城市超大型社區更新效應探究

陳思洋

摘 要：近年來，我國城市體量在不斷擴大，人口遷入量不斷增加，城市的空間容納能力與人口增長速度出現不匹配的情況，城市更新迫在眉睫。針對此類情況，很多城市選擇發展超大型社區來容納更多的人口。城市超大型社區輻射范圍較廣，雖然能夠有效提高土地利用率，提升城市吸引力，給城市帶來有利影響，但不合理的規劃帶來的交通擁擠、公共設施不足、環境污染等一系列問題也應該是我們要去探討和反思的。文章從社區空間效應、社會效應和環境效應三個角度出發，深入探究貴陽市花果園更新改造項目，分析超大型社區更新給城市帶來的更新效應，并對城市更新現存問題提出解決措施及建議。

關鍵詞：城市更新;超大型社區;效應分析

隨著城市化在我國的不斷發展，城市人口逐年上升，而土地資源有限，城市的空間承載力漸漸無法滿足發展的需要，通過城市更新使得城市空間高效利用成為關鍵。本文將城市大型社區更新定義為在相同時間段由一個主體進行統一更新改造，且更新區域占地面積超過1平方公里的城市更新方式。目前，我國以小范圍城市更新為主，但其更新對城市產生的效應較小。

大型社區更新在國內較少，與小型社區更新相比，城市大型社區更新對城市產生的作用更大。由于國內對城市大型社區更新的研究有限，這種市場主導、政府監督的城市大型社區更新方式，需要更多的研究來考證其優劣性及其參考借鑒作用。

本文以貴陽市花果園項目為例來探討城市超大型社區更新產生的空間效應、環境效應及社會效應，進而對城市更新中政府的作用進行討論，對于由政府引導、市場主導的城市更新方式進行總結，并提出相關的啟發及建議。

一、理論探討

可持續發展理論第一次被提出是在1972年第一次聯合國人類環境會議，是被世界各國一致認可的一種理念。可持續發展理念要求對自然資源進行合理的開發利用，在滿足現代人生活需要的同時，為人類后代預留充足的自然資源，在自然可承受的情況下，有度地進行開發利用，維持大自然生態平衡。通過不斷嘗試探索來獲得經濟、社會和環境之間的平衡，實現三個方面協調發展。

可持續性城市更新包括經濟、社會、環境等維度，在可持續性城市更新理論下的經濟更新的目標還是提高當地經濟的競爭力和吸引力，通過衡量當地已有勞動力，結合當地實際情況進行產業經濟的改善。社會更新應該保留當地的特質，在保護當地習俗和文化的同時，改善個人與社區的社會環境。環境更新的重點在于新開發與既有物保護之間的平衡。

可持續性在我國城市更新中占有重要地位，對于城市大型社區更新改造的重要意義更是不可忽略，因此選擇可持續性作為論文基礎理論。

二、研究過程

城市更新項目可以從政府作用機制方面分為兩類，一是由政府主導型，二是由市場主導型。本文主要研究由市場主導型的城市更新項目，選取貴陽市花果園更新項目為例。

貴陽市花果園社區改造項目是位于貴陽市南明區的棚戶區改造項目，該項目的地理位置特殊，地處貴陽市主城區中心位置，涉及土地面積廣，人口眾多且成分復雜。原棚戶區占地逾六千畝，龐大的面積使得政府難以治理，“臟、亂、差”成了這里的代名詞。由于年久失修的老舊危房大約占400萬平方米，內部人口眾多，大多為流動人口，社區管理的缺失使得人居環境和治安環境較差。前期沒有進行足夠的基礎設施建設和道路規劃，后期疏于管理導致該區域建筑密度大、道路混亂、公共環境不良等問題。

由市場主導的城市更新改造方式一般會將社區改造成一個城市居住綜合體，將商、住、辦公以及娛樂等各種城市功能集于一體，有利于片區的整體發展。如此規模的城市更新必然對整個城市產生巨大效應，而開發商如果只以追求利益為主而忽略片區的整體規劃，那么也將為城市帶來一定的負效應。

本文選取貴陽花果園作為研究案例，主要是基于三個方面的考慮：

（一）獨特性

近年來，我國許多城市開始從由政府主導的城市區域更新改造轉變為由市場主導的更新改造方式，這一現象具有普遍性。但縱觀國內的更新改造項目，規模都較小，平均在100萬平方米以下。而本文研究的貴陽市花果園社區更新改造項目與以往項目不同，該項目改造面積超過400萬平方米，如此龐大的改造規模在我國城市更新改造項目中占有獨特地位。

（二）有效性

貴陽花果園超大型社區更新改造項目，由于規模較大，影響范圍較廣，更新前后城市風貌變化明顯，該項目對于整體城市的未來發展影響較大，更容易發現規律，對于更新效應的研究起到很好的指導作用。

（三）典型性

目前在我國城市更新改造項目中，大多是以棚戶區更新改造為主，而貴陽花果園項目本質就是棚戶區更新改造，此研究可以為此類項目提供經驗。此外，花果園片區項目規模巨大，可以作為典型案例，為之后的大型社區及棚戶區改造項目研究提供參考借鑒。

三、貴陽花果園社區更新改造效應分析

（一）花果園社區空間效應分析

花果園片區更新改造前的彭家灣和五里沖區域都為老棚戶區，呈獨立零散結構，并沒有通過合理規劃的城市道路來劃分區域。棚戶區內多為違章建筑，片區內居住空間通過戶主鄰里之間協調來定，缺少整體規劃，雜亂無序。區域內集聚大量外來流動人口，片區形成人口密度極高、居住條件簡陋、治安環境嚴峻的居住環境。由于彭家灣和五里沖棚戶區面積較傳統社區相比大上許多，故本文將其概括為城市超大型社區。

花果園片區是通過市場主導、大型片區統一更新改造的方式進行更新，在這片面積約4平方公里的片區上，建造一個以住宅為主，兼容商業、辦公和娛樂等功能的大型城市綜合體。改造后，花果園片區吸引大量人口涌入，2020年花果園轄區居住人口達60萬人，約占南明區整體常住人口的1/3，日流動人口更是達到100萬人。

隨著居住人口的不斷增加，花果園也產生了一定的增長極區域負效應，即極化效應。居住片區增長極的發展，導致周圍片區人口向增長極區域遷移，進而出現周邊片區人口密度低、增長極區域人口密度過大的情況。花果園社區的存在，對周圍社區都會產生負向極化效應，且這對周圍社區發展會產生負面影響。

從空間角度研究花果園更新項目中因規劃產生的負效應，可以分為以下兩個角度：

1.交通空間

40多條公交線路、公共立體交通人行慢性系統、“六縱六橫”12條市政主干道和雙向4車道連接地下車庫形成的地下車行路網，共同構成了花果園立體交通模式。在規劃之初，花果園社區想利用人行天橋實現人車分流，打造高效安全的交通空間，但由于開發商進行空間規劃時只追求表面，而忽略科學的規劃策略，很多地方過多設置了路邊停車位導致在道路運行過程中出現原本雙向6車道的道路只有三四個車道可以通行，造成車輛行駛緩慢、交通擁堵的現象。

首先，公共交通輻射范圍小。花果園的公交站分布主要集中在居住區附近的主干道上，并且在主干道設置有公交車專用道，公交站沿線布置。然而，公交站點設置過于分散，其輻射范圍遠遠不足，居民平均步行距離遠，通勤時間被拉長。此外，各公交站在高峰期均出現排長隊等車的現象，甚至有乘客會被迫選擇步行到社區外的公交站坐車。

其次，忽視無障礙設計。作為如此規模的超大型社區，花果園沒有充分考慮社區人性化設計，對無障礙設施的建設缺乏重視。花果園雖然通過立體交通方式使得人車分流，但是在設計中沒有考慮到設施的無障礙設計，例如人行天橋上沒有做無障礙坡道的設計等。直至2016年6月，已建人行天橋中也僅僅只有兩座設置了無障礙電梯，使得行動不便的居民無法通過人行天橋過馬路，而采取從地面橫穿車行道，這極大增加了交通安全事故發生概率，同時也使得行動不便的居民出行意愿降低。

2.居住空間

在居住空間上，花果園社區項目的容積率高達6.8，整個項目由226棟35～48層的超高層建筑組成，開發商為了在有限得土地中最大限度地獲取利益，采取犧牲綠化與居民公共空地為代價方式高密度建造樓房，樓間距小，光照和生活隱私等都受到不小影響。居住樓房每棟最多為4部電梯，一棟樓容納1200余位住戶，人均生活空間資源極低。

（二）花果園社區社會效應分析

根據城市經營理論，在城市建設過程中，政府要做到的有兩點：一是要使得更新片區的經濟利益得到大幅度提升，二是要使得更新片區的居民的生活水平得到大幅度的提升。在保證經濟發展的同時，居民的生活水平也尤為重要。與片區居民生活關聯最為緊密的社會問題就是社會治安問題和社會融合問題。社會治安狀況越好，社會整體融合度越高，則該片區的社會和諧度越高。

截至2019年6月底，花果園已入住人口達14.3萬戶，共計43萬余人，日均人流量提高至100萬人次。2010年至2013年，花果園片區更新初期，區域內大范圍施工建設，人口流動性較大，社會治安管理體系不完善，刑事案件和治安案件發生率整體較高，開發商在社區管理上面缺乏管控，大量社會問題滋生。高密度的居住樓使入住人口數量龐大且人員成分復雜，加上管控力度小，導致花果園成為了違法犯罪的“溫床”。《南明區2018年國民經濟和社會發展統計公報》統計，2018年全年共立刑事案件就有7538起，共出動警力2萬余人次，這也側面驗證在南明區社會治安狀況的變化中，花果園社區更新項目的影響占有較大比例。

（三）花果園社區環境效應分析

在全國大部分以市場主導的社區更新項目中都會出現以經濟利益為首位的城市更新情況，在居住區更新建設過程中，對原有生態環境造成破壞，致使居住區環境惡化，居民生活受到影響。為了改造居住環境，又人工種植綠地，但因影響到經濟利益，整個社區更新項目只有花果園1期中規劃綠地較多，后期工程都以減少或者取消綠地面積來獲取更多土地，以此建造更多的商品房來獲取利益。

居住區域過度重視建筑主體的建設，而忽略了人文環境的建設。居住區域內部缺乏必要的商業場地、體育設施、娛樂場地、文化交流空間，使得居民在居住環境中無法擁有舒適優美的公共交流空間，社區文化空間減少，人際關系淡薄，居住生活幸福感大幅度降低。

土地規劃的嚴重不合理使得商業、居住、文化、娛樂中心太過于集中，不僅不同的生活空間相互重疊、影響，而且導致核心區交通需求較大，原規劃交通道路網絡出現壓力不平衡現象，增加居民出行成本。生活空間和出行方面的不適，影響了居民的心理健康，居民的生活質量不斷下降。

據統計，花果園社區每天產生垃圾450噸，相當于一個中型城市產生的垃圾，但目前的環境衛生工程設施每天最多只能處理100噸，嚴重制約了垃圾轉運處理效率。社區垃圾無法及時排出，導致垃圾長期堆放在社區內部，惡臭彌漫，病菌滋生，嚴重危害到居民的生活環境和身心健康。

四、貴陽花果園社區改善措施

本文選取貴陽花果園社區為工程實例，針對社區更新改造效應分析得出的問題提出以下四個方面的改善措施：

（一）利用智慧城市理念，優化道路交通網絡

嚴格管控違規停車現象，通過設置監控錄像及加強管理人員巡邏管理的方式，減少路邊違規停車影響道路交通的現象出現。對于道路壓力較大地段，通過大數據監控實現路口導流、優化紅綠燈配置等措施改善交通狀況。此外，擴建連接花果園社區與周邊片區的道路出入口，以最大程度實現道路暢通，利用大數據分析，科學合理設置單行線，降低部分道路交通壓力。

（二）政府加強社區安全及生活環境改善

花果園現存問題主要是開發商的不合理規劃及缺乏后期管理所導致的，這就需要政府來開展專項治理行動，針對現存問題進行整改工作，在治安管理模式上采取“防控型”治安管理模式，在社會秩序上，嚴格整治社區內占道經營、無證經營、不規范經營的商家，改善社區生活環境。

（三）加快配套基礎設施建設，改善社區衛生環境

在垃圾治理方面，一是加快建立完備的環衛管理系統，從垃圾源頭進行分類管理;二是通過增設環衛設施，為產生的垃圾提供充足的存放空間;三是通過制定環衛標準，進一步規范清掃保潔、垃圾清運等各個環節，減少垃圾堆放問題。

在社區服務方面，根據社區服務中心的影響范圍，科學有效地建立更多的社區服務中心，與政府、居民一起營造共商、共建、共治、共享的社區環境。

（四）進行生態治理，與自然和諧發展

花果園社區中的花果園濕地公園是其綠化設計較為合理的地方，也可以在其他居住環境中借鑒這樣的設計理念，增加社區的綠地面積。

花果園社區現有的人行通道多為建筑底層部分，通道環境潮濕，空氣流通不好，可以采取建立架空層的方式實現建筑與戶外環境的有效連接。同時，架空層的設計還可以搭配綠化，使得過渡空間的舒適性得到增強。

五、結語

本文基于對花果園社區更新改造項目的效應分析，得出花果園社區更新項目對其所在地區產生的負面影響及產生原因，進而針對這些問題提出項目改善措施。

對城市超大型社區的更新改造項目中政府行為所產生的作用進行分析可知，在如今普遍由市場主導的更新方式中，政府主要扮演的是協調與監督的角色。首先在改造前政府要對目標片區進行功能定位，然后在項目進行過程中對項目建設、管理做到相應的監督，出臺相應政策從而有效引導市場。目前研究發現政府在城市更新改造中發揮的作用有不足之處，故對此提出四點建設性的建議，分別為：有力發揮在城市更新改造建設中的職能，正確引導市場，使得城市更新不違背城市自身的文化價值;及時發現城市更新改造建設中的制度問題，對制度進行重新認知，從而優化更新機制;重視城市現有社會、經濟發展和城市未來發展的共同需求，尋求平衡點，實現可持續發展;面對城市更新改造中政府、市場和居民三者出現的不和諧關系，快速找到其中的矛盾點，通過提高政府部門的協調合作能力來有效化解利益沖突。

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作者單位：

澳門城市大學