物業(yè)不應是城市火藥桶

毛振華

2020年5月28日，十三屆全國人大常委會第三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》，對有關物業(yè)的表述擲地有聲，既內涵豐富又態(tài)度鮮明，回應了長期以來群眾的普遍呼聲，為今后與物業(yè)相關的矛盾糾紛處置指明了方向。

隨著我國城市化進程的加快，由物業(yè)公司管理的商品房小區(qū)成為城市主流居住模式。業(yè)主與物業(yè)的矛盾逐漸上升為基層治理的難點和痛點。在中國裁判文書網上輸入“物業(yè)”這一關鍵詞，相關搜索記錄竟達358萬余條，其中與物業(yè)管理相關的超過76萬條。

日常工作消極怠工，無法提供與物業(yè)費相匹配的服務，導致小區(qū)環(huán)境臟亂差；小區(qū)公共空間被肆意侵占牟利，在公共場地劃上停車線就能堂而皇之地收取車位費；電梯間、公共走廊廣告展位出租后收入用途不明；鄰里小摩擦反映到物業(yè)后被推諉，直至演化為暴力沖突……提起部分物業(yè)的所作所為，不少業(yè)主一肚子苦水。大多數情況下，一些業(yè)主即便對物業(yè)服務不滿、收費存疑，但為了避免“有家難回”，本著“多一事不如少一事”的處事原則，不得不硬著頭皮繼續(xù)繳費。

難道就沒有部門能管一管嗎？答案當然是有。各地大都設有物業(yè)辦，針對物業(yè)服務全流程，有一整套規(guī)章制度。然而，與制度的完善形成鮮明對比的是，業(yè)主在與物業(yè)出現矛盾時，鮮見物業(yè)辦在矛盾調處中扮演重要角色，訴諸法律成為業(yè)主最后不得已的選擇。

作為小區(qū)群眾自治組織的業(yè)委會通常被寄予厚望。不過從實踐操作層面看，多數小區(qū)業(yè)委會成立的過程，并非一帆風順。即便歷經坎坷成立了業(yè)委會，在物業(yè)出現違約的情形下，業(yè)委會根據相關條款行使基本權利終止雙方關系，換一家新的物業(yè)公司，卻往往極為艱難。業(yè)主與物業(yè)在市場經濟條件下雙向選擇，關系本來清晰明了，但“換不掉的物業(yè)”既令人費解，又讓人無奈。

物業(yè)服務失職、缺位，帶來的危害不容小覷。小到臟亂差降低居住舒適度，大到群租房隱患、偷盜頻發(fā)、電梯年久失修等直接威脅業(yè)主的生命財產安全。小區(qū)大小矛盾不斷，給基層治理體系和治理能力現代化帶來挑戰(zhàn)。物業(yè)服務到位，不但可以讓業(yè)主住得舒心，還能將小矛盾就地化解，讓小區(qū)成為城市基層治理的“前哨”。

《中華人民共和國民法典》對有關物業(yè)的表述，與群眾的呼聲相契合，令人歡欣鼓舞。當然，面對物業(yè)長久以來的沉疴積弊，指望一蹴而就解決所有問題并不現實。在《中華人民共和國民法典》勾勒出制度設計框架的基礎上，更需要物業(yè)辦、居委會等相關部門真正履職盡責、令行禁止，落實嚴格的監(jiān)管舉措，將物業(yè)普遍存在的違規(guī)操作關進制度規(guī)范的“籠子”，促使物業(yè)回歸服務的初心。

當前，真正落實物業(yè)“能進能出”，是提升物業(yè)服務質量的關鍵之舉。當物業(yè)服務確實難以滿足絕大多數業(yè)主的需要時，業(yè)委會就有權行使“彈劾”權，通過更換物業(yè)保障業(yè)主的共同利益。業(yè)委會權利的順利行使，又有賴司法機關、物業(yè)辦等多方的共同呵護與支持。只有參與各方各司其職，《中華人民共和國民法典》有關物業(yè)的條款才能落地開花；只有去除物業(yè)沉疴，業(yè)主與物業(yè)也才能實現和諧共處，從而夯實基層治理的基礎。