物業管理成本控制淺析

劉彥

（江南造船（集團）有限責任公司，上海 201913）

物業管理的終極目標是利潤最大化。從收益與成本相減的會計公式可以看出，要實現這一最終目標，物業管理企業必須從提高收益和降低成本兩方面入手。但是，隨著中國經濟體制改革的深入和全球經濟增長的放緩，物業管理企業面臨著嚴峻的挑戰。特別是隨著物業市場的逐步穩定，物業管理企業的收益空間逐步壓縮，企業難以像以往那樣通過拓展業務領域獲得高收益，全面有效的成本管理是減少資源浪費，提高資本投入產出比的重要途徑，降本增效是新常態下的必然選擇和常用策略。

一、物業管理成本控制現狀

（一）成本控制未實現信息化

良好的成本控制必須結合預設、過程控制和后期處理，沒有數據支持，成本預算和成本控制系統都不能進行實時分析。與物業管理企業相比，生產經營機構主要是提供服務收入。企業總收入有限，信息化建設投資不足。但由于傳統物業管理職能定位的局限性，物業管理公司把物業管理放在了物業物流管理的位置，而管理人員對成本管理的重要性認識不足。目前物業管理系統軟件比較傳統，財務系統以財務核算為主，無法滿足企業對全面成本管理會計工具的有效運用。不深入企業經營領域，就無法為管理人員提供有效的信息，從而影響管理人員決策的有效性。

（二）績效評價體系缺失

績效評估通常是為了實現特定目標而設立的。目前，我國有關物業管理公司的法規、制度還處于試點階段。大多數物業管理公司沒有科學地將人員素質與實際業績相結合，進行成本控制。職工人數較多，勞動力成本較低，沒有積極參與成本管理體系的建設，造成企業成本控制流于形式。

（三）組織成本偏高

組織成本在物業管理企業的成本管理中占有重要地位。但是，從實際情況來看，相當一部分物業管理企業缺乏對成本管理重要性的認識。企業組織結構一方面缺乏合理性，行政權力不夠集中，管理層次低，供不應求，同時也影響著企業整體影響力。經過幾個研究部門的統計，一方面物業管理費用中人事費占50%以上，明顯高于其他費用，從而影響了成本控制的實施效果。

二、物業管理成本控制中存在的問題

（一）基礎設施管理不善

隨著物業行業的發展，物業管理公司也隨之產生和發展。這一時期，物業公司受社會環境的影響，發展很快，但相應的市政基礎設施卻不能配套，同時影響了物業管理服務的效果，造成管理費用增加。雖然提高物業成本可以保證我們的正常運營，但它必然會加劇業主與公司的矛盾。

（二）成本控制手段落后

目前，相當一部分物業管理公司在成本控制過程中，傳統的手工管理方式，既，也造成了資源配置的不平衡，比如對資源的利用，很多物業管理公司都有統一的成本控制方法，但卻存在著很多相似之處，特別是在節約水電或將成本轉嫁給業主時，對物業服務、人工成本等成本控制方法缺乏了解，應根據不同的發展階段、企業定位和服務重點，采取不同的方法。許多企業在成本控制方面，只注重事后成本的計算，而忽略了事前預算和過程控制，其效果可想而知。

（三）忽視成本計劃管理

物業管理企業在進行成本管理時，缺乏對成本管理工作的重視，往往只注重操作管理中的問題，而忽視了成本計劃管理，這將導致成本計劃管理工作被動、不能勝任，必須從成本計劃管理和成本控制兩個方面入手，以更好地發揮其作用。

三、優化物業管理公司成本控制的策略

（一）加強企業成本控制意識，完善成本管理體系

物業管理企業應加強成本管理理念的內部宣貫，通過專家講座和交流學習，擴大各部門管理人員和員工的成本管理知識，保持成本管理意識，了解相關的政策內容，提高管理水平，認識成本控制的重要性，積極支持成本控制工作，包括系統管理、戰略規劃等頂層設計的完善，各部門也應積極配合成本管理人員共同努力，共同推進成本管理體系的建設。此外，還應加強員工培訓，成立專門的成本管理小組或部門，配備專業成本管理人員，并聘請專業成本控制人員。

（二）構建合理的績效考核制度

完善的績效考核體系是物業管理企業成本監控的重要手段。改進包括員工績效在內的績效指標體系，以達到規范的目標，根據考核結果和確定的薪酬懲罰標準，對各部門、各員工進行獎懲，起到激勵員工升遷、提高員工工作積極性、加快建立企業成本費用管理制度的作用。

（三）創新成本管理模式，強化成本計劃管理

創新成本管理模式一是要創新服務理念；物業管理公司不能只做設備維修和環境維護，更要勇于創新，為業主提供高品質的家政服務，滿足業主個性化需求。二是推進企業體制改革。首先，提高成本管理的合理性；其次，應從企業實際出發，滿足企業的實際需要；最后應重視成本管理方案的實施和人員的培訓，嚴格按照成本計劃的要求，進行成本管理和成本控制，充分發揮成本管理的主導作用。

四、結束語

目前我國物業管理企業的成本控制還存在很多問題。面對挑戰，物業管理企業應提高企業成本控制意識，完善成本管理，推行成本信息化管理，構建合理的業績評價體系，對企業成本管理從思想觀念、管理機制、管理制度等方面進行管理，提高企業成本管理水平。