全國首個集體土地租賃房正式運營

趙瑩瑩 陳雪檸

每日三餐定時奔餐廳，工作上圖書館，跑步在健身房，都不用出小區，這是90后女孩玖齡如今的租房新生活。

近日，豐臺泊寓成壽寺社區亮相，成為全國首個正式運營的集體土地租賃住房項目。利用集體土地建設租賃住房并實現市場化運營管理，北京為超大城市完善租購并舉體系、緩解住房供需矛盾探索了一條新路。

一年時間搭建政策“四梁八柱”

“家具、電器齊全，這里真的可以拎包入住，這一點最吸引我。”作為從小在南城長大的孩子，玖齡一直想在西南區域租套房子，面積不用太大，只要儲物空間足夠，設施設備齊全。針對單身青年和小夫妻租住的不同需求，泊寓成壽寺社區的小戶型房源月租金在3600元至5000元不等。

在北京眾多住房項目中，泊寓成壽寺社區身份“特別”——是北京第一個，也是全國第一個投入運營的集體土地租賃住房。

2017年8月21日，國土資源部和住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確第一批在北京、上海、廣東、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，允許村鎮集體經濟組織以自行開發運營、聯營、入股等多種方式建設運營集體租賃住房。

“在集體土地上建設租賃住房，一切都是摸著石頭過河。”市住建委保障房建設管理處四級調研員田相偉說，就像所有新生事物一樣，各方對集體土地租賃住房也曾有過疑慮，鄉鎮政府擔心無法保障農民利益，企業顧慮投入沒回報。如何讓各方吃下“定心丸”？

短短兩個月后，2017年10月31日，《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》印發，從項目準入條件、申報主體、資金籌措、規劃布局、租賃模式、審批程序等九大方面進行規范，這成為集體土地租賃房建設的首份政策指引。

隨后，《關于加強北京市集體土地租賃住房試點項目建設管理的暫行意見》、《關于我市利用集體土地建設租賃住房相關政策的補充意見>、《關于進一步優化政策性住房項目建設審批制度的意見》等陸續出臺，一年時間搭建起了集體土地租賃住房政策的“四梁八柱”。

“集體土地租賃住房有三專：工作專班、專門臺賬、專人負責，從項目共性問題到個性問題，隨時反饋，隨時跟進。”田相偉說。

全國率先運營的“北京速度”

2018年3月15日，成壽寺集體土地租賃住房獲得立項批復;8月22日，取得工程規劃許可證;8月23日，取得工程施工許可證。2020年7月6日，泊寓成壽寺社區亮相入市。

從政策出臺到項目落地運營，北京集體土地租賃房跑出了2年零8個月的全國最快速度。這背后，是北京營商環境的強力支撐。

據悉，市規自委等多部門共同研究，對集體土地租賃房涉及的行政審批事項精簡流程、下放權限。一方面，除立項權限外，項目預審、規劃、用地、建設等審批權限均下放至各區政府。另一方面，將成壽寺集體土地租賃房納入“多規合一”協同平臺，與建設項目辦事服務相關的13個部門在一個統一平臺上協同會商，提供“最多跑一次”服務。

“實際上，從進入‘多規合一協同平臺到取得工程規劃許可證，全程只用了約一個月。迄今為止，北京還沒有哪個項目比它更快。”田相偉說。

在項目實施過程中，傾聽用戶需求成為首要原則。“我們的設計團隊遍訪了幾千名租客，去了解年輕人的真實需求，再一遍遍打磨設計方案。”萬科集團合伙人劉肖將整個過程比作“螺螄殼里做道場”。如何在有限的空間內讓年輕人住得更好？依托翔實的調查數據，成壽寺項目打造出了五大主題房：女生主題房、健身主題房、直播主題房、創意工作室、寵物主題房。

在為愛貓人士打造的寵物主題房內，記者看到，沙發是耐撓的帆布材質，衣柜是封閉的柜門，床底是抽屜式設計，還有逗貓墻、貓抓板、貓砂盆和貓窩茶幾四件“神器”，可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。

“相比改造既有住宅再出租的‘二房東模式，在集體土地上建設租賃住房的一大優勢是，可以始終如一地貫徹高標準設計和建造。”劉肖坦言，參與集體土地租賃住房的初衷，就是讓奮斗者租得起好房子，給他們一個城市里的溫馨港灣。

5萬多套集體土地租賃房在建

除了泊寓成壽寺社區，北京有一批集體土地租賃住房項目陸續開工建設。截至2020年5月底，全市累計上報開工集體土地租賃住房項目35個、房源約5.2萬套，戶型以90平方米以下中小套型和職工宿舍類為主。不同于此前受益群體有限的公租房，集體土地租賃住房租金更貴一些，但也沒有苛刻的收入、輪候條件限制，可惠及普通工薪階層，從而有效發揮緩解住房供需矛盾的作用。

三分建，七分管。為了讓租客住得安心，北京相關政策明確提出，集體土地租賃住房建成后，由項目所在區人民政府統籌考慮公共租賃住房輪候家庭、新就業無房職工、城市服務保障行業務工人員等租賃需求，組織開展租賃分配工作。鼓勵簽訂長期住房租賃合同，除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。

“成壽寺項目是塊‘試金石，未來， ‘工具籃里的政策還會越來越豐富。”田相偉透露，有關部門正在總結試點項目經驗，計劃就創新金融產品與服務、稅費減免支持、引導各類主體參與建設等問題，陸續出臺更多配套文件。

首都經濟貿易大學教授趙秀池分析，推動集體土地租賃住房建設，既增加了租賃住房供應，又促進了農村集體經濟組織發展和農民增收，對于完善租購并舉的住房制度是一種有益探索。（文章來源：北京日報）