房地產經濟的可持續發展路徑探析

摘 要：房地產業作為第三產業，在我國國民經濟中占有非常重要的地位。因為房地產行業的重要性，房地產經濟需要堅持走可持續發展道路，以推進社會經濟整體發展。文章針對房地產行業發展的現狀及發展中存在的問題，探索房地產經濟的可持續發展路徑。

關鍵詞：房地產;問題;措施;可持續發展;信貸風險

隨著我國社會主義經濟的不斷發展，為房地產業的發展提供了機遇，自1998年房改以來，歷經近二十年的時間，中國房地產行業發展飛快，為我國經濟繁榮、城市化建設作出了巨大貢獻，起到其他行業所不能替代的功能和作用。但不能否認的就是，在房地產經濟快速發展的過程中也出現了一些問題，例如過度開發、資源浪費、房價上漲導致社會矛盾加劇等，這些問題的存在對房地產經濟的發展造成了阻礙，留下了發展的隱患。因此，對房地產行業快速發展過程產生的問題進行分析總結，并采取相應的措施加以解決，探索房地產經濟的可持續發展路徑就變得十分有意義。

一、 房地產經濟的重要性分析

（一）促進社會經濟的發展

房地產行業能夠在很大程度上促進社會經濟發展，具體來說主要體現在以下兩個方面：1. 房地產行業提供的海量土地出讓金和房地產相關稅收收入，是地方政府主要財政來源，增加了政府地方性資金儲備量;同時因為房地產行業具有剛需強、附加值高的特點，能很好地吸引投資，可以更好的吸納招商引資帶動其他項目的發展。2. 提高土地利用率，減少土地空置率，為當地居民提供就業崗位，進而實現經濟發展的目的。

（二）促進其他行業經濟的發展

房地產行業有產業鏈條長、相關行業多的特點，房地產行業經濟的發展，會直接帶動上下游及與相關行業的發展，例如家具家電行業和建材銷售行業等，還包括房地產竣工以后的物業管理等行業。

（三）改善居住和生活條件，緩解社會矛盾

隨著城市化建設的推進，城市醫療、教育以及其他基礎設施的不斷完善;隨著我國住房制度的改革，廉租房、經濟適用房、限價房等多樣化的保障房體系的建立;以及大量平改、棚改項目落地。讓越來越多的中、低收入家庭的住房條件得到了極大的改善。既改善了人民的居住和生活條件，也改善了城市環境，同時還在相當大程度上緩解了社會矛盾。

二、 房地產經濟可持續發展過程中出現的問題

（一）房價過高、增速過快

房價過高、增速過快，一方面降低了大多數家庭的購買力，讓普通老百姓改善居住條件成為泡影;另一方面，增加了房地產投機的機會，助長了“炒房團”的發展空間，炒房團惡炒樓盤價格從中牟利，而最終買單的卻是普通老百姓。

（二）資源利用不合理

發展結構的細化不足是我國房地產行業發展過程中的普遍問題。這個問題的存在不僅極大地不利于資源的利用，而且導致多種資源的浪費。盡管我國幅員遼闊，但可利用建設用地不足一直是不爭的事實，過度或者提前消費土地資源、環境資源，會抑制房地產經濟未來的可持續發展，會對房地產未來的發展產生非常大的阻礙。典型的開發利用不合理情況就是房地產規劃定位不合理，房地產開發企業在項目前期對房地產市場未來預期過于樂觀，造成了投資失敗，形成了不少的“鬼城”“空城”，造成了土地資源的浪費。還有的開發利用不合理問題出現在開發過程中，例如：在工程開展之前，并沒有合理規劃好施工場地布局，造成施工混亂。此外，建材的采買忽視了用量規劃，產生過多采買的情況，導致當剩余的材料長期堆放在施工場地形成的損耗和破損，造成了資源浪費。

（三）房地產質量問題

房地產作為人們日常生活、工作的主要場所，其質量問題直接關系到人們的生命和財產安全。隨著越來越多的房地產質量問題曝光，房地產工程質量問題也受到人們越來越多的關注。房地產質量問題種類眾多、問題大小不一，小如門窗、五金，大到主體結構，推倒重建也時有發生，耗費金額數以億計。解決這些問題，耗費了很多時間、人力、物力，造成了資源的浪費和惡劣的社會影響。

（四）環境問題

1. 文化環境問題

為了博得眼球，許多的房地產開發企業引入了西方或者另類的夸張的建筑風格，一味的標新立異，與中國或者地方文化特色格格不入，最終將導致城市傳統文化底蘊和城市精神文化的丟失。

2. 自然環境問題

不少的房地產開發項目違背了我國綠色可持續發展的理念，造成環境污染、生態環境被破壞等后果。

（五）房地產金融體系不健全

中國的房地產金融一直伴隨并助力中國房地產行業的發展，已形成一定的房地產金融體系，但也還存在一些不健全的地方，這體現在信貸結構、信貸投向等方面。具體來說，因為房地產開發貸款有一次放貸資金量大、且還款周期相對較短的特點，所以房地產貸款長期傾向于開發貸款;而老百姓住房消費性貸款卻因為還款周期長且單戶貸款金額相對較低而發展不足。近兩三年，由于國家的宏觀調控政策，各地紛紛實行限購政策，開發企業房子賣不出去，回款慢，又導致了銀行不愿意給開發企業貸款，導致開發企業資金鏈斷裂，出現了不少“爛尾樓”項目，也影響了房地產行業的健康發展。同時，房地產金融融資渠道過于單一，主要依靠商業銀行抵押貸款，加大了銀行風險，特別是非住宅類房地產的開發貸款，這類抵押物變現尤為困難，這些給房地產金融業的健康發展帶來了很大隱患，反過來也會影響房地產行業的可持續性發展。

三、 房地產經濟可持續發展路徑

（一）強化市場監控，完善法律制度

為了確保房地產行業能夠朝著健康穩定的方向發展，需要強化市場監控，完善法律制度，主要有以下幾個方面：1. 建立健全完善的市場監管體系，不僅可以最大限度地避免腐敗，而且可以促進房地產業的健康發展。2. 建立完善的法律制度，結合目前房地產行業的實際發展狀況，建立完善的法律制度也可以在一定程度上規避開發企業的不良行為，有利于房地產業的發展。3. 加強監督執法，有關部門必須嚴格監督落實國家對房地產企業管控措施的到位情況。同時必須促進房地產企業之間的公平良性競爭，以實現房地產經濟的可持續發展目標。

（二）合理控制房價

為了實現可持續發展的目標，需要合理控制房價。地方政府需要結合當地房地產發展的具體情況，結合土地收儲成本、建筑成本、當地收入水平及信貸政策等因素，編制房價的制約政策，嚴控炒房等投機行為，將房價把控在更加合理的價格范圍當中。同時，加大廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房供應，減少住房剛需對商品房價格的沖擊。實現十九大報告中，習近平提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

（三）大力建設標準化住宅

在現階段，我國房地產業總體處于穩定發展階段，實現住宅標準化一是要類型創新，更重要的是要品質創新。在這種現狀下，房地產企業必須與時俱進，不斷增強品牌效應和品牌知名度。同時，我們必須繼續減少項目建設過程中的各種不合理費用，提高項目建設的整體質量。

（四）完善房地產金融體系，實現多元化融資

房地產經濟的發展，是依托于土地和資金的，而房地產的開發建設資金有很大比例為信貸融資資金，為了實現房地產經濟的可持續發展，首先應該完善金融體系，調節信貸結構，引導信貸方向，將信貸與房地產調控政策結合起來，實行差異化信貸政策。其次應該引導房地產開發企業建立多元化的融資平臺，除了商業銀行貸款以外，可以考慮信托、合作開發等多元化方式。

（五）合理規劃，減少資源浪費

土地資源屬于不可再生資源，在開發時合理化使用土地十分關鍵。在房地產開發項目前期就應做好需求市場調研，理性預判未來市場走向，合理、適量拿地。在工程施工全過程中，要秉持綠色環保的理念，避免對四周環境產生較大的影響和破壞。針對建筑材料的采購，要先做好用量規劃，避免不必要的消耗。

四、 結束語

綜上所述，房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱產業，但是房地產行業在發展的過程中不可避免的會出現諸多的問題，這些問題的存在阻礙了房地產經濟可持續發展，我們要從宏觀政策到施工技術細節、從規劃到實施、從房地產項目前期調研到竣工交付、從土地資源到建筑材料、從自有資金到項目融資等多方面、全方位都給予重視，以保證房地產經濟的可持續發展。

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作者簡介：

黃光明，天津市交通（集團）有限公司。