房地產合作開發的基本法律問題研究

黃克雯

（南寧產業投資集團有限責任公司，廣西 南寧 530022）

現今，國家發展逐漸步入城市化，且城市化發展越來越快，房地產行業也隨之不斷發展，給提高國民經濟效益帶來積極的應用，為社會發展的安定提供重要保障。但是，對于房地產行業，國家的法律法規制度仍然存在一定的缺陷，面對房地產合作開發過程中出現的法律糾紛無法提供完美的解決方案。所以，若國家未推出可行的法律約束房地產合作開發過程中出現的問題，就無法真正解決房地產開發問題，也不能為穩定社會秩序，促進國民經濟發展提供重要保證，因而國家相關法律管理人員需為解決基本法律問題制定重要的對策。

一、房地產合作開發的含義

首先，房地產開發是指根據法律獲取使用國有土地的權利，然后據此建設基礎設施和建設房屋的行為，而且該行為是依據國家《城市房地產管理法》的規定而形成。其中，基礎設施建設是指建設道路、通信、供水、供電等設施，用建筑物代替自然狀態的土地，該過程就是土地開發。而房屋建設是以土地開發為基礎建立工業廠房、住宅樓、寫字樓等房屋建筑物。由此可見，房地產開發就是順應經濟社會發展的要求，從城市總體規劃出發，有目的有計劃地在相應的區域內實施土地開發和建筑物建設。…

其次，合作開發房地產項目是投資土地和地上建筑，并對相應的建設項目進行開發，其主要的特點是高投入和高風險，而且涉及的范圍比較廣，會極大地影響民生利益，所以需介入具備開發實力的多方，從法律和科學的角度執行城市規劃，著重考慮社會效益和環境效益，按照國家相關的標準和規范完成項目設計、施工、竣工、驗收合格以及交付使用的步驟。…

最后，綜合分析以上內容，房地產合作開發不僅僅是一個單一的概念，而是概括整個過程，當存在著許多的法律關系。盡管對于西方國家而言房地產合作開發的地產開發模式比較受歡迎，但是很少具有與該模式相關的立法，均在不斷完善的階段，即借助當中法律關系相對應的法律法規提高房地產開發的規范性，進而解決可能出現的問題…[1]。

二、房地產合作開發的模式

（一）法人型合作開發

1．項目公司

項目公司是指提供土地，并根據法律成立公司，或由雙方出資成立公司進行開發。項目公司有利也有弊，其有利之處就是具有明確的責任，穩定的組織機構以及規定的人員布置和操作，可降低法律糾紛發生率。然而，項目公司的弊端有三點，第一，需花費較多的時間以及較高的費用組建立公司，而且容易丟失商機；第二，運用土地使用權出資還需辦理轉移土地使用權的手續，既耗費時間又耗費錢；第三，要想合作開發，需繳納所得稅和財務成本，且費用比較高。

2．受讓股權

受讓股權是指投資方對項目公司的部分股權進行受讓，目的是實施房地產合作開發。該合作開發形式也存在不足，但也有優點。不足之處就是相比項目轉讓，股權受讓方會在債務、經營、違約、侵權等上面對的法律風險比較多。而優點是對于土地使用權、開發商變更登記手續等，各方可不辦理，只需要使用股權轉讓協議辦理股權轉讓變更登記，可盡快獲得權力開發建設項目以及經營公司，并且對于營業稅、城市維護建設稅以及辦理土地過戶契稅、手續費等也可不繳納，有利于減少開發投資的成本[2]。

（二）非法人型合作開發

1．聯合管理機構

第一聯合管理機構是指合作雙方共同建立聯合管理機構，其工作人員分別由雙方進行委派，其也被稱為“聯合管理委員會或聯建辦公室”等。第二聯合管理機構的主要職責是對合作雙方的關系進行協調，制定有關重大事項的對策，從而對開發項目具體管理。第三聯合管理機構既不是獨立的民事主體，也沒有締結合同的能力，無法獨立承擔外部的民事責任。

2．松散型合作

第一松散型合作是指合作雙方根據合同的約定，獨自承擔和履行相應的義務，并共同分享相應的利益。第二松散型合作方式會給出資方帶來較大的風險，因為出資方不僅沒有使用土地的權利，還沒有實際權利控制和經營公司，所以為其合作利益提供保障存在一定的難度。第三就另一方而言，若出資方在開發途中終止合作，又或是撤資，則沒有辦法繼續后面的開發，進而工程就會成為“爛尾樓”，不僅如此，對已簽訂商品房預售合同的購房者，另一方還要承擔并賠償大量違約金[3]。

三、房地產合作開發的基本法律問題

（一）無效合同問題

房地產合作開發過程中，常常會出現合同無效的問題，主要可以歸納為以下幾點。

首先就是合同雙方在不具備開發經營房地產資質時所簽訂的合同。在《房地產開發企業資質管理規定》中有明確的法律規定：房地產開發企業需要向有關部門申請核定本企業的資質等級，只有在獲得了房地產開發資質等級證書的情況下才能夠開展房地產開發經營的相關業務，否則將無權開展。而除此之外，《解釋》解釋中也有非常明確的法律規定：房地產合作雙方若有一方起訴，并且在此之前合作雙方均不具備開發經營房地產的資質，那么雙方所簽訂的開發合同將屬于無效合同。

其次就是未經批準便私自劃撥土地使用權而簽訂的合同。依據《城市房地產管理法》和《解釋》當中的有關法律規定：房地產合作開發雙方若在起訴前未經政府批準，就對土地的使用權進行私自劃撥，那么據此所簽訂的開發合同則屬于無效合同。

最后就是受國家有關文件的影響而導致的無效合同。依據國家最高人民法院頒布的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》文件指出：行政審批和國家有關文件會在一定程度上影響房地產開發經營過程，即對房地產開發經營形成約束了。其中行政審批的目的是為了促進開發企業的開發行為更加規范，從而更好地保護人民群眾的相關利益。例如，為避免出現商品房買賣的糾紛問題，房地產開發企業必須要獲得政府管理部門的預售許可文件，如此其房屋買賣合同才具有效應。簡而言之就是在有關部門下發了房屋買賣許可文件后所簽訂的合同才是有效合同，否則無效。

（二）合同轉性問題

國家《解釋》中規定：合作開發合同轉性情形包括轉性為土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同、借款合同和房屋租賃合同四種。合作開發合同不承擔經營風險，并根據合同內容、目的給合同定性，而當事人為規避法律法規簽訂的“名不副實”的合作合同，如果出現基礎法律問題，就要依法承擔相應后果。

（三）資金提供方未提供充足資金的法律問題

資金不充足就是出資不到位，其性質就造成違約，違約方要根據相應的約定承擔責任，直到合同達到約定的期限。在項目建設過程中，如果出資不到位，就會造成停工，進而會增加合作方中名義上的項目開發商的經濟損失。盡管造成的經濟損失能主張其為違約，但對方撤資的原因是資金問題，其損失也會擴大。

（四）爭議解決方式約定不明的問題

目前，仲裁解決糾紛不分地域和級別管轄。仲裁是由專家斷案，許多當事人的仲裁員是從沖裁員名冊上進行選擇，其屬于房地產領域的專家。一旦合作開發房地產雙方簽訂的合同中的約定出現爭議，就會利用仲裁解決相應的糾紛，但如果個別條款未有明確的約定，就會造成仲裁協議無效，也就無法有效解決法律糾紛。

四、房地產合作開發的建議

第一，最高人民法院提出，合作開發行為有效的前提是在房地產合作開發主體的資質以及地位上只需要一方擁有資質即可，在此基礎上還要詳細約定合同中雙方的權利和義務，特別當對方作為合作開發的主體時，與之對應的另一方要根據合同約定在合作中使用相應的權利，完成相應的任務。

第二，要想避免基礎的法律問題，最為重要的就是要根據法律審查簽訂，對合作開發合同也要誠實履行。一是，要謹慎選擇合作伙伴，做好合同開發的準備；二是，要重視調查項目本身；三是，要管理和監控合作項目資金；四是，對于合同約定要引起重視，應明確雙方的權利義務、相應的違約責任、風險和損失的分擔、受益的分享等，合法選擇解決法律問題的仲裁機構、訴訟機構等；五是，對相應的法律規定要清晰明了。房地產項目合作開發持續的時間比較長，具有較高的投資成本和法律風險，合作方的態度均要認真謹慎，用法律為雙方的利益提供重要保障，實現雙贏。

第三，在解除或撤銷合同上。一般而言，在房地產合作開發過程中，合作雙方會分別提供土地和資金，再簽訂雙方認可的合同進行合作，并承擔應該承擔的義務。雖然該方式可減少時間和精力的耗費，但合同有可能會被認定為無效，進而會導致合同解除、撤銷。為此，在簽訂合同的過程中，合作雙方要對各個環節的權利、義務等進行格外關注和細化，如有些無法確定的事項，可在進行開發建設時組建相關的小組，由雙方成員共同表決權利的主體。如果合作開發的合同被貼上其他合同、房屋買賣合同等的標簽，那么就無法實現原本簽訂的合同內容，而且獲得的利益也存在著較大的差異性[4]。

五、結束語

綜上所述，順應相關法律相關規定的要求，房地產經營的合作模式出現重大改變，無論是具備土地使用權但資金不足的開發商，還是具備相應的資金但缺乏開發相關資質以及經歷的主體，在開發項目的過程中均運用合作開發的形式。雖然該情況在房地產合作開發過程中也會存在相應的弊端，但其中牽涉到比較復雜的法律關系，可利于規避相應的風險。因此，相關人員不僅要了解房地產開發中出現的糾紛，并分析法律內容，全面研究相關的理論，而且還要重視規避開發合作中的風險，減少經濟損失。另外，房地產合作雙方站在法律角度思考開發合作的行為活動，因為在合作過程中會涉及許多的資金數量，所以需高度重視該行為活動，增強防范意識，以免合作項目出現巨額虧損等風險。同時，國家宏觀調控力度現今的力度越來越大，房地產行業還要對社會民生格外關注，從而嚴格規范房地產開發經營。