新時期下房地產企業如何開展土地增值稅稅收籌劃工作

李宗巖

一、土地增值稅及稅收籌劃概述

所謂土地增值稅，即將土地納稅對象通過轉讓建筑物、國有土地使用權的增值額等作為企業納稅項目，并按照相關規定去繳納相應稅額的稅種。所謂稅收籌劃，即為企業在國家相關法律法規的允許下，通過各種生產經營手段及投資籌劃手段，有效推進稅收工作的進行，實現企業效益最大化的目標。土地增值稅與稅收籌劃之間有著至關緊密的聯系，科學合理地進行稅收籌劃工作，能幫助企業降低稅收成本，進而促進企業穩定發展。

二、房地產企業進行土地增值稅稅收籌劃的必要性

（一）有助于提升企業市場競爭力

目前，房地產企業之間的競爭非常尤為激烈，房地產企業務必基于當前市場形式，加強土地增值稅的稅收籌劃工作，以降低企業稅收成本。特別是當前國家對房價進行控制以后，房地產企業的盈利空間也隨之而降低了。房地產企業應該采取科學、合理的稅收籌劃方式，合理降低企業的稅收成本，才能夠讓企業在激烈的市場競爭下生存下來并取得健康的發展。

（二）有助于提升企業財務管理水平

房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作屬于財務管理工作，通過科學合理地進行企業稅收籌劃，能夠促進企業財務管理水平的提升，達到降低企業稅收負擔的目的。與此同時，在房地產企業內部全面開展土地增值稅稅收籌劃工作，還有助于改善企業現金業務流的運轉情況，這對于企業的發展而言將有巨大幫助。

（三）有助于防止偷稅、漏稅的發生

目前，由于國家在宏觀方面對房價的控制，導致房地產企業利潤空間有所降低，房地產企業很容易偷稅、漏稅行為。因此，房地產企業應有效利用國家在土地增值稅稅收方面的政策，有效開展土地增值稅稅收籌劃工作，在法律允許的范圍內降低企業稅收成本，根據國家的要求去合理避稅，避免偷稅、漏稅行為的發生，促進企業的良好發展。

三、新時期房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃的問題

（一）企業風險意識相對薄弱

房地產企業在開展土地增值稅稅收籌劃工作的過程中，必然會面臨一些風險和阻礙，包括由市場波動性引發的稅率變更問題，有企業為減少稅收而自發的偷稅、漏稅行為，甚至一些企業以偷稅漏稅的行為去牟取企業暴利。以上問題出現的原因在于稅收人員的企業風險意識相對薄弱，也極容易走向誤區，這不但影響企業聲譽，也對企業發展產生了不良影響。

（二）對政策的理解并不到位

在我國進入新時期的大背景下，國內的市場經濟取得了飛速的發展，政府相關部門也出臺了有關土地增值稅稅收的新政策，從宏觀角度去調控房地產行業現狀，從而降低房地產牟取暴利、肆意提升房價現象發生的概率。但這些政策在具體執行過程中，很多房地產企業對其理解偏于表面化，實施也流于表面，甚至還有一些對政策的理解誤差，因此這些政策不但難以達到理想的效果，而且還容易使房地產企業陷入混亂狀態。

（三）稅收籌劃工作比較片面

盡管當前房地產企業都將土地增值稅的稅收籌劃列為企業重點工作，然而，房地產企業在稅收人才、法律法規等方面的配套工作并不健全，稅收籌劃工作在實施過程中必然會面臨諸多阻礙，且難以保障土地增值稅稅收籌劃工作的有序進行，更無法通過稅收籌劃工作去降低企業稅收成本。

（四）稅收籌劃人員專業能力偏低

新時期房地產企業土地增值稅稅收籌劃工作的開展需要落實到稅務人員、財務人員頭上，因此對稅收人員、財務人員提出了較高的要求，稅收籌劃相關人員在進行稅收核算時，不僅僅要考慮企業應繳的稅收，還應該及時提交并清算稅收申請，并保證對稅收額度計算的準確性。而房地產企業的稅收人員、財務人員作為實施稅收籌劃工作的主要負責人員，就務必要根據當前房地產行業的具體狀況，不斷調整并優化財務體系，提升在稅收籌劃方面的工作水平，保障稅收籌劃的有效實施。

四、新時期房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃的優化建議

（一）科學籌劃企業節稅方式

房地產企業應該科學籌劃節稅方式，推進稅收籌劃工作的有效進行，結合我國當前有關土地增值稅的稅收規定，如可以采取不需要征收土地增值稅的合理建房方式，減少企業在土地增值稅方面的支出，達到合理避稅的預期。與此同時，房地產企業要想在激烈的市場競爭下生存并穩健發展，就應該適當加大力度以投入到公共設施建設中，這樣不但可以免除土地增值稅的繳納，達到節省企業稅收支出的目的，還能夠為城鎮居民提供生態化的活動空間，提升企業的社會聲譽。

（二）提升相關工作者的綜合素質

在新時期下，房地產企業的土地增值稅稅收工作逐漸成為企業的重點經營項目。在此背景下，不斷提升房地產企業稅務人員、財務人員的綜合素質，使其掌握豐富的財務、稅務相關法律知識，實時了解國家相關政策的變動情況，以合理利用國家稅收政策去合理避稅。為了有效提升企業相關工作人員綜合素質，具體可以采用以下幾種方法：第一，不斷增強房地產企業相關工作人員的自我學習能力，使其在自我學習的驅動下不斷提升對稅務知識的掌握程度，對此，企業可以采取職稱補貼的方式去促進企業工作人員進行過自我提升；第二，企業要嚴格把控公司財務人員質量關 ，其在正式上崗之前務必要經過系統化的崗前知識培訓及技能培訓，使其能夠全面地、正確地認識自身的崗位、崗位工作，并熟練崗位所需的專業技能；最后，企業還應該定期開展對稅務人員、財務人員的相關培訓活動，幫助這些人員及時了解國家最新的稅收政策，不斷充實其在稅收方面的知識視野。通過以上措施，在稅務人員、財務人員及其他相關人員的共同保證下，企業的土地增值稅稅收工作才能夠更有序地進行下去。

（三）通過合理方式進行土地增值稅稅收籌劃

根據現行稅務的相關規定，影響房地產企業土地增值稅的稅收項目主要包括：轉讓房產的稅金、開發房地產的成本、土地使用權的費用支付等等，其中，轉讓房產的稅金及土地使用權的費用屬于我國稅法所明確規定的需要繳納稅費的項目，而其他幾項則可以在法律所允許的范圍內進行稅收的合理籌劃，對此，房地產企業可以重點側重以上方面的稅收籌劃。房地產企業土地項目開發過程產生的成本主要包括直接成本與間接成本這兩方面的成本，其直接成本包括人工勞動費、材料設施費及工程制造費等內容，其間接成本包括工程施工過程中產生的監管費用、安保費用及服務費用等費用成本，對其，房地產企業可以將其計入行政管理費用的范疇，對其進行合理歸類，以此方式去進行稅收籌劃，也會取得相對理想的效果。

（四）合理利用當前土地增值稅的稅收政策

當前，我國房地產企業采用預繳清算的方式去繳納土地增值稅，而土地增值稅的產生是在土地取得預售資格，并將其轉讓到住宅用戶之后，并且需要達到清算條件之時才可以進行匯總繳納。按照當前的稅收繳納及清算模式，房地產企業可以合理規劃利用土地的出售與轉讓，適當調整清算的時間節點，通過合理利用當前土地增值稅的稅收政策的方式，去達到合理繳稅稅收、合理降低稅收負擔，以讓房地產企業達到從中獲取更多的經濟利潤及盈利空間的最終目的。

（五）基于稅收減免相關優惠進行稅收籌劃

房地產企業可以結合《土地增值稅暫行條例》中的稅收減免相關優惠去進行稅收籌劃，如該條例中規定納稅人修建的普通住宅在出售時，如果增值稅沒有超過相關扣除金額的20%，可以免除土地增值稅的征收；再如該條例中還規定對于繳納對象所涉及的其他土地項目，可以適當有針對性地清算等等。不難發現，不同類型的房地產項目的土地增值稅稅收核算有著較大差異，所需繳納的土地增值稅稅額比例也不盡相同，對此，房地產企業應該在了解不同房地產類型的土地增值稅的繳納政策的前提下，可以利用適當增加可扣除項目金額的方式去降低土地增值稅的稅收比例，以達到降低企業所需繳納土地增值稅稅額的目的。

結語：

新時期下的房地產土地增值稅的稅收改革對房地產企業的影響是雙向的，既有積極的有利于企業利潤提升的一面，也有消極的避免企業“轉空子”的一面，對此，房地產企業應該基于這些稅收政策，從稅務、財務人員、納稅方式、土地營銷策略等多個方面共同著手，以全面保障企業內部土地增值稅稅收籌劃工作的順利展開，在適應國家政策、支持國家政策的前提條件下，為企業創造更多的盈利空間。