房地產開發項目管理模式的選擇研究

李建國

（山西路橋房地產開發有限公司，山西 太原 030006）

房地產開發項目管理模式的應用，要結合企業發展戰略和項目的特點，合理選擇項目管理模式以及企業管理職能模式，通過構建完善的項目管理權責體系，細化項目管理職能，保障各項工作高質量落實。

1 房地產開發管理的難點

1.1 對項目地情況了解不深入

房地產開發項目管理工作過程中，很容易受到各類因素的影響，從而使得工作難度增大。具體來講，開發商工作中可能會存在以下問題：首先，如果開發商并沒有對當前市場的實際情況進行調查（如抽屜文件等），很難掌握可靠的資料，進而導致所做出的決策科學性與合理性不足，進而在后期會產生一系列的問題。如方案報批過程當地規劃局對外立面的特殊要求、報批程序、驗收尺度等[1]。此外，如果開發上對全過程的工作內容的有疏忽，則會在施工后期導致項目管理工作無法有序開展，打亂開發節奏。這些因素都會對房地產開發項目管理工作產生直接的影響，同時也是工作當中的難點。

1.2 房地產項目對質量有著更高要求

項目本身投資量巨大，且投資行為一旦作出就無法逆轉，如果產生質量問題，將造成嚴重的損失與浪費。對于房地產項目，其產品直接被人們使用，對質量有著很強的敏感性，與人們生命財產息息相關，而且國家與地方也提出了嚴格要求，無論是質量檢測還是驗收，都有一系列強制性條約。在這種情況下，產品的高質量是整個市場發展的必然趨勢[2]。

1.3 房地產項目在政策與法律規范上十分嚴密

項目的順利實施和取得成功，不僅是經濟關系直接體現，還是法律與社會關系最終體現。基于此，項目必須要有明確的政策法規及內部規整制度來明確不同參與主體承擔的責任義務與權利，進而使他們能夠各司其職，各自認真履行各自的職責，最終確保項目得以有序展開。

2 房地產開發項目管理模式的選擇與應用

2.1 選擇合適的項目管理模式

1） 傳統項目管理模式。業主委托咨詢和設計單位進行項目前期的各項調查和設計工作，比如施工圖紙以及招標文件等的編制。設計單位提供助力，在其協助之下通過競標，將工程建設授權給報價低并且具備良好資質的承包商，同時委托監理機構負責工程建設監督管理。實質上，業主需要和設計機構和承包商以及監理單位簽訂合同，而監理單位和項目承包商之間沒有合同關系，直接受業主委托對工程建設實施監督，即設計－招標－建造管理模式，完成上段工作后再開始下段工作[3]。

2） 設計－建造模式。此模式的應用，主要是將設計和施工委托給具有資質的企業負責。在項目招標以及簽訂合同時，按照總價合同為依據，設計－建造總承包商要為工程項目的總成本負責，通過自行設計或者委托設計的方式，開展技術設計，再通過招標形式來選擇分包商，同時也可以利用自己的設計資源和施工資源完成設計與施工。該模式下業主通過委托監理工程師負責，實施對整個項目的監督。

2.2 選擇適合的管理組織模式

1） 職能式。所有的項目拓展和設計、施工以及銷售等參與部門，依據項目開發進程介入項目管理。采取職能式項目管理模式，各個部門的分工高度專業化，在整個項目開發期間實現內部資源利用最大化。但是此模式下各個部門的溝通協調流程較多，決策時間花費較長，難以有效反映外界環境，尤其是多個項目同時運作，增加了項目管理風險。

2） 矩陣式。此模式下項目部負責整個項目的執行，拓展部門和設計部門等作為項目資源提供以及監督主體，負責各項具體工作。整個項目部的組建，由各個職能部門抽調的人員組成，項目成員不僅對部門經理負責，同時也對項目經理負責。不僅能夠快速反映外部環境的變化，還可以避免資源限制，應用優勢突出。選擇企業項目管理模式時，要結合企業發展戰略以及管理重點，合理選擇以及應用。

2.3 完善成本管理

只要加強成本控制力度，才能夠有效的避免不必要的資源浪費，保證開發商各項決策的科學性與合理性。以本工程為例，項目開發規模較大，因而需要充足的資金作為支持，同時更要注重對各項資金流動加以嚴格的控制，否則會極大的降低經濟效益，甚至虧損。由此可知，房地產開發項目的成本控制和管理工作具有十分重要的意義。要建立完善健全的管理制度，并加以嚴格的執行。

2.4 驗收與交付使用階段

該階段為項目后期管理，在項目所有子項與配套設施均完成施工后，施工單位應向建設單位主動申請驗收。同時，其它所有參與單位也要出具對項目實施中的質量與安全進行評價的報告書。對于建設單位，需要以合同控制相關內容為依據對竣工階段提交的驗收資源進行全面檢查，同時組織參與方代表對實體的外觀進行檢查驗收。在項目統一驗收過程中，需要由當地政府開展監督驗收，向有關部門報備。項目經驗收確認合格后，管理者應按主管部門提出的要求提供合格證明、質保書與說明書。該階段在項目管理理論中對應的收尾階段有相同的內涵與目的。

3 結語

隨著經濟的發展，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，其規范科學的發展對國民經濟的前景走勢有著重大的影響。為了對房地產行業進行深刻的認識，本文從房地產開發項目的管理流程出發，結合企業的發展前景和狀況，對其提出優化完善建議，并從中梳理出行之有效的項目管理流程。