新經濟形勢下房地產成本管理要點研究

邵男

（太原化學工業集團房地產開發有限公司，山西太原 030036）

經濟社會的發展，有效推動房地產行業的發展，并使發展規模不斷擴大，為了在激烈的市場競爭中站穩腳步，就需要房地產企業對現有的成本管理方式和組織架構給予改革和創新，此時需要在新經濟形勢下，對房地產發展階段具有的成本管理要點進行分析，這樣既可以提高房地產成本管理水平，而且還可以為房地產行業的發展奠定良好的基礎。

1 房地產成本構成要素

房地產是經濟社會發展中比較重要的組成部分，而房地產成本將會直接決定房地產企業的經濟效益及發展速度，其構成要素如圖1 所示。

圖1 房地產成本構成要素

①前期工程費。在房地產工程施工之前，都需要開展市場調查、地質勘察、房屋開發設計、土地開發以及環境影響可行性評價等一系列工作，每一個環節產生的費用即前期工程費；②土地征用及拆遷補償費。該費用屬于房地產企業使用土地過程中所產生的費用，其具體包括下述兩個方面的內容：a.當房地產項目所用土地屬于國家所有時，將會向國家繳納一定年限的土地使用費。b.當房地產項目所用土地上存在原有房屋，并且要對其拆遷時，則需要對被拆除房屋使用人和所有人提供一定的經濟補償；③基礎設施費。在進行房地產項目施工過程中，供水、供電、道路、環衛、通訊、排污等各項耗費之和即被稱之為基礎設施費；④管理費。房地產項目施工階段，相關人員的工資福利、辦公費、差旅費等費用總和；⑤公共配套設施費。房地產項目施工范圍內，對于一些不能給予有償轉讓的公共配套設施，所必須支付的費用；⑥建筑安裝工程費。在土建、安裝、裝飾以及項目周圍基礎設施建設與施工過程中產生的費用。

2 房地產成本管理特點

①全面性。房地產行業屬于高度集成行業，這樣就需要對工程建設成本給予全面性管控。開發商是房地產開發的關鍵，其參與主體涵蓋設計、施工、造價等諸多單位，不同單位之間既有分工也有合作。在房地產成本管理過程中，開發商最好從整個房地產項目出發，對其進行科學、合理的統籌與規劃，以此減少成本管理漏洞的出現，進而達到預期的成本管理目的；②系統性。房地產涉及的上下游及相關產業超過200 多種，在項目成本管理階段，其具有的行業特點將會與其他行業截然不同，因為房地產成本管理涉及決策、分包、設計及施工等多個環節，此時就需要把成本管理涵蓋到成本預測、分析、控制、核算等任務之中，從而說明房地產成本管理具有系統性的特點；③動態性。房地產行業發展過程中，建設周期長，且受政策影響較大，項目的特殊性使其從決策到交付使用的整個過程，都有可能因為國家政策、市場環境及國民經濟的變化而發生改變，從而增加成本目標控制的難度。因此，在房地產項目開發與建設過程中，針對成本情況要給予動態監測，對成本升降變動的原因給予全面分析，在此基礎上采取有效措施給予解決。由此得知，房地產項目成本動態管理既可以確保成本管理工作的有效性，而且還可以保證房地產施工的順利進行。

3 房地產成本管理的應用要點

基于新經濟形式背景下，房地產企業要從自身特點和實際情況出發，確定成本管理要點，以此充分發揮成本管理的作用，提高企業的經濟效益，圖2 描述的是房地產成本管理要點示意圖。

圖2 房地產成本管理要點

3.1 完善目標成本管理制度

在房地產成本管理過程中，需要完善的目標成本管理制度作為支撐，其一般是以預先確定的目標為核心，并在規定的時間內確保此目標的順利實現。在整個房地產項目施工階段，目標成本管理制度貫穿其各個環節，達到對施工成本的有效管理。通常情況下，目標成本管理制度與員工保持著密切的聯系，通過開展項目成本預算，并將其細化到各個部門中，使每一位工作人員都可以切實體會和感受成本管理與自身利益的關系，并根據已有的目標成本管理制度來開展相關工作，以此有效增強房地產成本管理效果。

3.2 開展動靜態雙重控制

對于房地產企業而言，成本管理工作要想在新經濟形勢下得以順利實施，就需要開展動靜態雙重控制，并對整個工程的施工進度給予協調，以此確保房地產成本管理工作的有效性。通常情況下，房地產項目任何一個環節出現改變，都會誘發成本管理隨之改變，此時借助動靜態雙重控制模式，減少突發狀況可能產生的影響，并及時了解和掌握項目的實時成本情況，提高成本管理的控制性及可操作性，最終使房地產項目完成既定目標的同時，提高房地產成本管理水平。

3.3 細化各階段成本控制

通常情況下，房地產成本管理涉及的范圍比較廣，此時就需要細化各階段的成本控制工作。在項目前期，要按照要求做好地質勘查工作，確保后續工程施工的順利進行。在整個工程成本管理過程中，工程設計階段尤為關鍵，其需要在安全性與可靠性的基礎上，滿足經濟性要求，實現對項目成本的有效管理。

3.4 健全成本管理控制體系

①構建成本管理委員會，負責對各環節成本管理的有效性給予監督和控制，同時制定相應的管理細則，做好對各部門成果的考核與評價工作，以此確保成本管理工作的順利進行；②房地產成本管理人員需要對各部門工作開展情況給予實時跟進和管理，除了成本管理指標外，也需要將質量和工期等內容納入管理范疇，以此增強成本管理效果，提高房地產企業的市場競爭力和企業形象。

3.5 引入先進的成本管理技術

在房地產企業成本中，間接成本占據著比較大的比重，其一般是以顧客為導向的，以價值鏈為中心，以確保房地產企業“工作流程”順利實現轉變，為成本管理工作的開展奠定良好基礎。作為房地產企業，一般會選擇作業成本法，并從自身的經營特點出發來選擇適合的成本管理技術，嚴禁盲目地照抄照搬其他企業先進的成本管理技術。同時，在成本管理過程中，房地產企業也可以適當地引入作業成本法，從企業自身經營特點出發，來制定一套科學、合理的成本管理方案，以期更好地服務于房地產成本管理工作。

3.6 完善成本管理評估體系

如果房地產企業明確目標成本，就需要構建完善的成本管理評估體系，并合理細化和分配各階段的任務，確保目標成本的順利實現。每一位成本管理人員都需要承擔相關的成本管理責任，并將成本管理結果與目標成本進行對比和評估，這樣既可以確保成本管理目標的順利實現，還可以增強成本管理效果。

4 結束語

新經濟形勢下，作為房地產企業，要對成本管理工作給予重視，并將其貫穿于項目施工的各個環節，在對其成本構成要素和成本管理特點進行分析的基礎上，通過完善目標成本管理制度、開展動靜態雙重控制、細化各階段成本控制、健全成本管理控制體系、引入先進的成本管理技術、完善成本管理評估體系等對策來提高房地產成本管理水平，進而推動房地產企業的快速發展。