試析房產測繪中的房屋面積測算

凌廷幸

（憑祥市房地產管理所, 廣西 崇左 532600）

房產測繪主要由基礎測繪和項目測繪兩方面組成，房產面積測繪是二者的重要基礎。我國房地產行業對經濟建設有著重要貢獻，由于人們需要準備較高的資金購買住房，十分重視面積測繪，只有保證面積測繪的準確性，才能維護住戶的合法權益。

1 房屋面積概述

房屋建筑面積主要指建筑外墻墊腳以上多個位置構成的水平投影面積，主要由陽臺、樓梯、走廊和地下室等多個部分構成。建筑結構應具備較強的穩定性，且設置上蓋，樓層高度在22m 以上，必須是永久建筑。我國對于建筑最低高度提出了明確的要求，規定建筑的高度在2.05m 以上。在全套房屋面積測算工作中，主要由房屋建筑面積及分攤面積兩部分構成建筑房屋的總面積，而建筑房屋的面積主要分為房屋面積、陽臺面積和墻體面積。再者，共有房屋面積也是十分重要的概念，也就是說房屋有多個產權人，房屋是多個產權人共同占用的面積，主要由業主通行權和公共設施使用權構成。

2 房產面積測算的積極意義

房屋使用面積和建筑面積測算是房地產開發建設及城鎮規劃的重要基礎，其為產權所屬單位及戶籍管理提供了可靠的參考資料。房產面積測算的難度較大，對技術的要求較高，在測算中需確保其精度充分滿足測算規范的要求。房產測算的準確性與產權人、開發商和建筑單位自身的利益密切相關，所以房產面積測算十分關鍵。

3 房產面積測算中的問題

面積測算中的面積指的是水平面積，主要由房屋面積和用地面積構成。房屋面積測算中，要完成房屋面積、共有面積、產權面積及使用面積測算。

3.1 層高問題

房屋測量的標準中，明確指出待測的房屋建筑其層高不得小于2.2m，如建筑層高不足2.2m，則無法測算房屋建筑面積。房屋層高主要指房屋上下兩層樓面、樓面與地面或樓面與屋頂之間的垂直距離。所以在房屋層高測量中，要以樓面、地面和屋頂面作為參照面，故而2.2m 為樓面層高而非凈高。

3.2 斜坡屋面測算

規范中明確規定，斜面結構屋頂高度超過2.2m 的位置以其外圍水平投影面積來確定其最終的數值。斜屋面頂的房屋主要指在房屋屋頂或天面上，設置永久性可用于居住或置放物品的斜屋頂，房屋面積測繪中以2.2m 為計算取值。

3.3 關于飄窗問題

有關文件要求，在傾斜弧狀等不規則非垂直墻體房屋面積測算中，對于層高超過2.2m 的部分，需計算其面積。而房屋墻體向外傾斜、超出地線外沿的部分則需按照底板投影來確定最終的建筑面積。該規定明確了層高在2.2m 以下的落地飄窗，其面積均可忽略不計，而房屋使用面積有所增大，要將該面積算入房屋產權面積當中。

3.4 躍層戶室中的內樓梯測算

如測算過程中不將內樓梯面積歸入總面積，則確權過程中房產證上也不會顯示該樓梯的面積，這種計算方式缺乏合理性。工作人員需以自然層來計算，確定產權面積。

3.5 陽臺面積測算

測量規范中明確要求，完全封閉型的陽臺應以其外圍水平投影面積來確定陽臺的面積，非完全封閉的陽臺在計算面積時，要以維護結構外圍水平投影面積的1/2 來計算。由于露臺并未設置頂蓋，故而無需計算露臺的面積。投影的面積不得小于維護結構的一半，如小于維護結構的一半，則無需計算其面積。

3.6 實測面積與預測面積房屋的面積測算

房產測繪工作中，需結合建筑實際做好工程竣工前的面積測算與竣工后面積測算工作。

1） 房屋面積預測，在商品房銷售中，房地產管理部門應嚴格遵照法律規范和知識的要求，依據建筑房屋實地考察和施工圖紙預測房屋建筑面積，并將該數值作為房屋預測面積，該數值是判斷開發商銷售合法性的主要依據。

2） 房屋面積實測，竣工驗收環節結束后，主管部門需加強驗收審核，審核合格后，委托測繪資質較強的專業房屋測繪企業和機構嚴格按照法律規范要求測量房屋的實際面積。同時，專業測量人員要結合測量要求完成測算工作。房屋預測數據和房屋圖紙是房屋測算的重要參考，其可提高房屋測算的準確性。房屋面積測算中，如實測面積與預測面積存在顯著差異，則不利于測量的準確性。

再者，房屋建設中，面積也會發生不同程度的變化，受測量技術先進性，測量規范性和開發商過分追求經濟利益的影響，部分開發商隨意更改房屋建筑設計，從而產生了較大的誤差。另外，在房產測繪中，需要完成多個環節，面積統計和房屋拆遷及交易環節涉及到諸多的計量單位，再加上房屋面積自身的類型相對較多，為有效控制誤差，必須結合實際不斷優化測繪方法和技術。而房地產測量的應用途徑具有多樣性，主要涵蓋房地產產權、拆遷管理、交易、交易開發戶籍管理。為了確保城市規劃的有效開展，房屋面積實測也受到了人們的廣泛關注。

為了有效解決上述問題，工作人員要做好宣傳工作，使百姓在購房的過程中全面了解預測與實測之間的不同，且在合同備注中對其加以詳細的闡述和規定。

4 結語

總之，房產面積測算在房產測繪中意義重大，其既能夠維護購房者的利益，也有利于企業擴大社會影響力，從而減少因測算面積所引發的糾紛問題。