通過產權市場推進國有涉地股權高效流轉的若干思考

欒舒婕

由于我國《城市房地產管理法》對城市建設用地使用權的轉讓規定了一些限制條件（第三十九條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。），并且由于直接進行土地使用權轉讓，稅負較重，這使得在實踐中部分國有企業采用通過產權市場轉讓擁有土地使用權的公司的股權，從而使受讓股東獲得對土地的間接控制權，即“國有涉地股權轉讓”。近年來，該類涉地股權轉讓項目在全國各地產權交易機構屢見不鮮，一定程度上，產權市場成為了土地的二級交易市場，為此，如何發揮產權市場功能，推進國有涉地股權高效流轉，助力地方經濟發展，成為值得深入研究的課題。

1 ?涉地股權轉讓項目的特點

國有涉地股權轉讓項目具有鮮明的特點：一般金額較大、實際目的是轉讓土地使用權。

1.1 ?與土地市場行情息息相關

涉及的土地使用權一般是在房地產市場處于低谷或者年底開發商資金緊張、拿地意愿較低情況下，地方國有平臺公司以較低的價格取得，由于國有企業的貸款利率較低，具有資金成本較低的優勢，國有平臺公司會持有地塊直至合適的時機再將其轉讓。當房地產市場趨熱時，開發商雖有拿地愿望，但土地一級市場無土地掛牌出讓;或者狼多肉少，一級市場掛牌的地塊競爭十分激烈，此時國有平臺就可“功成身退”，以市場化的價格轉讓股權（實質是轉讓土地），實現共贏。

1.2 ?交易雙方稅費成本各有不同

對于轉讓方而言，以轉讓項目公司股權形式達到實際轉讓土地的目的，可以實現合理避稅，可以規避直接轉讓土地使用權涉及的大額土地增值稅，只需要繳納企業所得稅和印花稅，可以減少稅費成本;對于受讓方而言，通過二級市場間接獲得土地使用權，可能掛牌轉讓底價已經包含了一部分土地溢價，最終通過競價獲得土地使用權的受讓價格又超過了掛牌底價，這兩個環節形成的溢價屬于股權溢價，無法計入土地使用權成本，導致未來開發過程中無法在標的企業開發成本中列支，對受讓方來說無疑增加了一定的隱形成本。

1.3 ?交易雙方尋求合作共贏

國資平臺公司在一級市場拿了土地，通過轉讓項目公司的部分或者全部股權，尋求優質開發商落地，打造優質品牌，從而推動地方經濟發展;一些開發商也比較偏愛通過二級市場拿地，保持和國資平臺的合作，以期在后續開發過程中得到相應的支持。

1.4 ?往往是股權加債權模式進行轉讓

由于國有平臺公司拿地后通常的做法是將土地裝入項目公司，為取得土地使用權所墊付的出讓金、稅費等就以股東借款的形式在賬面體現，形成股東對標的企業的債權，所以在股權轉讓時，通常是將捆綁債權與股權一同轉讓，規模較大，對受讓方的財務實力有較高要求。

2 ?無錫產權交易所的實踐探索

無錫產交所近年來操作了多宗國有涉地股權轉讓項目，經總結，主要有如下常見類型：

一是轉讓項目公司100%股權。轉讓完成后受讓方對涉地股權實現百分百控制，在完成必要的變更手續后與轉讓方不再有關系，可以完全自主開發，因此這類項目最容易吸引開發商參與，容易形成競爭，對于轉讓方來說由于不用參與后續的開發建設，一般也沒有設置資格條件的必要（《企業國有資產交易監督管理辦法》（32號令）的第十四條明確規定：產權轉讓原則上不得針對受讓方設置資格條件，確需設置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則，所設資格條件相關內容應當在信息披露前報同級國資監管機構備案）。

二是轉讓項目公司51%以上控股權。轉讓之后控股權轉移到開發商手中，轉讓方還留有部分股權，這樣操作有利有弊。優點在于：對于開發商而言，與轉讓方形成合作關系，在后續開發、經營中可以與政府形成良好的溝通;而從轉讓方角度，可以在土地開發獲利期通過所持股份獲取分紅利益。

但這種轉讓控股權，保留少量股權在轉讓方手中也有一些弊端：通常轉讓方考慮到后續能夠保持良好的合作，希望可以引入較有實力的開發商，會有設置資格條件的需求，但設置了資格條件就有可能不利于充分競爭，影響標的增值;或者有時候條件設置過多，產生有指向性的嫌疑，有產生投訴的可能性。而且在第一次轉讓完成之后，后續轉讓方如果想退出項目公司，將保留的股權轉讓出去，作為國有企業，轉讓國有股權必須通過產權交易機構公開掛牌，但此類股權通常不太可能再形成競價，一般來說只有另一個股東會來報名，以協議方式成交。但有可能出現另一股東不愿意以評估價受讓，外部也沒有其他人愿意參與的情況，那么轉讓方則無法順利退出項目公司。

三是不轉讓項目公司控股權，只轉50%以下的參股權。這種情況通常是項目開發涉及特定用途，只是引進開發能力的企業進行土地開發，這種情況在實際交易中出現的相對少一些。

以上3種情況中的第2、第3種情況，在實際交易中也可采用增資形式實現。增資比起股權轉讓的優勢在于32號令對于增資條件并沒有太多限制，增資引入的是增資企業的戰略投資者，企業選擇的自主性較強，可以根據實際需要設置合適的條件，從而遴選出對于本次地塊開發建設來說最優質的開發商。例如2019年底，無錫產交所掛牌成交的無錫華萊塢文化創意產業發展有限公司增資項目，以增資形式轉讓了控股權，產交所充分發揮市場平臺功能，為增資企業引進3家優質投資人，包括1家文化類上市公司，共募集資金2.9億元，聚攏資源為企業打造“華萊塢國際文創園”，有效助力地方經濟發展。

2016年12月，無錫產交所掛牌了無錫廣成地鐵上蓋置業有限公司90%股權及1026852203.73元債權項目，該項目為無錫地鐵集團有限公司轉讓的位于太湖新城雪浪坪的集地鐵停車場、住宅、商業、辦公、公寓為一體的大型綜合地鐵上蓋物業，受到行業內眾多知名房地產商的高度關注。通過公開掛牌征集到四家符合資格條件的意向受讓方，經過1個小時115輪次報價，最終由香港綠地旗下子公司蘇州潤建置業有限公司競得，成交價227419.63萬元，較掛牌底價增值118000萬元，增值率107.84%。

2019年6月，無錫產權交易所組織的無錫溪都置業有限公司100%股權及182297004.27元債權項目經過降價掛牌后形成競價，以72756.700427萬元競價成交，較第二次轉讓底價增值9500萬元，較第一次轉讓底價增值6110.81萬元。該項目在第一次掛牌時遭遇無人問津的尷尬，第二次降價掛牌后，無錫產交所加強宣傳推介，吸引30多家知名房企咨詢盡調，最終征集到5家意向方參與競價，實現較大幅度增值。

2020年疫情期間，無錫產交所全面復工復產后首個產權轉讓項目“無錫新發鴻景置業有限公司70%股權及986988844.8元債權”經9個競買人47輪網絡競價后，以116314萬元成交，較掛牌底價溢價14100萬元，增值率13.8%。無錫日報3月14日在頭版以《節后土地市場第一拍落槌—中奧地產11.63億元拿下新吳地塊》為標題進行了報道。

3 ?關于推進涉地股權高效流轉的幾點思考

在國有涉地股權類項目操作過程中，無錫產交所充分認識該類項目的重要性，主動靠前服務企業，規范、專業、高效做好各環節工作。為更加高效推進涉地股權的流轉，產權交易機構要重點圍繞“要素資源市場化交易服務平臺”定位，不斷提升專業能力、提高信息化水平、提升資源配置能力，具體有以下三方面思考：

3.1 ?加強學習研究，提升專業性，促進競價增值

產權交易機構如何充分發揮土地二級交易市場的流轉、增值功能，有賴于人員的專業性。涉地股權轉讓項目的專業性較高，涉及房地產行業的相關專業知識，又與一級土地市場行情關聯度較高，因此，在操作此類項目時，需要業務人員對房地產行業相關知識有深入的了解，需要沉下心來研究土地一級市場的行情，深入學習《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律法規，對轉讓項目所涉地塊的容積率、樓板價、規劃要點理解掌握，這樣才能在項目推介的過程中更專業，更好的地為開發商答疑，充分發掘潛在的意向受讓方。

3.2 ?找出關鍵、總結開發商最關心的問題

項目推廣、盡職調查是涉地股權項目轉讓環節中至關重要的，作為交易機構，要找出關鍵、總結開發商最關心的問題，以此做到精準推介。開發商盡調時，一方面要做好記錄整理，分析開發商的關注點;另一方面要發揮好橋梁作用，主動協調轉讓方、標的企業及意向方的盡調工作。在推介方式上，要積極協助轉讓方創新方式方法，發揮網站、微信平臺作用，聚焦各類房地產企業，通過點對點的方式進行推廣，為項目尋求更多的優質投資人，在疫情常態化情況下，還應將傳統的面對面現場盡調向線上交流轉變，為意向受讓方提供線上項目咨詢、盡職調查、舉牌報名服務，借助信息技術手段持續優化“不見面”交易服務，為交易各方提供全流程“一站式”服務，按時、高效推進產權交易進程。

3.3 ?加強審核，確保交易符合各方監管要求

國有企業轉讓涉地股權，既要按照《企業國有資產交易監督管理辦法》（32號令）的規定通過產權市場公開進行，同時因為標的企業核心資產為土地使用權，又應按照《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）的相關要求，接受相關部門的監管。

由于國有涉地股權轉讓項目標的金額通常都比較大，作為交易機構，我們在交易過程中更要對每一個環節把好關：轉讓方的掛牌材料是否齊全、合規;意向受讓方的資質是否符合要求，舉牌材料是否完整并按時遞交;交易過程是否公開、透明，符合各方面的要求等等，確保整個交易過程經得起推敲，也經得起檢驗。