淺析城鎮地價評估體系在土地管理工作中的應用

劉鴻云

（臨汾市建設用地事務中心，山西 臨汾 041000）

1 城鎮土地管理工作的任務

隨著社會的不斷發展，城市化建設進程的不斷加快，土地供需存在嚴重不足，土地管理的任務十分繁重，具體表現在以下幾方面：一，為滿足人們日益增長的物質文化需求提供土地保障。與其他資源相比，土地資源具有不可移動性，而隨著城市化建設的不斷發展，當下土地資源矛盾問題日益凸顯，因此相關部門必須統籌協調好各個行業的用地矛盾，解決好“四子” （米袋子、菜籃子、錢袋子、好房子） 問題。二，統籌土地利用與布局。在規劃的編制過程中，國家有關部門必須統籌好城鄉發展、區域發展、經濟社會發展、人與自然發展以及國內外發展的相互關系，保障發展的協調性、科學性、合理性；三，參與宏觀調控。在土地管理過程中，必須體現國家的主體地位，加強宏觀調控，根據現有的發展狀況，將土地和金融作為調控經濟發展方向和結構的兩個重要手段，加強土地管理。

2 城鎮地價評估體系在土地管理工作中的應用分析

2.1 制訂并出臺地價管理政策

按照“宏觀管嚴、微觀搞活”的原則，政府在高度壟斷一級地產市場（土地使用權出讓），放開搞活二、三級地產市場中（土地使用權轉讓、出租和抵押等交易行為），制訂合理的地價管理政策。制訂地價政策時應注意以下幾個方面：1） 地價體系、地價評估程序、地價評估方法、地價評估的法律責任；2） 土地級別和基準地價公布周期；3） 政府實施優先購買權的條件，增值稅費的收取標準；4） 標定地價和市場交易價登記制度；5） 控制地價暴漲或暴跌的措施；6） 抵押貸款時抵押總值與標定地價的關系和標準；7） 采取優惠出讓地價的條件和劃撥土地使用權土地資產注入企業資產的辦法；8） 土地使用權出讓金、轉讓增值稅費等土地收入的收取辦法和使用規定。

2.2 完善土地資產管理，開展科學的土地資產評估

由于土地屬于不可再生資源，是大眾生活的載體。而地籍不光記錄了土地的戶籍，更承載了數量、用途、權屬等。所以說，地籍主要就表現了土地權力的歸屬。所以說，城鎮地價評估體系需要依照土地級別來開展每一宗地的土地級別認定。此外，相關部門還需要依照現有的宗地的用地性質及情況，進行新的類型、級別評定。自此，在土地級別評定及基準地價評估過程中，相關部門能夠高效地完成整個土地資產的管理評定。我國社會主義市場經濟在不斷發展，以往的經濟形勢、經營模式也出現了變化，一些股份制、合作企業占據了經濟主要位置。新型的經營方式更改變了以往的模式，運用各種新方式完成經濟體的組合等，這屬于正常的新型經濟活動類型。所以說，政府需要更多地重視土地資產評估工作，并據此來使城鎮地價有著明顯的提升，在完善評估體系建立的同時，應當積極地向土地資產提供依據，為其工作帶來更多的便利。

2.3 為顯化企業土地資產價值提供依據

在進行企業產權制度改革的過程中，涉及眾多企業土地資產的處置和評估，為準確客觀地體現企業的土地資產價值，最大限度地發揮企業的土地資產效益，必須按城鎮地價評估體系中確定的標定地價顯化土地資產現值。企業在兼并、合資、拍賣、租賃等一系列經濟活動中，涉及的資產處置方式靈活多變，諸如土地的轉讓、出租、抵押、作價入股等，因此，在這一系列經濟活動中，城鎮地價評估體系在顯化土地資產價值的過程中顯得尤為重要。

2.4 公布土地級別和基準地價

基準地價內涵：基準地價是指在正常市場條件下，某一時點、不同土地級別、不同用途、一定年期和容積率條件下的平均價格。缺少任一條件的基準地價都是不確定的，不具可比性。因此，只有界定了基準地價的內涵，評估出的基準地價才具有使用價值和可比性。城鎮地價的評估體系在建立完成后，往往需要向政府提供文件形式的內容，并及時地公布于社會。城鎮公布地價的目的是要進一步完善整個土地通行方案，以便提高土地價格的透明度，在規范市場管理制度的同時，使土地價格透明化。此外，城鎮地價評估還可以使投資者充分地認清市場地價水平，為其提供投資的參考，在公布信息的同時為其挑選科學的投資內容及方向，盡可能地降低投資中的風險。此類評估不光進一步提高了信息的公開度，還使得政府辦事效率大幅度提高，有助于政府對地價進行調控及引導。其實基準地價主要是應對各個級別、區段及用途的土地平均價。這類土地平均價的公布并不影響土地使用權的出讓。土地使用權的出讓價格，需要根據基準地價，通過系統修正進行綜合評估而確定。所以說，土地級別、基準地價圖需要向社會提供相關依據。而城鎮地價評估仍舊要以自身的價格為基礎，應當反映出真實的用地使用價值。

3 結語

基準地價體系是由若干種類、不同形式的地價及有關的系數、指數構成。它們在地價體系中互有區別，各自在土地市場和運行中發揮作用，同時，又相互密切聯系，共同指導、調控土地市場，使之有序化、規范化。