我國不動產預告登記制度研究

夏紅英

（煙臺市牟平區不動產登記中心，山東 煙臺 264100）

1 不動產預告登記概述

1.1 不動產預告登記內涵

所謂的預告登記是相對應本登記而出現的定義，是基于未來不動產物權得以實現而施行的一種制度。而針對于需要登記的不動產實施預告登記，是為了對其所有權人的權利與義務給予一定的約束與保護。同時，對不動產進行預告登記，可有效約束他們超出法定規范向其他人售賣房屋等，可在一定程度上保護債權人的利益。在我國目前相關法律制度中，在物權變動的意思主義手段下，預告登記既保障了債權人的利益，也同時保護了物權本身。

1.2 不動產預告登記性質

1）從屬性， 《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議后，為了保障買受方將來順利取得物權，雙方當事人可以協商一致完成預告登記的申請。在完成預告登記后，如果發生債權消滅或者三個月內未申請登記的情況，那么預告登記就失去其效力。預告登記與買方基于買賣合同對賣方所享有的債權請求權不可分離，其成立的前提是買方享有債權請求權，效力如何也取決于債權請求權的效力，因此具有從屬性。

2）臨時性，不動產預告登記只是臨時性登記，其最終會因為被注銷或者完成本登記而失效。雙方當事人追求的最終目標是完成本登記從而買受方順利取得物權。而預告登記并不是最終結果，它只是作為一種臨時性的保護手段，保護雙方完成預告登記時至完成本登記這一階段的買方的利益，防止賣方未經買方同意隨意處分相應的不動產。我國《不動產登記暫行條例實施細則》第八十九條規定，有以下三種情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、債權消滅或者權利人放棄預告登記的材料，以及法律、行政法規規定的其他必要材料申請注銷預告登記：①預告登記的權利人放棄預告登記的；②債權消滅的；③法律、行政法規規定的其他情形。一旦注銷登記，那么預告登記也就失去效力。

3）準物權說，主張這一觀點的有王全弟、王利明等學者，他們認為在預告登記之后的債權請求權確實有了物權的排斥的更強的效力，但是不具備物權的其他屬性同時也不符合債權的完整屬性，所以，準物權更符合這一請求權的特點，稱其準物權更合適。

2 不動產預告登記制度的完善建議

2.1 完善不動產登記體系

在我國開展不動產預告登記工作過程中，各地方登記機構對不動產預告登記制度的建立與完善具有重要的意義。不僅影響相關證書與工作流程的合法性、公正性，還直接影響不動產登記制度的落實與運用效果。我國《物權法》中只要求相關登記單位應制定統一的工作目標，但卻未明確指定哪個登記機構去具體開展、實施相關工作。即使國土部門承擔了相應的工作任務，但不能更系統、完善的制定不動產預告登記工作方向、流程等。其中對于指定哪個機構作為登記單位，也存在較大爭議。部分專家學者認為此項工作應交給法院、有些學者認為應交給公正機關作為不動產的登記機構。國家及各地方政府可將土地房屋管理部門作為主要不動產預告登記單位，并要求其他與之相關的單位，全力配合該單位貫徹與落實國家針對于不動產的管理工作。從而形成相對統一的登記機構，從而不斷完善不動產預告登記制度。不僅使登記證書、登記程序方面存在的局限性得以化解，還可為相關工作提供更加完善、明確的法律依據。

2.2 擴大預告登記的適用范圍

目前，關于預告登記適用范圍的法律規定相對較為簡單。縱觀世界絕大多數國家的法律規定，不動產預告登記的范圍主要涵蓋以下三種：1）以不動產物權的設立，變更和轉移和消滅為內容的請求權；2）以附條件、附期限或者其他將來可以確定的有關物權變動的債權請求權；3）請求發生不動產上的物權變動或實現物權的順序。盡管我國正在擴大不動產預告登記的適用范圍，但相比于其他國家和地區還是過于狹窄，因此，應當借鑒國外的有益經驗，擴大預告登記的范圍。預告登記不僅能夠保障交易安全，平衡利益，最主要還能使得買方的債權請求權變得更有優勢，因此，可以將地役權、優先購買權、建筑工程承包人享有的優先受償權、租賃等權利納入預告登記的范圍，使這些權利受到預告登記的保護，從而預防可能出現的風險。另外，對于一些價值較大的動產如飛機，輪船，汽車等，也可以將它們納入預告登記的適用范圍，而非僅僅限定為不動產。

2.3 建立電子信息化不動產登記簿

《物權法》里面的規定對權利人沒有提出很高的條件，只有這樣的低成本，他們才會有較高的熱情，主動去使用。但是，隨著登記數量的逐漸增加，我國人工辦理業務迎來巨大挑戰，在這樣高速的社會生活中，人工工作帶來巨大成本問題，相關人員就不可以或者不能隨時查看信息。只有利用當今先進的電子化的技術，將其放在網上，讓人們查找起來更加省時省力，從而也可以大大減小成本帶來的壓力。

3 結語

總而言之，經濟的發展促使我國老百姓對住房的需求越來越大，但是，一房二賣甚至多賣的問題也不斷發生，因此制度很重要，但是我們也知道預告登記在我國尚不完善，要進行相應的細化。預告登記制度的發展需要學者、政府等各方共同的努力，希望本文能對此稍盡綿薄之力。