住宅專項維修資金管理模式研究

文 / 田莉,中國電子科技集團公司第二十研究所

住宅專項維修資金，顧名思義主要指業主存繳用于在保修期滿后的住宅共用設施設備、共用位置等方面的更新、維修以及改造的專項資金。對此有人稱之為，房屋養老保險基金和房屋醫療基金，住宅專項維修資金在維持房屋使用功能，確保居民房屋安全使用和物業保值增值方面有至關重要的意義。然而受多種因素的影響，在當前的住宅專項維修資金管理中還存在諸多問題。

1 當前住宅專項維修資金管理中存在的問題

1.1 資金管理法規政策未落實

在《住宅專項維修資金管理辦法》和《物業管理條例》文件中明確規定，使用住宅專項維修資金，需要三分之二以上的業主投票通過后才能使用住宅專項維修資金?，F階段，在很多一線城市中，由于人口密集，所以小區住戶較多，這樣一來，就物業管理單位就很難將所有住戶召集起來，進行住宅專項維修資金使用的投票。另一方面，在管理過程中，還存在無法依法或是根據相關制度對資金繳納標準、維修項目的分攤標準以及資金的保值增值管理等問題進行處理的情況。

1.2 資金管理方面存在漏洞

現階段，房地產開發企業在預售房屋的時候，通常就代收商品住宅維修資金，只有房屋產權證辦理后才能將住宅維修資金存入資金專戶當中。在這過程中部分房地產開發商在產權證辦理的過程中由于挪用此項資金、隨意周轉資金，導致他們無法繳清所收住宅維修資金。另外，在資金管理中還存在資金管理與票據脫節的現象，探究其原因主要是因為房管部門和財政部門各司其職，這樣一來，造成部分物業公司和房地產開發公司無法及時核銷所領取的維修資金票據，出現了票款不同步的情況，無法及時將已經收取的資金繳入專戶進行統一管理。

1.3 資金增值和維護管理問題

眾所周知，住宅專項維修資金主要是由業主繳納的，住戶越多，資金數額越大，如果沒有合理的管理，就會損失資金增值部分。另外，繳納住宅專項維修資金的目的就是為了用于給住宅區內設備和公共設施損壞后的維修。在維護資金管理中，由于資金審批程序復雜，所以無法及時維修損害設施設備。

1.4 住戶繳納積極性不高

當前，由于相關部門住宅專項維修資金管理政策宣傳不到位，導致很大一部分業主并不了解收費標準以及資金的使用程序、專戶儲存、監督管理等情況，加之物業公司沒有及時透明的公布業主資金使用、結存、繳納以及費用分攤管理情況，自然住戶繳納住宅專項維修資金的積極性較低。

2 住宅專項維修資金管理模式

2.1 構建資金監督法律體系

作為一項國家的重要決策，住宅維修專項資金的管理和使用離不開完善的法律制度來保障。因此，政府和有關部門要根據住宅維修專項資金收入支出、預算、投資等環節中出現的問題，設立專項法律，通過這樣的舉措有效監督和管理資金使用情況。因此我們在構建相關法律體系的時候，需做好以下兩點，第一，需進一步明確住宅專項維修資金監管的范圍和職責。第二，要借助現代化信息技術實現對住宅專項維修資金的管理，從而促使住宅專項維修資金監管效率的提升。

2.2 重點加強資金管理力度

首先，住宅相關部門要設立專門的賬戶來管理住宅專項維修資金，在這過程中，住宅管理部門不能隨意使用或是過多的干涉維修資金的使用。另一方面，住宅專項維修資金所衍生出來的收益，應當被當作維修資金日常開支來使用。其次，我們在管理住宅專項維修資金的過程中，還應當根據相關會計制度，對維修基金進行單獨的會計處理。再有，進一步加強對住宅專項維修資金的監管。對此，這就需要政府有關部門和業主委員會的相互合作，同時設置一個專門的部門，實現對住宅專項資金的使用、收繳管理。最后，還要構建有效的監督制度，在專項資金的管理過程中通過制度來管理專項資金的使用、收繳等。如果工作人員出現違法行為，一定要追究其法律責任，或是對其進行懲罰，從而更好地保障資金的安全使用。與此同時，我們還要構建資金數據庫，采用動態化的方式來管理資金，接受廣大業主的監督，此外，還要定期公開、透明的公開資金使用情況，并做好相應的反饋工作。

2.3 保障資金的使用價值

住宅專項維修資金主要是用于維修住宅區內公共區域設備損壞后維修管理，所以，管理使用住宅專項維修資金要盡可能的為業主服務。對于住宅區公共設備設施和區域項目的維修，一定要及時向上級部門審批資金，進行合理的攤分，從而及時對公共設施設備等進行維修。對于項目的維修，應當盡可能找經驗豐富，業務能力強的維修人員維修，進而最大化地確保廣大業主的權益。另一方面，還需加強對住宅區設施設備的更新和保養，進而進一步延長其使用壽命。此外，如果住宅區沒有維修項目的時候，管理部門還可以經廣大業主同意將維修資金進行投資處理，從而讓這筆資金增值，通過這樣的舉措，促使住宅專項維修資金的使用額度的進一步擴大。

2.4 重點加強政策宣傳力度

首先，為進一步提高業主住宅專項維修資金的參與性，相關管理部門一定要重點加強相關政策的宣傳力度；其次，還必須要提高業主對資金的知情權，進一步明確資金的使用范圍，同時還需定期公開資金的使用情況；最后，需重點加強對物業服務企業的科學管理，積極引導小區業主成立業主委員會，通過該會真正意義上代表或是維護小區業主的合法權益，從而具有目的性和針對性地制定專項維修資金續籌和具體的使用方案，更好地讓廣大業主放心，最大限度發揮住宅維修資金的取之于業主、用之于業主的積極作用。

3 結語

總之，對于房地產行業的穩健可持續發展而言，住宅專項維修資金具有至關重要的作用。然而受多種因素的影響，在當前的住宅專項維修資金管理中還存在諸多問題，因此，物業要加強與政府的合作，制定相關管理制度，進而合法化、合理化、科學化的來管理住宅專項維修資金，最大化地保障廣大業主的利益，助推社會的和諧、穩定發展。