鄉村振興戰略背景下農村土地使用權流轉價值評估研究

陳麗 金俊杰 劉世衛

摘 要：改革開放40年以來，我國的經濟仍處于快速發展階段。隨著進城務工人數的增加，農村土地拋荒的現象在不斷加劇。如何讓土地進行科學的流轉，在農村土地資源管理過程中就顯得十分重要。土地流轉工作需要立足于實際問題，充分結合工作中的相關內容，并給予有效實踐。這將推動農業經濟的發展，為進一步落實農村土地流轉工作提供有效保障。

關鍵詞：農村土地使用權;土地使用權流轉價值;鄉村振興

一、 引言

農村土地是農民賴以生存的根本。農村土地的承包、流轉關系到農村的穩定，農業的發展，農民的增收。農村土地承包經營權是農村土地流轉中的核心內容。隨著我國經濟的不斷發展和土地經營模式的變化，農村土地流轉在發展中也面臨著許多亟待解決的問題。加快解決這些問題，實現農村土地的合理流轉，不斷完善農村土地流轉機制對我國農村經濟的改革發展和今后城鎮化建設具有重要的作用。為此，文章對農村土地流轉中存在的問題進行了分析與探索。

二、 現代土地產權制度的基本特點

1. 歸屬相對清晰清晰的產權劃分是現代土地產權制度首先應當具備的特質，而我國的土地都有非常明確的產權主體，即土地均歸國家所有。從現行的法律法規來看，農村土地普遍歸集體所有，農村土地在產權分配上通常有相應的代表。在有些特定情況下，我國現行法律在土地產權上的說明沒有明確界定，這些情況則需要結合具體背景進行再商議。2. 責權相對明確我國土地產權制度在責權上相對十分明確，市場經濟體制的深入讓我國的土地制度也越來越規范與完善。土地權在各個主體間可以進行規范合理分配，在責權上起到各得其權的效果。同時，在權益分配上也要明確界定，尤其是對于土地產權而言，土地占有權、使用權及土地帶來的收益和處分等的權利結構，這些都有相對明確的限定和說明。

三、 農村土地使用權流轉價值評估方法選擇與運用

收益法、市場法、成本法是三種基本的價值評估方法，國外學者還提出了一些新的評估方法，如實物期權法、德爾菲法、神經網絡分析法等。目前國內對農村土地流轉價值評估尚未形成體系，理論基礎和數據支撐不足。針對土地流轉的形式和價值形成特征，文章根據資產評估經濟原則中的預期收益的原則，通過對收益法的拓展評估土地使用權流轉價值。鄉村振興戰略提出要按照“生態宜居、鄉風文明”的要求發展農村經濟，因此土地使用權流轉價值包括經濟價值、社會價值和生態價值。農產品行業屬于國家保護發展行業，本研究參照近5年的國債年平均利率確定土地使用權流轉價值還原利率，近5年我國的國債利率3.2%左右，估測該項資產的折現率為3.2%。按照我國的土地承包政策耕地30年承包權不變，假設30年全部為剩余使用年限，計算可得出該村土地使用權流轉經濟價值為38645.93元/畝。估算H村土地使用權流轉的社會價值PL2。農村土地使用權流轉社會價值可分為社會穩定價格和社會保障價格。

四、 基于使用權的農村土地增值收益分配改革思路

傳統的“政府統一征收+招拍掛”的土地增值收益分配模式，對工業化和城市化發展起到巨大的推動作用，但其實質是農村發展利益向城市的輸送，通過政策性的抬高城市土地價格實現巨額財富在城市的積累，農村在這一波發展浪潮中并未獲得多少實質利益，因而出現了城市越發展，農村越凋敝的情形。問題的癥結，仍在于政府對于土地市場的高度集中控制，難以抑制其城市化擴張傾向。理想狀況下的土地增值收益分配，應當是市場導向下、尊重供求規律的多方土地產權主體，包括政府、集體、農戶等共同參與的權力和利益分配。在所有權歸公的基本制度下，如何發揮使用權在土地資源配置中的基礎性作用，建立使用權與土地增值收益分配之間的聯系，則是解決當前土地增值收益分配困境的可行思路。從土地增值收益來源來看，第一，直接性投資增值屬于使用過程中對土地改良或附著物投資等產生的增值，這部分增值與土地使用者直接相關，完全可以內化到土地使用權的交易中，通過土地使用權的市場化定價實現增值收益在各交易主體間的流動和分配;第二，投資輻射性增值主要來自政府、集體或企業的投資外部性，可以利用外部性的解決方法進行相關調節;第三，供求性增值主要來自政府對土地市場的壟斷控制以及在城市偏緊的土地供應，如果建立了以市場化為導向的土地交易制度，該部分增值將會回歸到正常的市場價格波動，其增值部分亦可內化到交易價格之中在使用雙方進行分配;第四，用途性增值，來自土地用途的轉化，主要是農業用地向建設用地轉化帶來的增值，這部分增值同樣涉及兩類土地的使用主體（農業用地使用主體和建設用地使用主體）以及土地用途的轉化主體即發展權持有者（農村集體），可以通過在土地使用權的轉化之間建立聯系，從而實現市場的自動調整和增值收益在兩類主體和農村集體之間的分配。

五、 結語

在化解很多具體問題時，可以從不同方面著手，使我國農村土地使用權的市場化流轉路徑更為暢通。不僅要明晰當前現代化的土地產權制度的基本特點，也要從多方面建立健全農村土地承包經營權流轉市場機制，并且要不斷推動市場需求的培養。這些都是加快農村土地流轉切實可行的方法，也是讓我國的農業實現產業化發展的路徑。

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作者簡介：陳麗，金俊杰，劉世衛，山東省青島市即墨區自然資源局。