城市養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究

張璐

摘 要：隨著我國經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，全國民眾生育的思想普遍轉(zhuǎn)變?yōu)橥砩偕沟萌丝诔錾势毡樾∮谒劳雎剩淆g化進程加快，老年人口大大增加。隨著老年人更加重視精神層面的追求，現(xiàn)有的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足老年人的需求，促使社會養(yǎng)老居住環(huán)境的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老地產(chǎn)及其商業(yè)模式已成為社會各界人士共同關(guān)注的話題。

關(guān)鍵詞：城市;養(yǎng)老地產(chǎn);商業(yè)模式

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）27-0030-02

我國之所以能夠以領(lǐng)跑世界的姿態(tài)快速發(fā)展，最重要的原因在于社會經(jīng)濟和國家醫(yī)療保障制度方面的發(fā)展與完善。隨著青年人經(jīng)濟壓力越來越大，傳統(tǒng)居家由子女照顧的養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)目前的發(fā)展形勢;隨著老齡人對精神層面有更多的追求，個人的養(yǎng)老意識也在不斷增強，對社會養(yǎng)老居住的觀念也有了轉(zhuǎn)變，這些都為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的契機。

一、城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況綜述

（一）城市養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的概念與政策支持

城市區(qū)域建設(shè)時以老年人為目標(biāo)客戶群，并為老年群體提供老年大學(xué)、老年活動中心、老年康復(fù)中心等老年專用設(shè)施，滿足老年人對衛(wèi)生間、樓梯等其他特殊需要，其中涵蓋老年人所需的所有衣食住行用醫(yī)娛學(xué)等一切物質(zhì)文化產(chǎn)業(yè)。它涉及金融、地產(chǎn)、服務(wù)、醫(yī)療、保險、旅游等多個領(lǐng)域，以家庭為單位，滿足老年人日常護理等剛性需求，同時增加老年人的休閑娛樂及金融理財?shù)确矫娴男枨蠓Q為養(yǎng)老型地產(chǎn)。我國作為一個人口大國，截至2018年，65周歲以上人口1.66億人，占總?cè)丝诘?1.9%;截至2019年，65周歲以上人口1.76億人，占總?cè)丝诘?2.6%，一年內(nèi)增加了0.7%，老年人口發(fā)展速度加快、數(shù)量迅猛增加，2019年老年撫養(yǎng)比為19.6%，較2018年增加8%，預(yù)計在2027年我國將進入老年型社會。1996年我國通過《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》后，我國政府先后制定了200多個老年政策法規(guī)，數(shù)量眾多。

隨著《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許可辦法》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》等意見的出臺，從中央到地方都將引導(dǎo)社會資本加大開放養(yǎng)老服務(wù)市場。根據(jù)目前政策適用于養(yǎng)老機構(gòu)的土地政策：一是劃撥用地上建設(shè)營利性養(yǎng)老機構(gòu)可不變更土地用途，但需要補繳土地出讓金。二是劃撥用地、住宅小區(qū)建設(shè)非營利性養(yǎng)老機構(gòu)不增收土地價款，土地使用性質(zhì)可暫時不做變更。三是農(nóng)村用地可用于舉辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。四是閑置的廠房、醫(yī)院、擱置的校舍等設(shè)施進行改造建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，可以先建設(shè)后進行變更土地使用性質(zhì)，改造建設(shè)方案經(jīng)政府批準(zhǔn)備案后，連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)可暫時不做變更。五是各地方政策均出臺關(guān)于對養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)征收增值稅補貼的政策，并對養(yǎng)老機構(gòu)從事一線護理服務(wù)人員給予補貼和培訓(xùn)。與國有建設(shè)用地相比，集體建設(shè)用地取得成本相對較低。若能將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)通過集體土地開發(fā)可降低土地成本，集體土地在整體規(guī)劃設(shè)計方面占優(yōu)勢，大范圍整體規(guī)劃提升綠化環(huán)境提升養(yǎng)老項目的環(huán)境質(zhì)量，但根據(jù)一些城市地方政策及養(yǎng)老地產(chǎn)的必須要求，距離綜合性醫(yī)院不超過一定范圍，建議采用醫(yī)養(yǎng)“一盤棋”的模式，與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，設(shè)立（內(nèi)設(shè)）醫(yī)療機構(gòu)。由于養(yǎng)老用地政策均為試行，為防范政策變動風(fēng)險，建議開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)前，就當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)最新政策及時調(diào)研，加強與政府部門的早期溝通，在法律允許的范圍內(nèi)爭取最有利的投資條件和政策支持。

（二）城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展勢在必行

我國執(zhí)行《計劃生育》政策后，我國大多數(shù)家庭均是獨生子女，持續(xù)到2016年全面二孩政策開放而結(jié)束，受政策和人口老齡化影響，“四二一”“四二二”家庭逐漸增多。因為傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的思想，大多數(shù)老年人不愿去養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，更希望居家由子女照顧。目前，選擇居家養(yǎng)老占總體的96%。我國獨生子女正在面臨養(yǎng)老難題，隨著父母年齡增長及疾病多發(fā)，獨生子女同時照顧醫(yī)院、家、幼兒、單位，卻無法顧全，獨生子女既要贍養(yǎng)父母，又要養(yǎng)育孩子，各方面壓力讓他們不堪重負(fù)，如何照顧老人成為難題。隨著老年人財富的增加和生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的老年人開始關(guān)注生活質(zhì)量的提高，不愿意與子女生活在一起，越來越多的老人選擇獨居。隨著養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，他們也更加重視養(yǎng)老地產(chǎn)，接受度也會逐步提高。而如何滿足老年人多樣化養(yǎng)老需求，成為現(xiàn)在的社會主要研究方向。自2013年出臺的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的若干意見》，到2020年，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品也日趨多樣化，市場機制不斷完善。隨著我國進入快速老齡化階段，養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展提到國家戰(zhàn)略高度，養(yǎng)老服務(wù)的政策傾向性逐漸增強。隨著老人財富的增多和個人養(yǎng)老意識的增強，普通的養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老模式已經(jīng)不能滿足老年人需求，優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已經(jīng)成為老年人的更好選擇。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)項目從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)等適老化設(shè)計還需提升，做到護理、醫(yī)療、文體活動、金融、地產(chǎn)、服務(wù)、保險、旅游、餐飲服務(wù)到日常起居呵護等管家服務(wù)方面與品質(zhì)地產(chǎn)一體化。

二、城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式

（一）城市養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)模式

1.建設(shè)獨立的養(yǎng)老社區(qū)。包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)，配備活動中心、醫(yī)療、老年大學(xué)等設(shè)施。分為以健康老人為主及半自理或完全不能自理的老人提供連續(xù)服務(wù)為主的兩種經(jīng)營模式，滿足多種老年人群的養(yǎng)老需求。建設(shè)規(guī)模較大，要求配套設(shè)施完善，前期資金要求較多，自持風(fēng)險較大，對開發(fā)商實力要求較高。項目案例：北京太陽城，社區(qū)配套全面，含醫(yī)院、文化宮、購物、家政、酒店、溫泉等公共設(shè)施，讓業(yè)主不出社區(qū)即能享受全方位服務(wù)。

2.新建住宅小區(qū)內(nèi)獨立部分區(qū)域建設(shè)老年社區(qū)。在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，獨立部分區(qū)域，采用大社區(qū)+養(yǎng)老組團，形成混居模式，配備公寓、專用設(shè)施、日間照料服務(wù)等。老年群體社區(qū)可以與周邊社區(qū)共享配套資源，減少配套建設(shè)費用。但對選址、環(huán)境、綠化、交通等方面要求較高，也需要注意住宅、養(yǎng)老住宅、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃比例及醫(yī)院等服務(wù)區(qū)域承接能力。項目案例：萬科隨園嘉樹，配備老年大學(xué)、活動室、健康服務(wù)，注重后期運營，為客戶提供持續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。

3.普通住宅小區(qū)配建養(yǎng)老專用住宅公寓。普通住宅小區(qū)配建一定數(shù)量的老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住方式。在社區(qū)內(nèi)可以設(shè)置綜合服務(wù)醫(yī)療設(shè)施及老人護理中心，為老年人提供日常護理服務(wù)。如子女愿意就近居住，可以促進樓盤銷售，但銷售對象不局限老年人，對日后提供集中式服務(wù)時可能會造成不便利影響。項目案例：萬科幸福匯，在社區(qū)中出售老年住宅，并配有老年公寓，可以滿足老人兒女就近居住的需求。

4.在成熟社區(qū)周邊建設(shè)老年居住設(shè)施。城市土地資源緊張，利用空閑廠房、學(xué)校等資源改造建設(shè)小規(guī)模綜合性養(yǎng)老設(shè)施，含有一定居住功能外，配備一定老年服務(wù)設(shè)施，周邊配套設(shè)施也可滿足一定的養(yǎng)老服務(wù)。此類老年服務(wù)設(shè)施規(guī)模較小，其服務(wù)范圍輻射周邊較多社區(qū)，減少建設(shè)配套設(shè)施成本。但環(huán)境、綠化等方面面積不足、質(zhì)量較低。

（二）城市養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式

1.開發(fā)商經(jīng)營模式。養(yǎng)老房地產(chǎn)建設(shè)完成后，開發(fā)商負(fù)責(zé)直接運營管理，為業(yè)主提供物業(yè)、管家、護理等相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式有利于加強業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，建立順暢的協(xié)調(diào)溝通機制，實現(xiàn)雙方利益最大化。該模式具有可控性，有利于后期運營的持續(xù)收入，可完全按照規(guī)劃的目標(biāo)制定計劃并實施，不必?fù)?dān)心合資方出現(xiàn)決策和管理方面的矛盾。但該模式對開發(fā)商實力及運營管理有較高要求，前期資金需求較大，需要開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，迅速建立成熟服務(wù)體系，要求開發(fā)商在護理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，并且對專業(yè)性要求較高，要持續(xù)提高服務(wù)品質(zhì)和質(zhì)量，注重后期運營，才能使項目有可持續(xù)性發(fā)展。

2.戰(zhàn)略聯(lián)盟經(jīng)營模式。養(yǎng)老房地產(chǎn)建設(shè)完成后，開發(fā)商應(yīng)與一些專業(yè)公司建立合作關(guān)系，開展養(yǎng)老房地產(chǎn)的日常經(jīng)營管理。在這種模式下，我們將建立一個完善的服務(wù)體系，包括物業(yè)、家政、護理、醫(yī)療、娛樂等方面，這些服務(wù)形成一個完整的養(yǎng)老體系。通過餐飲服務(wù)、綜合后勤、醫(yī)療機構(gòu)、針對老年人保健的健身會所等建立聯(lián)盟關(guān)系，打造集居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老于一體的高端老年生活社區(qū)。此種模式對開發(fā)商專業(yè)要求低，能確保在較短的時間內(nèi)形成養(yǎng)老服務(wù)聯(lián)盟，通過專業(yè)化的分工，提升服務(wù)品質(zhì)，能將利潤最大限度地拉長，可長期獲得社區(qū)開發(fā)、醫(yī)療、護理及物業(yè)等方面運營各環(huán)節(jié)收益。但合作雙方可能存在利益博弈，在決策和管理上也容易出現(xiàn)分歧。

3.引進專業(yè)養(yǎng)老公司經(jīng)營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后，通過引進專業(yè)化公司進行日常運營管理。此種模式構(gòu)建完善專業(yè)的服務(wù)體系，包括護理、醫(yī)療、娛樂、家政等所有方面。此種模式經(jīng)營便捷、服務(wù)品質(zhì)高，只建設(shè)成品即可，產(chǎn)業(yè)鏈短，可快速回收成本，避免運營風(fēng)險，總體投資成本較小。但需要在建設(shè)初期規(guī)劃全面，與養(yǎng)老公司進行溝通再進行規(guī)劃建設(shè)，以滿足后期運營需求。

目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施及專業(yè)服務(wù)依然存在短板，還需要在優(yōu)惠政策、投資成本、服務(wù)質(zhì)量等方面進一步加強，我們要在細(xì)分市場、研究老年人活動規(guī)律上下功夫，有針對性地設(shè)置，形成一套成熟的服務(wù)體系、管理體系，進一步提高老年人的生活質(zhì)量。

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