物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)化成本控制的策略分析

吳小晶

（武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院 物業(yè)與消防教研室，湖北 武漢 430074）

物業(yè)行業(yè)屬于微利行業(yè)，對(duì)比市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)說(shuō)無(wú)太大利潤(rùn)波動(dòng)空間，面臨市場(chǎng)內(nèi)部企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增大，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多的挑戰(zhàn)，很多企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理問(wèn)題導(dǎo)致瀕臨虧損或慘淡經(jīng)營(yíng)。因此，物業(yè)企業(yè)若想提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，需要最大限度地提高物業(yè)管理的服務(wù)能力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理成本的消耗管控。

1 物業(yè)企業(yè)成本的具體特點(diǎn)

①物業(yè)企業(yè)成本類(lèi)型較多。物業(yè)企業(yè)的成本類(lèi)型涉及到多個(gè)方面，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和非主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本包含人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊及業(yè)主同意的其他費(fèi)用。管理費(fèi)分?jǐn)倿槲飿I(yè)企業(yè)管理成本各項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用。非主營(yíng)業(yè)務(wù)成本包括向業(yè)主提供增值服務(wù)、受托項(xiàng)目配套資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、內(nèi)部關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)等所產(chǎn)生的成本費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)涉及非常的廣泛，所以涉及的物業(yè)企業(yè)成本類(lèi)型也比較多。②物業(yè)企業(yè)的成本管理范圍大。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量關(guān)系到小區(qū)居民的生活舒適度，所以物業(yè)企業(yè)想要獲得更好的生存空間，就需要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式不斷占領(lǐng)更多的小區(qū)管理市場(chǎng)，隨著物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，物業(yè)企業(yè)的成本管理范圍也就不斷的擴(kuò)大。③物業(yè)企業(yè)的成本監(jiān)控線更長(zhǎng)。物業(yè)企業(yè)的管理范圍包括項(xiàng)目紅線范圍所有區(qū)域；管理類(lèi)型復(fù)雜多樣，包括住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、共建、廠房等。物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)人員包括管理、職能人員，客服、安管、環(huán)境、工程等業(yè)務(wù)線操作人員等。物業(yè)工作瑣碎而繁重，每一項(xiàng)服務(wù)都會(huì)延伸到各個(gè)角落，所以成本發(fā)生的點(diǎn)也更多，成本監(jiān)控線也就更長(zhǎng)。

2 物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)化成本控制的問(wèn)題

2.1 物業(yè)公司人力資源配置合理性不足

目前，一些物業(yè)公司在制定人力資源配置策略過(guò)程中，單純的憑借加大工作總量的方式尋求服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)化，沒(méi)能針對(duì)固定的人力資源進(jìn)行應(yīng)用性價(jià)值的有效開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致人力資源的分配工作缺乏足夠的合理性，難以為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的全面改進(jìn)提供充足保障。另外，物業(yè)的很多常規(guī)服務(wù)對(duì)人力資源的需求較大，而高技術(shù)含量的工作占比較低，導(dǎo)致物業(yè)工作頻繁的通過(guò)提升人力資源成本支出的方式獲得服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)化，在當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出越來(lái)越高期待的情況下，物業(yè)公司的人力資源配置合理性難以得到有效的改進(jìn)，無(wú)法為人力資源的高水平配置提供充足保障。一些物業(yè)公司缺乏對(duì)人力資源成本浪費(fèi)現(xiàn)象的深入研究，物業(yè)管理性質(zhì)崗位的執(zhí)行情況難以得到有效的認(rèn)知，不利于員工能力和需求的有效明確，難以為物業(yè)公司提升人力資源配置合理性提供足夠的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

2.2 成本控制手段落后

當(dāng)前，有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過(guò)程中，采用的都是傳統(tǒng)的人工管理方式，并不能很好地適應(yīng)信息化時(shí)代的發(fā)展要求，不僅工作效率偏低，還會(huì)引發(fā)資源配置的不平衡，造成資源的浪費(fèi)。例如，很多物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展成本控制的手段單一且存在很大的相似性，主要就是節(jié)水節(jié)電，或者將成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，對(duì)于物業(yè)服務(wù)、人力成本等方面的成本控制缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。事實(shí)上，物業(yè)管理企業(yè)本身的發(fā)展情況不同，經(jīng)營(yíng)方向不同，服務(wù)重點(diǎn)不同，也應(yīng)該采用相應(yīng)的成本控制方法，而很多企業(yè)在成本控制中一味強(qiáng)調(diào)事后的成本核算，忽視了事前預(yù)算和事中控制，成本控制的效果也就可想而知。

2.3 經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)單一

隨著人們生活水平的不斷提高，人們已經(jīng)從原來(lái)的物質(zhì)方面的需求開(kāi)始向精神文明的需求進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這也為服務(wù)性行業(yè)的品質(zhì)提出了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。但是現(xiàn)行的物業(yè)企業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)還是依然停留在簡(jiǎn)單的清潔樓宇、安保服務(wù)等基本的服務(wù)項(xiàng)目，不僅需要承擔(dān)較高的人力成本，而且也滿足不了業(yè)主日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求。久而久之只能提供簡(jiǎn)單服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)單一就不能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展，甚至有可能被物業(yè)市場(chǎng)所淘汰。同時(shí)從物業(yè)企業(yè)的成本方面考慮，也有可能導(dǎo)致企業(yè)成本相對(duì)提升，進(jìn)而影響物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3 物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)化成本控制的策略分析

3.1 提升物業(yè)公司人力資源配置合理性

物業(yè)公司需要首先對(duì)當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行宏觀分析，并將提升物業(yè)公司總體競(jìng)爭(zhēng)力的各方面需求進(jìn)行研究總結(jié)，使人力資源配置方案的創(chuàng)新設(shè)計(jì)工作可以得到有效的推進(jìn)，為人力資源配置合理性的改進(jìn)提供完整的支持。物業(yè)公司需要對(duì)人力資源供給需求加以研究，嘗試使用互聯(lián)網(wǎng)手段進(jìn)行現(xiàn)有人力資源需求的統(tǒng)計(jì)研究，使影響人力資源供給質(zhì)量的因素可以得到完整的明確，以此保證互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的信息處理優(yōu)勢(shì)可以得到發(fā)揮。并對(duì)提高人力資源供給總量所構(gòu)成的成本進(jìn)行總結(jié)，使人力資源成本控制的可行性能夠得到明確，避免單純的成本控制影響了物業(yè)公司的綜合性服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司需要對(duì)現(xiàn)有的人力資源構(gòu)成狀況進(jìn)行完整的總結(jié)研究，并尋求現(xiàn)有人力資源價(jià)值的開(kāi)發(fā)方案，使人力資源各項(xiàng)分配策略的價(jià)值可以得到較大程度的凸顯，為人力資源配置合理性的優(yōu)化提供有利的基礎(chǔ)條件，并保證人力資源成本控制工作可以在充分開(kāi)發(fā)現(xiàn)有人力資源價(jià)值的同時(shí)得到有效處理。

3.2 豐富成本控制手段

人工成本在物業(yè)管理企業(yè)管理成本中占據(jù)了超過(guò)一半的份額，想要對(duì)成本進(jìn)行有效控制，需要采用多樣化的成本控制手段。具體來(lái)講，一是應(yīng)該對(duì)人工成本進(jìn)行控制，通過(guò)完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、精簡(jiǎn)辦公室人員，引入信息化辦公系統(tǒng)等手段，促進(jìn)工作效率的提高。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)崗位職責(zé)進(jìn)行合理分配，面向不同崗位制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，配合相應(yīng)的績(jī)效考核工作，激發(fā)工作人員的積極性；二是應(yīng)該對(duì)公共費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格控制。從物業(yè)管理企業(yè)的角度，應(yīng)該設(shè)置專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)崗位來(lái)對(duì)水電進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)存在較大波動(dòng)，則需要對(duì)原因進(jìn)行排查，采取有效措施進(jìn)行處理。對(duì)于一些老舊設(shè)備或者能耗較大的設(shè)備，需要及時(shí)進(jìn)行更換，如水表、電表等，辦公室用品應(yīng)該統(tǒng)一采購(gòu)，引導(dǎo)員工形成勤儉節(jié)約的習(xí)慣；三是可以借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，引入先進(jìn)的會(huì)計(jì)成本核算方法，從自身的發(fā)展情況著眼，逐步構(gòu)建起適合自身發(fā)展情況的成本控制方法。例如，當(dāng)前有部分大型物業(yè)管理企業(yè)引入了智能化收費(fèi)管理平臺(tái)，能夠?qū)⒏鞣N公共服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算整合在一起，在提高工作效率的同時(shí)，也能夠?yàn)闃I(yè)主提供方便。

3.3 轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)企業(yè)的成本管理控制是整個(gè)企業(yè)的核心環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)想要獲得穩(wěn)定的發(fā)展，就需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)的具體模式，從原來(lái)單一的經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始向多元化的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。在經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型的過(guò)程中要注重發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中實(shí)現(xiàn)多樣化的經(jīng)營(yíng)管理模式。比如宅配、局部家裝翻新、房屋經(jīng)紀(jì)、兒童學(xué)堂等增值便民業(yè)務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)新的經(jīng)營(yíng)效益的增長(zhǎng)，在滿足眾多業(yè)主需求的同時(shí)，也可以有效的降低人工的支出成本，為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 細(xì)節(jié)處理成本管理

物業(yè)公司在成本管理控制中，既需要立足于整體管理物業(yè)公司的成本，同時(shí)還需要就成本管理工作中的各環(huán)節(jié)展開(kāi)成本管理。詳細(xì)而言，物業(yè)公司的成本囊括了極為廣泛的范圍，涉及了諸多內(nèi)容，同時(shí)管理難度較大，因此要求物業(yè)公司在展開(kāi)成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃的過(guò)程中，既需要從政策和制度方面控制成本，同時(shí)還需要分析研究實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的成本，對(duì)各環(huán)節(jié)細(xì)小的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，對(duì)細(xì)小工作中產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行控制和減少。如，物業(yè)公司在維護(hù)公共綠地的過(guò)程中，因?yàn)樗巺^(qū)域不同造成綠地的維護(hù)具有時(shí)效性，如北方較為寒冷的地區(qū)，在冬季展開(kāi)綠地維護(hù)工作的過(guò)程中，只需要將綠地的保溫工作做好即可，無(wú)需投入諸多的精力和時(shí)間每天維護(hù)管理綠地，如此，在成本控制中便節(jié)省了一筆成本費(fèi)用。

3.5 塑物業(yè)企業(yè)管理流程、協(xié)同辦公體系

從某種角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理流程和企業(yè)辦公的信息一體化進(jìn)程能夠在一定程度上提高企業(yè)的工作效率，節(jié)約企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。近些年來(lái)，隨著我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展和廣泛應(yīng)用，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)使得我國(guó)各行各業(yè)的領(lǐng)域都發(fā)生了重大變革，也給人民的生產(chǎn)和生活帶來(lái)了十分的便利。基于互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)時(shí)代背景，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該緊緊以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為重要依托，不斷促進(jìn)企業(yè)管理流程的信息一體化進(jìn)程，提高企業(yè)的協(xié)同辦公效率，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)辦公的信息一體化進(jìn)程。

4 結(jié)語(yǔ)

物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心理念是以服務(wù)為宗旨，利用企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理降低物業(yè)管理成本，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)對(duì)企業(yè)管理成本問(wèn)題作具體分析，來(lái)降低管理成本的消耗，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的利潤(rùn)最大化，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展。