民營房地產集團公司多元化融資問題研究

席漣紅

(南通星瀚房地產發展有限公司，江蘇 南通226000)

一、引言

現階段，我國對房地產行業總體調控思想是“房住不炒”，在降低房產“泡沫”的同時保障民生住房需求，致力于形成高端有市場、中端有供應和低端有保障的供房體系。同時，證監會及央行等要求金融機構提高對房地產行業貸款的信貸要求及準入門檻。在此背景下，房地產行業整體進入“寒冬期”，資源也進一步集中向龍頭企業轉移，眾多規模偏小、排名靠后的民營房地產集團公司資金來源受限，融資難度越來越大，生存發展環境受限。為此，民營房地產集團公司需要采取更為積極的融資策略，不斷拓展新的融資渠道，以保障公司項目開發資金需求，在激烈的市場競爭中贏得生存發展空間。

二、我國民營房地產集團公司融資存在的問題

(一)融資風險控制意識薄弱

當前階段，我國大多數民營房地產集團公司的融資主要來自銀行信貸，而且依賴程度偏高。在此情況下，單一的融資渠道不僅讓企業喪失了融資主動權，而且一旦出現外部因素影響銀行信貸對房地產公司的支持力度，那么，民營房地產集團公司的業務發展就會受到較大負面影響，進而引發融資風險。同時，民營房地產集團公司項目開發及運營需求資金龐大，在項目開發初期，民營房地產集團公司投入的巨額資金一般都是自有資金和外部籌集得來的資金，這些資金通過成品房較長周期的開發建設過程轉化成為房屋商品形態，再通過成品房銷售，實現對初期投入資金的回收，企業資金在這一階段就從房屋商品形態重新轉化為貨幣形態。由于資金在初期投入的數額巨大，這就要求企業縮短開發建設周期，加大庫存成品房的銷售力度，以保證最快速度的實現資金回籠，從而提高資金使用的效率，減少利息壓力。只要有一個環節出現問題，可能就會給資金鏈的正常循環造成負面影響。因此資金鏈對于民營房地產企業來說非常重要，通常選擇舉債經營，若公司內部因經營不利或項目出現較大意外而出現資金鏈斷裂，無疑會雪上加霜，在本身負債累累的基礎上仍急需借貸資金以修復資金鏈保障正常運營，融資風險也隨之增高且難以控制。

(二)對外源性融資依賴程度偏高，融資渠道單一

房地產行業是典型的資金密集型行業，土地購買及后期開發建設資金需求龐大且周期較長，公司通常無法僅靠自有資金滿足需求，因而進行外源性融資成為民營房地產集團公司必不可少的融資渠道。隨著公司規模的不斷擴大，相應的房地產開發項目及規格也有所增長，大量資金需求主要依靠銀行貸款，其他融資方式使用少且獲取資金有限，進一步造成民營房地產公司出現融資渠道較為單一的局面。大多數民營房地產集團公司一直對內部籌資的關注程度偏低，使得外部因素對公司融資的影響偏大，在與外界融資中自身話語權和議價能力較低，對公司融資成功率造成較大不利影響。

(三)融資限制因素偏多

房地產行業事關民生住房大計，為了保障居民住房需求和降低房地產“泡沫”風險，國家陸續針對房地產行業健康發展出臺多項政策。其中，限購及限售等房地產調控政策的出臺逐漸打壓了房產炒作行為，同時，我國多地房地產市場已經呈現飽和狀態，使得房地產公司發展受到較大限制，房地產行業尚處于“寒冬期”，盈利有限償債壓力大，不利于公司融資活動開展。與此同時，由于民營房地產集團公司主要融資渠道為銀行信貸，而銀行受到宏觀調控政策影響而大幅提高房地產行業的放貸門檻，例如央行及銀監會等機構在愈加火熱的炒房熱潮下，為避免房產“泡沫”破裂造成較大社會金融風險而再三警示房地產貸款風險，并上調銀行存款準備金率，使得房地產行業的信貸壓力和難度大幅提升。除此之外，關乎房地產開發根基的土地資源獲取難度逐漸加大，土地資源有限而且我國對可利用土地資源的保護措施也愈加嚴密。而且要求銀行對商業性房地產開發領域加強信貸合法合規審查，增加了諸多審查條件和信貸要求，民營房地產集團公司開發項目基本為商業性質，此舉進一步限制了其融資能力。

(四)難以有效管控融資成本

融資需求大且較為頻繁是民營房地產集團公司的主要特點之一，因而融資成本的控制對公司來說意義較大，是降低成本的重要途徑。但是，政府頒布了一系列調控政策旨在降低和控制房地產“泡沫”，其中，大部分措施都是通過提高信貸門檻或上調利率等限制融資的方式進行，大幅提升了民營房地產集團公司的融資成本。若公司資金主要依靠銀行信貸，則融資成本受到的影響更大，而且短期內無法有效開拓其他融資途徑，因而民營房地產集團公司的融資成本難以有效管控，對公司發展造成一定阻礙。

(五)房地產企業集團下屬單位資金管理不到位

房地產企業集團下屬子公司、項目部承包的工程存在工程款拖欠、墊資額大等問題，造成子公司、承包項目的資金周轉困難。施工單位為保證資金專款專用，通常與房地產企業、銀行簽訂三方監管協議，房地產企業的工程款必須留在協議銀行賬戶內，導致企業集團大額資金滯留在銀行內，資金運用效率低下。

(六)房地產企業集團財務管控力度不夠

由于房地產行業生產經營特性的影響，集團公司對子公司財務控制力度不夠，在集團公司內部沒能形成有效的、統一的管理機制，整個集團公司資源分散，集團公司大而不強。導致這一狀況的原因是多方面的，其中房地產企業集團財務管控模式不當、控制手段落后，是導致這一狀況的重要原因。

三、促進民營房地產集團公司多元化融資的舉措

(一)增強風險意識，注重多元化融資風險的管控

要強化企業資金管理，企業必須引入先進的資金管理理念，意識到資金管理對企業發展的重要性，結合企業自身的實際情況，合理規劃企業資金的使用和分配，管控現金流，制訂出適合企業自身發展的資金管理體系，建立健全資金管理體系，對企業現金流進行分析和控制，增強企業防范風險的能力。融資關乎民營房地產集團公司項目投資與開發，因而其風險對整個公司的運營發展都起著重要作用，因而融資風險的合理管控是公司需要重點關注的方面。在當前房地產行業艱難發展時期，公司急需提高自身風險意識穩步發展，逐漸度過“寒冬期”。民營房地產集團公司管理層及財務人員需要了解融資風險及其對公司經營的重要影響，轉變工作理念，將融資風險防控作為財務管理的重要一環，合理評估自身融資風險并制定改善建議付諸實施。同時，公司還可依照自身實際完善內部控制制度，依照融資方式的不同設置相應的財務預警線，對融資進行精細化管理，始終將融資風險保持在可控范圍內。建立一支素質高、專業強的資金管理團隊對企業的整體資金進行外審，對企業日常資金的使用和中長期資金等進行實時監控；部門之間資金的溝通和合作關系，要定期、不定期盤查使用情況和資金流向等，隨時檢查企業資金管理信息數據，將靜態的資金管理工作變為動態，最大限度地杜絕企業資金斷鏈。

(二)積極開拓融資方式，建立多層次融資渠道

民營房地產集團公司現有融資模式基本為傳統的抵押貸款方式，融資渠道以銀行為主，不利于融資風險的防控，為此，公司需要積極開拓融資方式建立多層次融資渠道。資產證券化、融資租賃、供應鏈融資和信托的名債實股等是近年來房地產公司比較熱門的融資模式，資金使用靈活，可以一定程度上規避金融監管，豐富公司融資方式和渠道。民營房地產集團公司也需要積極進行內部籌資以滿足部分融資需求，例如，在與股東協商一致后將部分股東分紅暫留作為應付款項，通過支付利息的方式一定期限內借用該部分資金。

(三)優化企業資本結構，降低不利因素的限制

依照優序融資理論，內源性融資優于外源性融資，因而民營房地產集團公司需要優化自身資本結構，增加內源性融資的比例，降低政策等不利因素造成的銀行信貸成本和門檻增加的限制。民營房地產集團公司可逐漸降低銀行信貸比例，逐步嘗試內部員工籌資及信托基金等融資渠道，優化和豐富公司資本結構。民營房地產集團公司也需要不斷擴大自身規模，形成集聚效應和規模化效益，以市場為導向開發項目和營銷，通過提高自身競爭力來降低不利因素限制，為公司資本結構的優化提供更多可行性。除此之外，民營房地產集團公司還可成立非房地產行業的關聯公司，嘗試多元化經營，利用現有資金人脈進行扶持提高子公司盈利水平，以便將來反哺母公司的房地產業務資金。

(四)科學選擇融資渠道，降低融資成本

融資渠道較為單一及融資成本偏高是大多數民營房地產集團公司的主要融資難題，因此，公司不僅需要拓展融資渠道，還要按照成本控制這一原則合理選擇融資渠道，保證融資的高質高效進行。在公司出現融資需求后，公司管理層及財務人員需要根據融資金額大小、期限等確定合適的融資方案，同時，公司需要不斷尋求創新性的融資渠道，以便從中找出最優融資組合。而且，多樣化的融資渠道會擴大公司選擇主動性，提高自身議價能力，從而變相降低融資成本。