加強(qiáng)閑置儲(chǔ)備土地和資產(chǎn)管理的研究分析

劉 惟

（秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)國土資源所，河北 秦皇島 066004）

1 閑置儲(chǔ)備土地和資產(chǎn)管理存在的問題

1.1 閑置儲(chǔ)備土地管理存在的問題

沒有較為完善的對(duì)限制儲(chǔ)備土地管理機(jī)制；對(duì)閑置儲(chǔ)備土地管理的效益較低；管理監(jiān)督的力度不高，導(dǎo)致在對(duì)閑置儲(chǔ)備土地使用率不高［1］。

1.2 儲(chǔ)備資產(chǎn)管理存在的問題

國家土地資源出讓的收人和儲(chǔ)備土地資產(chǎn)混淆，導(dǎo)致用地的使用成本較高，使資產(chǎn)周轉(zhuǎn)造成困難；儲(chǔ)備資產(chǎn)的成本較難收回，造成閑置儲(chǔ)備資產(chǎn)管理苦難；征用土地資源與新用土地的報(bào)批工作同步進(jìn)行，使資產(chǎn)供需矛盾劇增，儲(chǔ)備資產(chǎn)需求量較大；存在違規(guī)調(diào)用資金的狀況出現(xiàn)，而且其中的數(shù)額相對(duì)較大，小部分儲(chǔ)備資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)者的管理規(guī)范意識(shí)不強(qiáng)，將土地儲(chǔ)備資產(chǎn)專用到非土地資源儲(chǔ)備的項(xiàng)目中；較為有限的儲(chǔ)備資產(chǎn)被招商引資的項(xiàng)目占用，存在違規(guī)占用、圈占土地的狀況出現(xiàn)。由于沒有被批準(zhǔn)建筑就占用土地資源，造成土地閑置資源的大量浪費(fèi)；儲(chǔ)備資產(chǎn)嚴(yán)重短缺，導(dǎo)致企業(yè)單位還貸資產(chǎn)的壓力劇增。

2 加強(qiáng)閑置儲(chǔ)備土地管理途徑

2.1 加強(qiáng)政府的主導(dǎo)作用、多部門的聯(lián)動(dòng)作用

對(duì)國家閑置土地資源進(jìn)行管理的時(shí)候，會(huì)涉及到多個(gè)部門，所以需要加強(qiáng)政府的主導(dǎo)作用，推動(dòng)多部門聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。政府部門是管理閑置儲(chǔ)備土地的責(zé)任主體，明確職責(zé)分工，完善有國家政府帶頭，土地、環(huán)保、建設(shè)以及規(guī)劃等各個(gè)職能部門的聯(lián)動(dòng)工作，避免出現(xiàn)九龍治水的局面出現(xiàn)，協(xié)商解決相關(guān)單位在土地建設(shè)開發(fā)過程中面臨的問題，促進(jìn)倒閉機(jī)制的產(chǎn)生，時(shí)刻監(jiān)督用地企業(yè)能夠及時(shí)的開發(fā)、推進(jìn)以及竣工的各項(xiàng)事宜，將通報(bào)制度引入其中，將各項(xiàng)工作的進(jìn)度及時(shí)告知所屬部門的政府，促使政府部門做好監(jiān)督工作［2］。針對(duì)因?yàn)檎哒{(diào)整、處置信訪事件、政府不按期交地、文物保護(hù)以及軍事管制等原因造成的土地閑置狀況的出現(xiàn)，需要相關(guān)政府部門主導(dǎo)從而推動(dòng)閑置土地能夠正常處理。

2.2 細(xì)化對(duì)閑置儲(chǔ)備土地的分類

政府需要不斷的細(xì)化對(duì)閑置儲(chǔ)備土地的分類，可以分成：閑置、未供以及低效，充分運(yùn)用上述三類的閑置土地的類型，秉承著嚴(yán)苛執(zhí)法、主要解決實(shí)際問題、綜合考慮環(huán)境歷史等因素，保障閑置儲(chǔ)備土地能夠發(fā)揮最大作用、理清土地閑置的責(zé)任與原因，對(duì)不同種類的土地進(jìn)行區(qū)別分類、處置。政府的問題主要包含：規(guī)劃調(diào)整、房屋建筑拆遷未按期完成以及毛地出讓等。因?yàn)檎蛟斐傻膬?chǔ)備土地閑置就需要確定閑置的起止時(shí)間，將土地整體閑置時(shí)間減去政府造成閑置的時(shí)間之后，若是還沒有符合閑置土地標(biāo)準(zhǔn)，就可以將此定為是非政府的原因?qū)е碌耐恋亻e置狀況出現(xiàn)。對(duì)于不同形成土地閑置的原因，政府需要采取針對(duì)的解決措施，“因地制宜”、“因企制議”，實(shí)施不同的策略［3］。

2.3 推行差別化供地策略，全程監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程

需要對(duì)項(xiàng)目用地建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)苛的審核，把供地策略轉(zhuǎn)向高集約用地、低污染產(chǎn)業(yè)、高等技術(shù)含量以及較強(qiáng)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)。提升使用土地投入的強(qiáng)度與容積率。嚴(yán)格落實(shí)對(duì)土地跟蹤監(jiān)管工作，把閑置土地處置、監(jiān)控前移，使用運(yùn)用航空科技與衛(wèi)星等高科技軟件與技術(shù)進(jìn)行排圖檢測(cè)，運(yùn)用建立誠信檔案、信息公示、以及現(xiàn)場(chǎng)核查等模式，以便于實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)建設(shè)的監(jiān)控，防止出現(xiàn)新的閑置土地。與此同時(shí)，若在監(jiān)測(cè)中發(fā)現(xiàn)有長期蓄意圍地的土地開發(fā)商，建設(shè)黑名單制度，實(shí)現(xiàn)全國信息共享，從而較為顯著的遏制土地開發(fā)商進(jìn)行蓄意圍地的行為。

3 加強(qiáng)儲(chǔ)備資產(chǎn)管理途徑

1）禁止預(yù)先收用土地建設(shè)單位的款項(xiàng)，隔斷土地資源被拉用、擠占的狀況，從而保障儲(chǔ)備資產(chǎn)的充足與規(guī)范性的運(yùn)作［4］。2）禁止產(chǎn)生違反規(guī)定的臨時(shí)調(diào)動(dòng)土地儲(chǔ)備資產(chǎn)用于非土地資源儲(chǔ)備的支出，例如：市政工程中的工程款支付。建立完善儲(chǔ)備資產(chǎn)的封閉型運(yùn)行的機(jī)制，嚴(yán)厲杜絕出現(xiàn)不法抽調(diào)資金的狀況。3）提升對(duì)已批下的土地項(xiàng)目征用的速度與出讓的進(jìn)度。在土地出讓之后，能夠立刻進(jìn)行催收、解庫以及清算等步驟，從而提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速率。4）對(duì)于公益的土地建設(shè)事業(yè)進(jìn)行撥款的時(shí)候，按照一定的規(guī)章進(jìn)行撥款，杜絕出現(xiàn)拖欠資產(chǎn)問題出現(xiàn)，保障能夠較快速的回籠儲(chǔ)備資產(chǎn)，以及組織征地步驟提供較為有利的資產(chǎn)支持。5）對(duì)于目前房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)疲軟的狀況，需要不斷地探索出合理、科學(xué)的方案，保障能夠小面積的供應(yīng)。保障資產(chǎn)能夠及時(shí)的回籠，從而有效的緩解土地建設(shè)工程與儲(chǔ)備資產(chǎn)短缺的問題。6）提升監(jiān)管力度，針對(duì)已經(jīng)供應(yīng)的土地資源的容積率以及各項(xiàng)用途在發(fā)生變更的時(shí)候，需要依據(jù)規(guī)定讓其繳納出讓金，從而緩解儲(chǔ)備資產(chǎn)缺乏的狀況。7）完善土地補(bǔ)償費(fèi)用等相關(guān)的支出費(fèi)用，禁止出現(xiàn)占用儲(chǔ)備資產(chǎn)的情況出出現(xiàn)。

4 結(jié)語

在進(jìn)行加強(qiáng)閑置儲(chǔ)備土地和資產(chǎn)管理的研究研究過程中發(fā)現(xiàn)，政府相關(guān)部門需要意識(shí)到閑置儲(chǔ)備土地與資產(chǎn)管理目前存在的問題，保障閑置儲(chǔ)備土地和資產(chǎn)管理的科學(xué)與合理性，從而促使國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。