關于新修訂《物業管理條例》的成本收益分析

唐敏綜

摘 要：我國《物業管理條例》是為了進一步規范物業管理服務行為而產生的一個行政法規，它在起著規范性作用的同時，自身也存在了管理權力分散、職權不清晰、溝通協調不暢、管理混亂等問題。為了切實發揮《物業管理條例》的社會收益和經濟收益，我們從科斯的成本收益分析理論進行論證，通過成本控制，收益測算的方法，對新修訂的《物業管理條例》進行成本收益分析。

關鍵詞：物業管理條例;成本收益分析

一、《物業管理條例》現狀

（一）問題

2018年3月19日，國務院公布最新《物業管理條例》（2018年3月19日修正版），修正版主要有兩個大的改動：一是取消了物業服務企業資質評定制度;二是增加了行業的誠信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。一方面，取消資質評定制度，進一步降低了行業就業創業門檻，激發市場競爭活力，不再執行“一紙”認定;另一方面，加入行業誠信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，是希望通過行業激勵和懲戒機制約束物業服務企業的行為。

但是，新修訂的《物業管理條例》也存在一些問題，比如對舊版《物業管理條例》中保留了街道辦事處、鄉鎮人民政府的管理職能，《條例》中物業管理部門既有住建部門，也有地方政府行政部門（街道辦事處、鄉鎮人民政府）。因此，一般涉及物業管理工作的政府部門就有以下各機構：縣（區）人民政府、鄉鎮人民政府（街道辦事處）、建委（住建局）、住建局下屬機構房屋指導中心、鄉鎮政府（街道辦事處）下屬機構村委（社區委員會）。縱向管理層級過多，管理成本增大，管理效率大打折扣。當問題出現時，首先是層層上報，再橫向溝通，幾經周折，甚至因而出臺一系列實施細則，最終才會得出各方同意的一個解決方案。2018年新修訂的《物業管理條例》主要存在的兩個問題：一是管理權力分散，溝通協調成本大;二是管理混亂，對物業服務企業行為約束力不夠，不利于行業健康發展。

（二）原因分析

產生這樣的原因，與我們傳統的法律分析方法有很大的關系。新修訂的《物業管理條例》是為了適應社會發展需要，其中也一部分內容變化順應了“法學應該是社會共同的，由一定生產方式所產生的利益和需要的表現”[1]這一趨勢，但是還不夠明顯。希望用行業的激勵和懲戒機制來約束我國物業服務企業顯然還不成熟。在傳統的分析方式中，我們總是力求法律解釋的面面俱到，致力于法律語言的解釋，忽視管理成本，從而陷入了相關細則制定成本消耗的長期戰役中不能自拔，不僅降低了《物業管理條例》的實際效用，而且也不利于行業的健康發展。

二、《物業管理條例》成本控制論證

1.如何使成本最小化。

我們假設，制定《物業管理條例》進行的信息搜集成本、談判成本、締約成本、監督履約情況成本、可能發生的處理違約行為的成本都為“1”，即每一項交易成本超過“1”就表示無意義。而我們實際追求的是如何使5個交易成本無限接近于“0”，也就是使成本最小化。我們知道，任何一項工作的開展，首當其中的就是進行相關信息搜集，從而產生信息收集成本。也會對相關的事項進行談判，進而產生談判成本。而一項法律法規的修訂，勢必會經歷收集信息、征求意見、各方溝通妥協、達成一致等環節。前期工作做得越詳細越深刻，這項工作往往會做得越好。我們可以看到，制度制定得越完善，職責越明確，后期維護成本就會越小。信息搜集成本、談判成本、締約成本越追求無限接近于“1”，監督履約情況成本、可能發生的處理違約行為的成本都可能越無限接近于“0”。因此，我們假設信息搜集成本、談判成本、締約成本都為“1”，那么制定一項有效用的《物業管理條例》可能花費的成本是：3+X﹤5。

2.如何使收益最大化。

我們把《物業管理條例》的收益簡單的看成是社會和經濟的雙重收益。基于成本（5）=收益（5）的無效結論，為了便于理解我們假設社會收益為3，經濟收益為2。也就是當社會收益為2，經濟收益為3的情況下，如果成本是5，那么就可以得出成本=收益的結果，也就是無效用。所以，為了使收益最大化，我們要盡可能的讓社會收益和經濟收益大于2和3。

（1）社會收益測算。《物業管理條例》的社會收益一般可以通過改善人民群眾的生活、工作環境程度以及城市管理水平幾個方面來測算。人民群眾的生活、工作環境的改善程度不僅與物業管理服務相關，它更是與經濟社會的發展水平更密切。為了便于衡量，我們從城市管理水平來對社會收益進行衡量：一是管理流程是否減少;二是管理時間是否縮短。兩個因素采取同期對比的形式，流程和時間減少得越多，收益就會越大，社會總收益就會大于2。

（2）經濟收益測算。《物業管理條例》帶來的經濟收益我們看成是物業管理服務企業的經濟貢獻率，其貢獻率越大，它的經濟收益越大于“3”。根據“國民經濟（GDP）貢獻率=某產業當年GDP額/當年GDP合計數*100%”公式，物業服務企業的國民經濟（GDP）貢獻率可以測算出來。當然，這個貢獻率的程度也需要一個標尺來認定，在這里暫時將其貢獻率的程度標尺與經濟增長率掛鉤，當經濟增長率變動的范圍內，物業管理服務行業的貢獻率依然增長，那么它就是大于“3”。

如果這兩個指標在排除技術性因素后都比之前的要好，則社會收益就會大于2。管理效率越高，收益系數就遠遠大于2。綜合收益分析，在成本3+X﹤5的情況下，其收益往往會得出了>5的結果。

三、結論

2018年新修訂的《物業管理條例》取消資質評定制度，新增行業激勵機制和獎懲機制，將物業服務企業推向市場的思維更明確。物業服務企業畢竟屬于市場經濟的一部分，除了要滿足社會收益，產生經濟收益才是他們存活下去的希望。本文通過對新修訂的《物業管理條例》關于成本收益分析理論的論證，希望在任何制度的制定和修訂過程中做好信息收集、意見征求等前期工作，從人民根本利益出發，尊重市場經濟規律，盡量的使信息搜集成本、談判成本、締約成本分別無限接近“1”，使監督履約情況成本、可能發生的處理違約行為的成本分別無限接近于“0”，審慎避免因為制度修訂缺陷造成監督履約情況成本、可能發生的處理違約行為的成本過大的問題。

參考文獻

[1] 馬克思恩格斯全集：第6卷[M].北京：人民出版社，2002：91—：292）.

[2] 來源：MBA智庫百科，http：//wiki.mbalib.com/wik;