】2019年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的市場定位，這是中央政府2016年以來對于房地產(chǎn)市場一貫的指導(dǎo)意見。德國和新加坡房地產(chǎn)市場保持了一貫的穩(wěn)定，有值得借鑒的地方。本文將對此進(jìn)行論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 政策調(diào)控

2013年中央政府報(bào)告中提出：“堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制”，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2019年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。房地產(chǎn)市場的崩潰往往會帶來地區(qū)性乃至全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，例如日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅、美國次貸危機(jī)等。過于注重房地產(chǎn)的金融屬性，弱化其居住屬性，就會使得房地產(chǎn)市場投機(jī)情緒上漲，杠桿率陡升，從而加大房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

在全球范圍來看，德國和新加坡的房地產(chǎn)市場較為成熟且發(fā)展平穩(wěn)，對于我國的房地產(chǎn)市場的政策制定和政策執(zhí)行有一定的參考價(jià)值。現(xiàn)試析德國和新加坡的主要房地產(chǎn)政策及可借鑒點(diǎn)。

一、德國的房地產(chǎn)政策

德國占地面積為35.7萬平方公里，人口數(shù)量8200萬。從數(shù)據(jù)上來看，德國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于10%，可以說德國政府財(cái)政上并不依賴房地產(chǎn)業(yè)。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會福利體系的一個(gè)重要組成部門，房地產(chǎn)市場保持長期穩(wěn)定，1947年以來德國房價(jià)年均增長率保持在1.8%。

在土地政策上，德國土地大部分為私人制，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。國家可以進(jìn)行購買并進(jìn)行規(guī)劃：在金融政策上，穩(wěn)健的貨幣政策保證德國CPI增長率基本保持在2%①，在貸款政策實(shí)行“合同儲蓄”模式，使得政府可以將國民的儲蓄率和貸款率控制在合理范圍中;在稅收政策上，鼓勵剛性的購買需求，打擊投機(jī)性房屋買賣。在租賃房屋政策上，保證租客的權(quán)益。

二、新加坡的房地產(chǎn)政策

新加坡國土面積狹小，現(xiàn)面積大約700平方公里，總?cè)丝跒?48.39萬人，其中常住人口為360.85萬人。新加坡作為一個(gè)土地資源緊張的島嶼，通過合理的土地規(guī)劃、完善的保障性住房體系，保質(zhì)保量的解決了國民的居住問題。1964年，時(shí)任新加坡總理李光耀制定通過建屋發(fā)展局公布了“居者有其屋”計(jì)劃，僅僅20年就解決了全國八成居民的住房問題。同時(shí)，國家經(jīng)濟(jì)增長也帶動祖屋等房地產(chǎn)價(jià)格上升，國民通過購買組屋共享了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成果。

在土地政策上，新加坡土地所有制分為國有土地和私有土地兩種形式，通過土地征用政策，國家成為最大的土地?fù)碛姓撸旧峡刂屏藝彝恋氐拈_發(fā)利用。在金融政策上，采取了強(qiáng)制儲蓄的中央公積金制度，以個(gè)人自助與家庭互助相結(jié)合、強(qiáng)制性和交納比例的靈活調(diào)整等方式，保證了國民福利和社會穩(wěn)定。

三、結(jié)論

從德國和新加坡的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，兩國都在政策制定和實(shí)施中引導(dǎo)房地產(chǎn)商品回歸居住屬性和社會公益屬性。這是因?yàn)閮蓢?jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)并非是其支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢有所變化時(shí)，不需要通過調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)刺激經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)，兩國都制定目標(biāo)一致的一攬子房地產(chǎn)政策。這是建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制的基礎(chǔ)。要讓土地政策、財(cái)稅政策、金融政策、保障房政策聯(lián)動，多維度保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。通過梳理和總結(jié)德國和新加坡的房地產(chǎn)政策，對于我國未來的房地產(chǎn)政策調(diào)控政策的制定，建議如下：

一、基于“房住不炒”的理念制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性相當(dāng)緊密。也正因如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不佳時(shí)，往往會采取短期見效的房地產(chǎn)寬松政策：當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱時(shí)，熱錢涌入房地產(chǎn)市場，也會采取短期見效的房地產(chǎn)緊縮政策。這就意味著在過去，我國往往傾向于采用短期性房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如“限購”、“限價(jià)”等行政措施。建議在下階段房地產(chǎn)政策調(diào)控時(shí)，形成一攬子政策體系，從土地、租賃、稅收、保障、金融多維度發(fā)揮作用，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策

繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場存量房屋的稅收政策，設(shè)置極差利得稅和房屋轉(zhuǎn)讓稅，從而遏制短期性、投機(jī)性房屋買賣行為由中央政府主導(dǎo)，地方政府根據(jù)房地產(chǎn)市場特性及實(shí)際情況制定細(xì)則并執(zhí)行。

三、完善住房保障政策

首先應(yīng)完善住房保障政策，加大公租房的建設(shè)、拓寬供給渠道，保障中低收入群體居住需求。例如：在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，增加公租房建設(shè)、增加公租房的比重：拓寬公租房供給渠道，鼓勵集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，鼓勵企業(yè)參與公租房建設(shè)和運(yùn)營

其次，推進(jìn)租售同權(quán)政策的落地，租房者可以同等享受購房者在醫(yī)療、教育、戶籍、社會保障等方面的權(quán)利，

最后，政府要通過政策制定監(jiān)管體系，對住房租賃市場進(jìn)行管控，規(guī)范市場租賃企業(yè)和從業(yè)人員行為，通過立法保護(hù)租房者權(quán)益，提高租房者幸福指數(shù)。

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注：①德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，德國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù).https：//www.destatis.de/.2019-1-1/2020-1-1

作者簡介：曹漪，上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院2017級MPA研究生。