物業經營風險控制的內控體系構建

金百煥

（物產中大醫療健康投資有限公司，浙江 杭州 310003）

物業管理公司基于新時期背景下，需要不斷升級與變革。一方面物業公司在當前房地產存量時代發展潛力不可小趨；另一方面，物業公司的可持續發展與其內部控制缺陷息息相關。為了提升公司治理水平，有效的預防經營風險，物業公司就必須構建完善的內控體系。

一、內部控制的作用淺析

內部控制，是一種有效的控制手段，其以內部管理為主體，通過相互監督、相互制約機制與高效的內控措施，提高資金的安全性，規避企業經營風險，確保財務信息真實性、可靠性與完整性，預防違法亂紀現象的發生。可以說，內部控制作為一種管控手段，在企業經營管理中，發揮著重要作用，保障了企業正常運轉，為風險規避提供了幫助。在物業公司發展中，為保障公司經營管理活動的有序進行，對公司的人、財、物等展開一系列監管活動，即為內部控制。在實施內部控制中，應按照“三標一體”構建科學的監督機制，最大限度地預防風險，降低企業經營損失，增強企業經營效率。落實內部控制，提高管理水平，化解經營風險，逐步推動企業健康、穩定、長效發展。

二、物業公司常見風險分析

（一）決策風險

物業公司作為傳統的服務行業，一方面利潤率低，為了更好地生存下去，必須開發新的項目（比如面對小區養老問題，構建智慧社區等），發展增值服務項目，另一方面可以憑借其穩定的現金流，廣闊的發展空間及無顯著的周期性、持續的擴容器獲得資本市場青睞。面對機遇，企業必須結合市場與本企業實際情況，制定科學的發展戰略，否則極易出現戰略決策失誤現象，導致企業遭遇風險，為企業帶來較大經濟損失，甚至導致企業被市場淘汰。在物業公司發展決策中，若對市場情況應對不足，或者對自身評估誤差，都可能導致決策風險，為物業公司帶來大量人才和資源的損失。

（二）經營風險

目前，老舊居民住宅小區物業價格普遍較低，商業辦公及新小區物業價格相對趨于合理，所以老舊居民住宅物業小區的經營風險相對較大，需要付出的管理成本更大。面對新、老舊居民小區和商業辦公區，物業公司在提高管理水平的同時，應加強內部控制，減少經營風險。在日常經營管理過程常見的風險因素：第一，客戶管理類：法律訴訟（包括與業主、供方等發生法律訴訟）；行政部門（與基層業委會、物業主管部門）；信息傳遞（信息傳遞不及時引發相關事件升級的問題或者故意瞞報、謊報、漏報重大事件）；印章管理；社區文化；保險；重要資料存儲。第二，人力資源類：證件核查（電梯、消防、電工、給排水等）；勞動合同；離職手續等。第三，財務管理類：工商、稅務等部門查處而引發的問題；員工舞弊行為；備用金的管理。

（三）合同簽訂與履行風險

物業公司在承接物業管理相應業務前，大多會與業主之間訂立服務合同，以此約束雙方嚴格依照合同執行各自的權利與義務。但是，很多業主不與物業公司簽訂合同，往往按照已接受服務的事實被動履約，一旦遇到問題，全部推卸給物業公司，而且會以各種理由拖欠物業費（房屋漏水、落地窗戶飄雨、地下室除濕不夠等等），對此，必須加強雙方合同約定與簽訂，必須加強合同內容的嚴謹性。對合同管理進行內部控制，有效杜絕合同履行風險。

三、物業公司加強內部控制提高規避風險能力的措施

（一）建立健全內控體系

在多數物業公司中，內控體系建設并不完善，存在諸多地方需要改進，對此，物業公司應積極轉變企業內部控制體系建設現狀，以現行法律、政策為基礎，科學制定內部控制標準，促進物業公司的可持續發展。具體來講，首先，做好內控組織工作，由公司管理層負責，設置內控崗位，引入專業的內控人員，做好內控建設與實施工作，并設置審計部門，提升內部控制管理水平。其次，按照國家“三標一體”做好內部環境的診斷和完善，控制業務活動的設計和運行，促使控制活動和內部環境匹配，推動控制活動順暢進行。最后，制定動態風險評估機制，圍繞內控目標，準確判斷影響目標實現的因素，以此判斷風險。同時，對風險大小、可能帶來的損失等進行評估，針對性展開風險防范工作，有效規避風險，推動物業公司各項業務的順利進行。

（二）加強內部溝通協調

內控制度覆蓋公司全業務，全部門，需要公司全體崗位人員參加和重視，才能有效執行。每個崗位的職責、每項業務的作業流程和銜接，在哪個環節容易出現舞弊和漏洞，在哪個環節需要有其他部門的支持和配合，各個崗位的具體負責人最為熟悉。所以，必須調動各部門、項目部及相關人員積極討論，建言獻策，完善與力行內控制度。

（三）加強內控體系的信息化建設

信息化技術的普遍應用，提高了物業公司的工作效率，實現了信息資源共享，為公司各層級進行事前、事中、事后的分析與反饋提供了及時、有效的信息和數據，同時，更要加強信息化系統的安全性。在建立內控信息化過程中，利用POWERBI構建企業內控數據指標模型，快速將內控數據匯集成完整信息，建立表和數據一對多的關系，從單一視圖中就能查看從概要到各等級詳細信息的所有數據，在建立好可視化輸出的維度和展示方式之后，每個月只需要將原始表格放到原有的文件夾下，刷新數據，即可實現實時更新數據，有效的信息化工具，提高內部控制的工作效率。

（四）提高內控人員綜合素質

財務人員專業知識結構和綜合素質的提高對內控的工作質量起到重要保障，人才的多寡也直接關系著企業發展，所以建立一支高效、專業、優秀的財務人員隊伍，對全面落實內部控制，有效規避各類風險，顯得尤為重要。財務人員的培養可從以下幾方面進行：一是，企業在選人用人方面加強思想政治培養，黨員領先，分管領導和部門經理要率先垂范；二是定期開展培訓，包括專業培訓和職業道德培訓。財務人員是內部控制管理中制定與執行好壞的關鍵因素，所以既要組織財務人員進行內部學習文件，又有定期參加外部的專業培訓；三是加強風險識別與控制能力培養，提高內控人員的風險防范意識，以此將內部控制全面落實到風險控制中，降低企業風險，減少因此而帶來的損失。

（五）建立完善的監督體系

在內部控制具體實施過程中，多數物業公司存在審計監督體系不全問題，制約了內部控制的有效落實。物業公司應該依照自身特點，完善內部審計監督體系，構建風險評估框架，對各項潛在風險進行預判，并制定項目應急方案。公司各部門之間，以及獨立的內審部門對公司各業務流程應該進行定期不定期的內部審計監督，保證公司資產、資金的安全，其中有效的內控考核機制，是有效執行內控的動力。

四、結束語

綜上所述，當前經濟發展日新月異，各行各業方興未艾，市場競爭愈演愈烈。為了在激烈的市場競爭中占領一席之地，物業企業亟需轉型升級。物業公司不同于其他行業，其生存環境較為復雜，潛在風險較多。為了保證企業能夠長遠、穩定發展，就必須重視對內控體系的構建，提升內部控制水平，有效預防各種風險隱患，從而保證物業公司各項活動的順利開展。