房地產企業經濟管理分析與建議

文/鐘蕊，西安市軌道交通集團有限公司建設分公司

隨著我國經濟的迅速發展，房地產企業已逐漸成為社會經濟發展的重要組成部分。作為房地產企業生產力的重要控制因素和主要推動力量，做好房地產企業經濟管理不僅能讓房地產企業獲得巨大的經濟效益，更可為房地產企業持續良好發展提供重要保障。但通過對我國房地產企業經濟管理現狀進行分析研究，目前國內房地產企業在經濟管理中仍存在一些不足之處，還有待進一步改善和提升。

1 房地產企業經濟管理現狀分析

1.1 經濟管理體制尚不完善

雖然我國房地產企業大多都建立了企業內部經濟管理機制體制，也出臺了相關的經濟管理制度規定，但許多房地產企業并未真正意識到經濟管理的重要性，對企業經濟管理的概念模糊，甚至存在許多誤解，在具體實施過程中缺乏明確的管理目標，無法確保企業在未來能夠持續穩定地發展；部分房地產企業雖然制定了一系列相關的經濟管理制度規定，但受企業內部管理固有的局限性限制，往往對國家、企業相關制度規定執行不到位，而企業又缺乏有效的內部監管機制，企業內部管理混亂，經濟業務隨意性大，使得企業內部經濟管理流于形式，無法真正起到實質性作用；個別企業管理水平不高，管理者價值觀扭曲、缺乏敬業精神、缺乏管理能力，加之企業人員素質普遍較低，部分人員法律意識薄弱，導致在實際工作中出現有法不依、弄虛作假、隱瞞偏差等現象，進一步加大了房地產企業的經濟管理難度。

1.2 成本控制水平亟需提升

面對日益激烈的房地產市場競爭，國內房地產企業尚未意識到完善的成本管理控制體系是企業獲取良好的經濟效益和持續發展能力的重要保障，沒有及時建立完善與企業自身發展相適應的成本管理體系，成本管理較為粗放，缺少對房地產項目開發過程中各個階段和各個環節的成本的有效控制，無法真正在成本管理過程中形成全過程、全員、全方位、全要素的管理機制。部分房地產企業缺少既具備扎實的理論知識，又具有豐富的實踐經驗的專業人員，加之各相關崗位的設置和職責不合理，導致企業出現獎懲不公的現象，嚴重影響了員工的積極性和創造性。而在房地產項目具體實施過程中，多數房地產企業往往采用由企業統一策劃決策、統一核算管理，員工只分工負責具體工作的開發方式，此種方式雖便于企業對項目的統一管理和監控，但由于開發過程中責、權、利脫節，使得項目管理部門缺少成本控制意識，在遇到實際困難時往往不主動解決，從而導致項目停滯，項目成本增加，加大了項目開發風險；且個別企業對質量方面的成本管理重視不足，要么只注重質量而忽略成本控制，導致成本過大，要么只注重控制成本而忽視項目質量，在成本控制上斤斤計較，甚至由于過分控制成本，導致出現質量安全問題，對公司聲譽及利益造成較大影響。

1.3 資金管理能力有待加強

資金管理是房地產企業經濟管理的重要環節，但從實際情況看，我國房地產企業在資金管理方面，仍存在諸多問題。一是對資金管理的重要性認識不足，資金管理理念滯后，資金管理制度化、規范化建設不到位，管理松散、職責不清，在管理過程中缺乏主觀能動性，不能對資金進行科學合理的規劃利用，導致出現資金回籠周期長，資金閑置等問題，對企業資金鏈造成影響；二是企業融資方式受限，資金成本較高。由于房地產項目投資較大，建設周期較長，多數房地產企業難以完全憑借自有資金完成項目開發，而受我國金融債券市場發展水平限制，房地產企業難以通過發行企業債券或出讓抵押股權的方式籌集資金，只能通過銀行貸款解決資金短缺的問題，使得企業資金成本增加；三是房地產企業盲目投資，部分房地產企業在進行項目開發前期，對國家政策導向、市場發展趨勢、區域供求情況等方面缺乏客觀科學的分析研究，盲目進行項目開發，不但使企業投資面臨巨大風險，而由于產品與市場契合度不足，容易形成大量庫存，在占用企業資金的同時，也使得企業開發成本增加，對企業經營利潤造成影響。

2 房地產企業加強經濟管理的對策建議

2.1 房地產企業要想進行有效的經濟管理，不僅要結合我國經濟發展趨勢企業自身發展實際情況，明確整體戰略、經營發展目標，建立完善適合本企業的科學合理的經濟管理機制，還需進一步重視和加強企業內部信息管理和審計稽核制度，一方面逐步建立完善企業信息管理庫，通過細致精確的記錄企業經濟活動情況，對企業項目開發、資金流動等進行分析策劃，科學合理地控制企業成本，提升企業經濟管理效率，同時進一步加強企業內部監督審計職能，通過設置具有相對較高的獨立性的內部審計機構，對企業的戰略目標在經營活動中的落實與執行情況進行監督，對企業內部各項財務數據真實性、合法性及企業經濟效益經行審計核查，以監督保護企業資產和財產的安全，保證企業內部經濟管理制度的正確執行，并促使企業經濟朝著合理、合法的方面良性發展。另一方面，房地產企業還要加強對企業員工的職業道德、法律法規教育，強化經濟管理意識，提高員工的職業素養和業務能力，并制定出臺相關的獎懲制度，以使員工在做好本職工作的基礎上，積極落實企業經濟管理要求，自覺對企業經濟管理進行監督管理，確保企業經濟管理工作的有序開展。

2.2 房地產企業成本管理與企業核心競爭力有著重要的關系，直接關系到企業經濟效益水平，合理有效的成本管理不僅可以幫助房地產企業節約資源和成本，提高企業經濟效益，還可為企業在激烈的市場競爭中實現可持續發展奠定基礎。因此，房地產企業需將成本管理看作一個系統工程，樹立系統意識，堅持內容、方法、對象的全面性原則，從全局和整體出發，從市場競爭的實際情況出發，采取科學、規范、合理、高效的方法，以保證管理的實效性。房地產企業還需在對行業市場、競爭對手等外部環境進行分析研究的基礎上，結合企業內部實際情況，制定企業總體發展戰略和成本管理目標，逐步完善房地產成本管理策略和體系，對企業成本進行全面的了解、改善和控制，為企業提高經濟效益創造良好的條件。在具體工作中，房地產企業可成立由財務、成本、工程、技術等相關人員共同參組成的成本控制管理委員會，并設立專門機構進行全面成本控制管理，同時可采用目標成本管理的方式，根據本企業的實際狀況建立監督考核機制和成本責任制，明確責任體系，完善企業內部競爭機制，對成本管理活動進行全面實時的跟蹤，分階段從工期、安全、質量等方面進行控制，為全面推進成本管理策略奠定基礎，為控制成本實現利潤創造條件。

2.3 房地產企業在經濟管理的過程中，應強化資金管理，構建良好的資金鏈、盤活資金運作，才能更好地適應國內房地產市場。現階段房地產企業一是要積極拓展融資渠道，將單一的、狹窄的融資方式轉變為多元化的融資模式，在直接借貸融資模式的基礎上大力拓展間接融資渠道，積極探索債券融資、投資基金及股權融資等多種融資方式，解決融資難問題，盤活企業資金運作，提升企業在市場競爭中的生存能力；二是房地產企業要建立完善企業投資決策體系，并形成自上而下的決策結構，從而降低投資風險，防止資金鏈斷裂。房地產企業在項目開發前期，要強化對項目開發的可行性及開發風險的分析判斷，做好對項目背景的調查，以避免發生產權糾紛等問題；要做好項目區域市場經濟、人口、消費水平、市場供需等情況的調查研究，為企業投資決策提供依據；要做好項目開發成本、預期收益、投資風險等的分析測算，以有效降低項目開發投資風險；要根據項目投資規模、開發周期，結合企業資金情況制定項目籌融資方案，以確保項目資金鏈安全；三是房地產企業在資金管理過程中，要強化資金預算管理，通過制定完善企業資金預算管理制度，強化管理職能，明確工作責任，將資金預算工作落到實處；要將資金預算管理與企業戰略性發展有機結合，全面推進資金預算管理工作，通過資金預算計劃管理，對企業日常資金進行有效跟蹤控制；要強化資金預算方案的落實與執行，建立科學合理的考核機制，確保預算方案實施到位，從而提高資金使用效率，實現企業資金的良性循環；四是房地產企業在重大項目投資的決策時，要加強對投資風險的分析判斷，確保決策的科學性；在項目融資貸款過程中，要結合自身情況慎重選擇融資渠道和融資方式，避免造成潛在風險；在資金結算時，要加強對在途資金風險的控制，以降低項目資金風險；五是房地產企業在項目實施過程中，要加強對項目工程支出節點的控制，重視管理費用的支出控制，做好審核監督工作，強化資金回收，以確保項目資金鏈的穩定。

3 結語

房地產企業的經濟管理對推進我國經濟的發展有著積極的推動作用，我國房地產企業要在嚴格按照國家相關法律法規和宏觀調控政策要求，并充分考慮房地產市場特點的基礎上，不斷完善經濟管理機制體制，提升內部管理水平，為我國經濟發展做出貢獻。