淺談我國房地產融資現狀及對策建議

文/魏群，徽商銀行股份有限公司

1 前言

在我國國民經濟發展中房地產行業是重要的、支柱型的產業。房地產開發是一項龐大的、投資量較大的工程，為了防止房地產企業出現資金短缺的情況，最大程度降低房地產開發帶來的風險。我國房地產企業要不斷拓寬融資渠道，保持融資方式的多樣性，保持資金來源和資金運用的合理匹配。

2 我國房地產融資現狀

在房地產開發的各個環節中都需要大量的資金支持，為了促進房地產開發工作的順利進行，相關工作人員要充分發揮房地產融資的作用。在我國房地產融資中，債券融資、上市融資和銀行信貸是主要的渠道，其中信貸融資量所占比例較高。目前我國房地產在融資中存在著一定問題尚待解決，以下將會具體說明我國房地產融資中存在的問題。

2.1 原有融資渠道存在著一定的問題

銀行貸款是我國房地產開發的重要資金來源，如果房地產企業在實際發展和經營中過分依賴銀行貸，那么將會大大增加企業經營風險。我國銀行受相關政策的影響較大，近幾年我國政府為了抑制房價的快速增長，陸續制定和出臺了一系列政策開打壓房地產企業。例如政府下發相關政策提高銀行存款準備金率，提高銀行貸款的難度，嚴格要求銀行貸款，這在一定程度上增加了房地產企業的銀行貸款成本，致使很多房地產企業出現資金鏈斷裂的問題，阻礙了房地產融資的順利進行。在銀行方面，由于房地產企業經營具有較高的風險，在政府打壓房地產行業的形勢下，將會大幅度增加房地產企業出現資金斷裂問題的概率，一旦房地產企業破產將會給銀行帶來較大的經濟損失。除此之外，我國房地產企業眾多，經營質量不一，部分銀行無法準確、有效的評估房地產企業的信用，這在一定程度上加大了銀行的經營風險。在政府方面，銀行與房地產企業有著十分密切的聯系，如果過分打壓房地產企業將會直接影響著整個金融體系的穩定運行，不利于社會進步，進而加大政府調控壓力。

目前與發達國家相比，我國股票市場不夠健全和完善，市場監管質量較低，相關的法律和制度不夠完善。為此政府要提高對房地產融資門檻，提升對股票上市的要求。同時我國只有少部分綜合實力較強的企業符合融資上市的要求，部分小規模的房地產企業根本無法滿足上市的要求，即使通過一定的方法和渠道上市，仍然具有較大的經營風險。

2.2 融資渠道較為單一，融資風險較高

雖然我國已經出現了多種多樣的融資方式，例如合作開發融資、房地產產業投資等等，但是這些融資方式在我國房地產行業發展中應用的時間較晚，相關的制度和法規還不夠完善，相關金融機構經營缺乏規范性與合理性。因此只有少部分房地產企業在融資過程中會使用以上幾種方式，這大大提升了我國房地產企業對銀行貸款的依賴程度，提高了房地產企業融資政策風險。

2.3 缺乏相應的機構進行專門指導

目前，我國缺乏專業的、規模化的機構對房地產企業進行合理融資，例如缺乏專門的資金保障機構、房產抵押機構、投資機構和擔保機構等等。這些機構的嚴重缺乏阻礙了我國金融市場的發展，降低了相應機構為房地產企業融資服務質量，大大增加了房地產企業的融資成本。

3 我國房地產融資策略

3.1 拓寬房地產融資渠道

我國房地產企業要全面掌握和了解各個融資渠道，認識各個融資渠道的缺點和優點，充分發揮融資渠道的作用和意義。首先，房地產產業投資資金。它是一種利用專業人員經營和專業化手段的一種融資方式，它將資金投入到房地產企業的最終目的是實現資本增值，提高投資收益。房地產企業通過投資資金將會有效解決融資問題，實現房地產企業融資的社會化和大眾化，促進房地產企業穩定發展。其次，房地產信托融資。它主要分為兩個方面，一方面，房地產企業領導人員要將企業交由信托公司經營和管理，其中委托人要收取一定的費用。另一方面，資金擁有者將自己的資金委托給投資公司管理，投資公司將資金投入到房地產企業中。房地產信托融資的出現被廣泛應用，它是一種全新的、時間成本較低、資金成本較低的融資方式。最后，合作開發融資。為了有效緩解房地產企業的融資負擔，房地產企業要加強與綜合實力較強的企業合作，通過使用多樣化的融資方式來緩解融資壓力，降低融資風險。

3.2 建立多元化的資本市場體系

我國部分房地產企業受到盈利能力、資產規模、公司治理能力等多種因素的影響不符合上市的要求，因此很難實現上市融資的目的。為了幫助不同層次、不同規模的房地產企業融資，要建立多元化的資本市場體系，有效分散房地產企業的金融風險，降低房地產企業對銀行貸款的依賴程度。

3.3 有效控制銀行地產融資業務，防止出現地產金融化的情況

相關部門和工作人員要有效禁止土地款等前融，及時更新項目貸款，在舊改項目貸款中看階段、主體和項目，為前期服務商提供融資服務。重點考核非融資指標，做大非房的分母，間接支援固定資產融資、產業類融資、流貸融資，有效保證房地產融資。

3.4 積極發展信托

目前我國很多地區信托機構出現產品逾期的情況，被處罰的信托機構數量不斷增加。為此有效避免這一問題的發生，實現良好融資，房地產企業要積極發展慈善信托和家族信托，提高經濟收益。同時要加強與保險公司的合作，積極發展財富端。

4 結論

綜上所述，為了促進我國房地產融資的順利進行，我國房地產企業要積極探索和解決融資中存在的問題，積極探索和分析組合融資模式，建立多元化的、豐富的資本融資體系，不斷拓寬融資渠道，降低房地產企業對銀行貸款的依賴性，為房地產企業的發展提供足夠的資金支持。