淺談房產(chǎn)測繪成果中房屋面積管理

范茂興

烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830002

當前，全國各地的房產(chǎn)管理部門按照《房產(chǎn)測繪管理辦法》的規(guī)定已基本完成了與其下屬房產(chǎn)測繪機構(gòu)的脫鉤，實現(xiàn)了測管分離。但脫鉤改制后，有些城市房產(chǎn)管理部門對房產(chǎn)面積測量成果的審核、監(jiān)督力度不夠，引發(fā)了“房產(chǎn)登記機關(guān)所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證產(chǎn)權(quán)面積不實”的現(xiàn)象，房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益因此受到侵害，產(chǎn)生了很多矛盾和糾紛。因此，對房產(chǎn)管理部門來說，盡快建立健全房產(chǎn)測繪成果監(jiān)督管理機制是當務(wù)之急。

1 房產(chǎn)測繪成果審核的重要性

房產(chǎn)測繪是房屋登記的重要依據(jù)，是建立全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)依據(jù)，房產(chǎn)測繪成果事關(guān)經(jīng)濟建設(shè)、國防建設(shè)、國家安全和社會發(fā)展大局，房產(chǎn)測量是測定和調(diào)查房屋及其用地的專業(yè)測量，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費以及城市規(guī)劃建設(shè)提供準確可靠的測量數(shù)據(jù)和資料，系房屋登記機構(gòu)為產(chǎn)權(quán)人登記房屋面積、頒發(fā)房產(chǎn)證的重要依據(jù)，房產(chǎn)測繪結(jié)果與產(chǎn)權(quán)登記密不可分，直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的利益[1]。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。房產(chǎn)測繪成果的真實性、準確性、合法性也要求經(jīng)房產(chǎn)測繪管理部門備案。因此，房產(chǎn)測繪成果只有符合房產(chǎn)管理部門審核備案要求后方可使用。

2 加強房產(chǎn)測繪成果中房屋面積管理

2.1 規(guī)范成果檔案

登記機關(guān)測管部門要求測繪單位必須提交完整的測繪成果資料，由測管部門建立房產(chǎn)測繪成果檔案。房產(chǎn)測繪成果檔案中的材料應(yīng)該比產(chǎn)權(quán)檔案中的房屋狀況資料更具體、全面，以滿足相關(guān)人員的查閱、核實，同時為房屋的變動、拆遷、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等提供重要依據(jù)。房產(chǎn)測繪成果檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容：房產(chǎn)測繪成果報告；現(xiàn)場勘丈筆錄及測量草圖；協(xié)議、證明材料、樓盤表、房產(chǎn)簿冊；房屋分幢平面圖、房屋分層平面圖、房屋分戶平面圖；共有建筑面積分攤說明書、房產(chǎn)數(shù)據(jù)計算書。

2.2 提高測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)

房產(chǎn)測繪中的房屋面積測繪對測繪人員的職業(yè)素質(zhì)要求非常高。因為當代房地產(chǎn)測繪工作具有高精度、高科技和高難度，所以對測繪工作人員的職業(yè)要求也非常高。提升房屋面積測繪質(zhì)量，離不開人才的支撐，因此，測繪機構(gòu)應(yīng)重視加強測繪人員的職業(yè)培訓(xùn)，不斷提高他們的職業(yè)素養(yǎng)。一般來講，合格的測繪工作人員必須具備三方面的能力：第一，測繪工作人員應(yīng)該熟知測繪專業(yè)領(lǐng)域的理論知識，具備嫻熟的專業(yè)操作能力，全面了解測繪工作的業(yè)務(wù)內(nèi)容；第二，測繪工作人員應(yīng)具備時代精神，在工作中勇于創(chuàng)新，秉承與時俱進思想理念，不斷學(xué)習(xí)新知識與新技術(shù)；第三，測繪工作人員不僅要熟知測繪專業(yè)知識，而且要廣泛學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，了解房地產(chǎn)管理學(xué)及其相關(guān)法律法規(guī)，在工作中切實做到遵紀守法，依法維護當事人的合法權(quán)益與國家利益[2]。

2.3 建立房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會

協(xié)會是一種民間團體組織，它在我們社會中不像政府行政機關(guān)一樣發(fā)揮行政職能，但它是政府和企業(yè)之間有效溝通的橋梁。隨著我們社會經(jīng)濟的發(fā)展，協(xié)會的作用也隨之體現(xiàn)出來。協(xié)會能了解社會市場，了解行業(yè)的情況，能夠真正解決行業(yè)出現(xiàn)的問題，這樣就更加有效地降低成本，也能更加有效地完善行業(yè)技術(shù)規(guī)范和行業(yè)收費情況。所以，房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)加大力度地培養(yǎng)和扶持協(xié)會的發(fā)展，推動房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的建立和立法，并加強對行業(yè)協(xié)會的建設(shè)和管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

2.4 嚴格資質(zhì)管理

為全面提升房產(chǎn)測繪中的房屋面積測繪質(zhì)量，確保測繪結(jié)果的精確度，測繪機構(gòu)應(yīng)重視嚴格遵循科學(xué)的操作流程，做好外業(yè)測繪工作。①對測繪機構(gòu)進行資質(zhì)審查。房產(chǎn)登記機關(guān)的測繪管理部門要對當事人(產(chǎn)權(quán)人)提交的房產(chǎn)測繪成果是否是由已取得《房產(chǎn)測繪資格證書》的測繪機構(gòu)所提供進行嚴格的資質(zhì)審查。沒有取得《房產(chǎn)測繪資格證書》的測繪機構(gòu)所出具的測繪成果不得用于房屋權(quán)屬登記。②對測繪機構(gòu)從業(yè)人員進行資質(zhì)審查和培訓(xùn)。房產(chǎn)測繪是一項技術(shù)性和專業(yè)性要求較高的工作，為保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，房產(chǎn)登記機關(guān)的測繪管理部門要對有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)從業(yè)人員進行資質(zhì)審查和系統(tǒng)培訓(xùn)，充分了解從業(yè)人員的資格、學(xué)歷、知識結(jié)構(gòu)和考評情況，全面提升從業(yè)人員的技術(shù)水平，并定期進行專業(yè)房產(chǎn)知識的培訓(xùn)。培訓(xùn)合格頒發(fā)上崗證后，才能持證上崗從事房產(chǎn)測繪工作[3]。

2.5 與房產(chǎn)測繪體制改革的精神相銜接

房產(chǎn)測繪改革的目標就是房產(chǎn)測繪實現(xiàn)測、管分離。實施房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理職能的部門不再從事具體的房產(chǎn)測繪經(jīng)營活動，只負責(zé)監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)行政管理部門對用于房地產(chǎn)行政管理的測繪成果進行審查，實質(zhì)上也是對房產(chǎn)測繪進行監(jiān)督管理的一種方式，并可發(fā)現(xiàn)在房產(chǎn)測繪中的違規(guī)行為，及時予以糾正、處罰。

3 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和房產(chǎn)測繪市場的開放，更多的測繪工作者涌入這行業(yè)。所以，管理部門對加強房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量管理是相當重要，但要做好房產(chǎn)測繪行業(yè)管理不是短時間就能夠完成的，這需要多方面的共同努力。目前，盡管龍巖市已執(zhí)行了房產(chǎn)測繪成果復(fù)審制度，但在管理過程中仍存在不完善之處，因此，房地產(chǎn)交易服務(wù)中心相關(guān)人員在管理過程中需不斷加強學(xué)習(xí)，提升行業(yè)管理經(jīng)驗，只有這樣，才能做到各成果誤差率降到最小，對各產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益才能起真正的保護作用。