不動產登記工作中的疑難問題及應對策略

于笑雨

沈陽市勘察測繪研究院有限公司 遼寧沈陽 110004

1 不動產登記的主要特征

1.1 專業性高

對于不動產登記工作而言，其中主要將產權的歸屬、沿革的變化進行記錄，同時能夠將不動產權利情況進行反映，有著極高的內容專業性要求。例如，房地產平面圖測繪、土地界限認定以及房屋面積丈量等，都必須通過具有高深資質、專業能力的部門或工作人員將不動產信息報告出具。

1.2 復雜多樣性

對于不動產登記工作所具備的復雜性，通常表現為以下幾種：第一，多樣復雜的構成。對于不動產登記來講，其中主要是通過五大板塊構成，即海域、草原、土地、林地以及房屋等，其中將不動產登記的全面形式有所涉及。第二，多樣復雜的信息。對于不動產登記工作來講，其中，主要將屬性綜合信息、空間地理信息有所囊括，不僅具備自然情況以及權利屬性的多樣化信息種類，同時也具有地理分布所產生的相應信息數據。

1.3 動態連續性

在不動產登記工作之中，對于房屋土地信息登記工作而言，其具有較強的連續必然性與動態常規性，在居民生活中，房屋土地信息的登記，與其牢牢相關。伴隨著當前我國經濟的迅猛發展，促使房地產交易市場中，對于房屋的流通速度，正在不斷的加快，同時也帶來一定的壓力給房屋土地信息登記工作[1]。

1.4 流通性增量性

現如今，我國在房地產交易市場方面，正在不斷擴大，對于不動產登記的利用率以及范圍同樣也在不斷擴張。房屋土地正在不停交易，促使在不動產登記業務方面，其業務量正在不停上漲，促使的管理容量也在不斷加大。想要確保不動產的登記能夠得到長久、永久的存儲，就必須要采取高效的管理方式。

2 不動產登記土地使用權分攤問題

2.1 問題現狀

《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》(國土資發〔2015〕25 號)以及《不動產權籍調查技術方案》(試行)中規定，記載獨用土地面積和分攤土地面積。但實際上，這一規定的執行辦法并沒有一個統一標準，所以各地區的處理辦法也不盡相同。一般來說，大部分地區對商品房等一些共用宗項目，購房者要持有相關證明，例如國有建設用地使用權、房屋所有權轉移登記等，在這種情況下，不動產登記經辦機構在登記時，需要在不動產權屬證書上填寫詳細的宗地面積，并備注標記“土地面積共用”。此外，部分地區規定了住宅小區不分攤土地面積，非住宅小區分攤土地面積這一原則，或者有些地區的情況更為復雜，規定更為模糊，那么按照國家權籍調查等相關規定執行不動產登記事項，對無法進行劃分的土地暫時不做登記。

2.2 處理辦法

結合我國建設用地房屋分攤土地面積實際情況，考慮到我國大部分地區現狀，筆者建議建設用地房屋獨用土地面積及分攤土地面積應根據有關原則來進行分情況的處理。一是住宅小區以不分攤土地面積為原則，分攤為例外的地區，對其登記記錄時，其定著物土地使用權應根據其所在宗地的共有使用權來開展登記工作，而針對已經完成建造的建筑，不進行分攤發證。二是，在開展第一次辦理或轉移登記工作時，也需要根據出讓取得土地的范圍來進行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權面積。三是對不動產登記制度中關于建筑區內的共有道路、共用設施等方面的處理，關于這方面的使用權規定，業主應在首次辦理房屋所有權登記時，就應申請這些共用設施為業主共有，保護自身權益。四是對過去已經分攤的，已經分攤的會在不動產登記數據庫里有相關記錄，因此，需要不動產權利人關注和辦理相關變更手續后，并且注明共有土地使用權面積。

3 關于劃撥土地房屋登記問題

3.1 問題現狀

在有關文件及法律規定，當劃撥房屋所有權及國有建設用地使用權出現轉移的，應持有并提交該地區或有批準權的人民政府的相關批準文件。當需補交土地出讓價款的，則要根據相關法律補交土地出讓價款，并且提供土地出讓價款繳納憑證；或需要繳納稅費的，要依法繳納稅費，同時提交稅費繳納憑證。而實際情況當中，因為我國各地方政府之間對劃撥土地上的房屋所有權轉移的相關政策沒有得到統一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導致補交土地出讓價款和相關費用標準也存在不同，筆者認為，就個人住房房屋所有權轉讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關問題，地方政府不動產登記部門應嚴格按照《城市房地產轉讓管理規定》(建設部令第96 號)的相關文件辦法進行處理[2]。

3.2 處理辦法

一是部分需要繼續具有劃撥地性質的土地，不動產登記機構應準確地對該土地信息登記在不動產登記簿和不動產權證書上，要使該土地信息能時刻查詢到。二是關于補辦出讓手續并補繳出讓金的，不動產登記機構應向地區政府相關部門反映，由地方政府出臺相關政策來進行處理，明確政策意見后，不動產登記機構方可進行辦理不動產登記，實現不動產登記的統一規范。三是對一些經濟適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所有人需要變更房屋性質時，按照規定，經濟適用住房、單位集資建房等需要滿5 年后，按照相關標準繳納土地收益價款后，不動產登記機構可以對其進行產權變更為商品房，或者辦理國有建設用地使用權轉移登記等。四是關于劃撥國有土地使用權的相關規定。在進行國有土地使用權劃撥時，未經過批準無法用于單獨抵押，權利人只有對依法取得的建筑物進行抵押時，可以把劃撥土地使用權與其一起抵押。因此，不動產登記辦理機構的工作人員面對這種情況時，要注意抵押人出具的資料及相關憑證，如補交土地出讓金憑證，同時，登記人員應在其不動產登記簿、不動產登記證明、不動產權證書上注明“該不動產土地使用權為劃撥土地使用權”，通過這種備注可以讓其他部門了解，當要對房產進行拍賣或者進行抵押時，需要補繳土地出讓金，抵押權人才能有效享受到受償[3]。

4 結語

綜合上述分析，現如今，想要確保不動產登記工作能夠得到高效的管理，就必須要將現代化的科學技術充分加以運用，并且在實際工作中不斷改善與創新，才能夠促使不動產登記的管理從傳統向現代化邁進，促使不動產登記的管理模式得到優質的改善，促使不動產登記的管理工作能夠更加高效。