淺論買賣商品房的法律制度

蒲朝暉

摘 要：近些年，我國房地產業作為一項國計民生的基礎行業發展迅猛，成為我國社會經濟發展的主力。該行業的健康發展聯系著我們每一個人，國家出臺了許多的政策對房地產業進行宏觀調控，但由于該行業中商品房買賣不同于一般商品買賣，它所涉及的主體、內容和法律法規多且復雜導致在實際交易中存在許多就糾紛和漏洞。為此，本文從商品房買賣的概說入手，著重討論商品房預售與商品房現售的利弊。

關鍵詞：商品房買賣;法律制度;預售;現售

一、商品房買賣概說

商品房作為我國計劃經濟時代步入市場經濟時代被保留下來的特有概念，它區別于計劃經濟體制下福利分房制度，而是由具有經營資格的房地產開發公司根據國家法律規定在取得土地使用權后所開發的房屋按市場價進行租售。商品房買賣興起于我國80年代，是指商品房開發商向商品房買受人轉讓房屋所有權的行為，這一買賣制度又可再細分為商品房預售和商品房現售兩種制度。商品房買賣一般經過以下流程：選定房屋、簽署買賣合同、簽署抵押或按揭貸款合同，交付房屋，辦理登記。

對于商品房的定義，從廣義上來講應該囊括了一切可以上市交易的房屋，而狹義的商品房則是指房地產企業所開發的住宅和商品房，并沒有將允許上市交易的二手包括在內。因此，對于二手房是否屬于商品房這一個問題上，作者認為二手房在一定程度上可以作為商品房進行買賣，這取決于它本身的屬性，能夠上市交易的，那就是商品房。但并不是所有的二手房都具備這一屬性，必須經過一次交易之后才可以歸類為商品房的范疇，比如首次取得的經濟適用房，征地拆遷中的安置房以及已購公房等。

在買賣商品房這一過程中由于我國相關法律起步較晚，仍存在一部分的缺陷，可能會造成房地產市場管理存在部分混亂的情形。以下我們從商品房預售與現售兩個角度來對這一問題進行分析與探討。

二、商品房預售制度

（一）商品房預售的利與弊

從歷史的角度來講，商品房預售制度首先是1953年香港所提出，之后我國內地在很大程度上借鑒了香港房地產市場的相關經驗并在20世紀90年代我國多部法律文件中予以明確。近年來，我國也發布了諸多文件和許可制度來對其監督，具有很強的國家干預性，商品房預售是我國根據市場發展進程所誕生的產物，它在加快建設、增加住房供應、提高資金周轉等方面具有積極的影響。但是由于我國在該領域的法律制定起步較晚，因為這一制度將房屋的所有權轉移到了未來的狀態，存在著許多的不確定性，在沒有嚴格的法律審查程序下在市場上還存在較大的風險。

從實務中來講，現如今這一制度也逐漸成為了開發商企業的主要融資手段，一旦融資失敗，資金斷鏈，那么這將使得商品房買受人與開發商一起承擔著融資的風險，無法有效的保障買受人的合法權益，從而造成實務中出現許多“爛尾樓”的現象;并且我國行政部門對于商品房預售登記備案僅做形式上的審查， 這樣一種審查形式會使得買受人的合法權益不能得到有效保障，買受人在買房過程中，因不能看到實際商品房的內部結構，僅能從開發商宣傳和廣告中得知具體情況，這會使得買受人無法對該商品房實際情況進行有效的辨別從而導致拿到的商品房與理想的不同，侵害買受人權利;最后，作者認為我國對于開發商違反商品房相關的管理規定的處罰力度太小。根據相關的法律規定，對于違反規定的開發商，行政部門有權要求進行整改并且罰款一萬到三萬不等。這一罰款金額對于我國絕大部分房地產開發企業來講都不會對其企業運作產生實際的影響，達不到對企業的一個懲罰作用，違法的成本也相對較低，對買受人的保護力度還不夠。

（二）商品房預售制度取消的可行性：

從一方面來講，商品房預售制度取消更能保障購房人的合法權益，減輕了他們的購房風險。對于整個市場而言有助于其健康發展，推動房地產業競爭力，提升商品房質量，并且對近年來“炒房”現象得到有效的治理;但另一方面，商品房預售制度的取消對一、二線城市所帶來的影響主要在于房源緊張，房地產企業面臨的資金壓力較大和短時間打亂市場平衡這三個方面。而對于其他城市來講，也會對地方財政造成一定的影響，比如一些嚴重依賴土地財政的城市取消商品房預售制度將會減少許多中小型房地產企業，降低土地市場的競爭壓力，這樣會直接影響土地轉讓和融資所帶來的經濟價值，重創了當地的財政收入。

當然商品房預售制度的取消，作者認為這并不意味著期房預售這一交易方式就完全退出市場，而是減少了這一交易現象。房地產交易市場是自由的，雖然商品房買賣與一般商品的買賣不太相同，但也應當遵守市場交易一般原則。因此，期房預售這一交易方式在取消商品房制度到鼓勵商品房現售制度這一過渡過程中起到很好的緩沖作用，增加了商品房預售制度取消的可行性。

商品房預售到目前仍有很大的爭議，中國還尚未對商品房現售制度形成一個統一的管理體系，更多的是以地方政府和金融機構監管為主，因此在未來完善這一制度是非常關鍵的。而相較于商品房現售，我認為，商品房現售將會在未來市場更占主導地位。

三、商品房現售制度

（一）商品房現售制度的利與弊

自2018年以來，全國多地就已經在開始推廣商品房現售這一制度，并有諸多地方有現售政策的出臺。現售制度的推廣大大降低了對商品房買受人的風險，并且還可以增加房地產企業之間的競爭力，促進我國房屋質量的提升，減少了開發商與買受人之間的糾紛。但由于現房地產市場八成以上均是通過商品房預售，若現售制度的大面積推廣，房地產企業的資金成本要求則會比原先大的多，大面積減少了預售所獲得的資金，降低了房企資金周轉能力。加之我國目前僅有銀行貸款這一種可供選擇的融資方式，這樣可能會導致許多中小型房企因資金斷鏈而倒閉，而所留下的資金缺口會刺激外資加速進入市場，不能有效的保護我國房地產企業，從而影響市場的穩定和平衡發展，加重了社會負擔，甚至可能新的市場和金融風險。

另一方面，大面積實施商品房現售制度還會導致短時間內社會上可供應的商品房急劇減少，增加對房企開發資金要求，使住房的建設成本大大增加，加長了項目建設的周期。若是行政部門不能有效的進行管理與監督的話可能會導致房價上漲，不利于房地產市場的穩定，增加購房者的購房難度。

（二）對商品房現售制度的建議

作者認為在推廣商品房現售這一制度的同時還必須先行做好試點工作，而不是對于整個房地產市場進行“一刀切”式管理，必須在商品房預售與現售之間做好平衡作用，使我國房地產市場能一直保持穩定發展的趨勢。

四、結語

雖然我國有關商品房買賣的法律制度在幾十年的發展當中還存在著許多的漏洞和不足，但是不可否認這一制度對我國市場經濟的飛速發展做出了巨大的貢獻，同時也對我國房地產業的興起起到了促進的作用。相信國家在社會主義市場經濟的供需和政府宏觀調控的有機結合下使得這一法律制度更加完善，更能保障商品房交易雙方當事人的合法權益。