房價上升對消費的影響：“房奴效應”還是“財富效應”？

陳睿卿

摘要：本文基于北京市海淀區與朝陽區2009-2017年消費、房價等數據，通過建立多元回歸模型，考察房價上升對消費的影響到底是“房奴效應”還是“財富效應”。

結果顯示，若以消費品零售總額為因變量，則海淀區呈現財富效應，朝陽區也呈現財富效應。若以城鎮居民人均消費支出為因變量，則海淀區呈現房奴效應，而朝陽區也呈現房奴效應。另外，人均可支配收入對消費的影響顯著大于房價上升對消費的影響;旅游人數的增加可以促進消費品零售總額的增長。

關鍵詞：房價;消費;房奴效應;財富效應

Abstract：Based on the consumption，housing prices and other data of Haidian District and Chaoyang District in Beijing in2009-2017，this paper studies whether the influence of rising housing prices on consumption is essentially“mortgage slave effect”or“wealth effect”by building a multiple regression model.

As the study result shows，if total retail sales of consumer goods is taken as a dependent variable，then Haidian District will see the wealth effect，so will Chaoyang District.If per capita consumption expenditure of urban residents is taken as a dependent variable，both Haidian District and Chaoyang District will have the mortgage slave effect.Per capital disposal income has more significant influence on consumption than rising housing prices do.An increase in tourists can promote the growth of to-tal retail sales of consumer goods.

Keywords：housing prices;consumption;mortgage slave effect;wealth effect

1???? 引言

在拉動GDP增長的三駕馬車中，消費是占比最大的一項。根據國家統計局公布的數據，2019年一季度當季同比貢獻率中，最終消費支出占比高達65.10%，遠高于資本形成總額的12.10%，貨物和服務凈出口的22.80%。目前，消費已經成為拉動經濟增長最重要的“火車頭”，也因此愈加受到各方關注。但居民消費需求增長緩慢一直存在，成為困擾中國經濟社會發展的突出難題。為此我國政府連續發布一系列政策，引導和促進居民消費健康、快速發展，例如黨的十九大提出“完善促進消費的體制機制，增強消費對經濟發展的基礎性作用”。

那么什么因素會影響消費需求？在對影響消費需求因素的討論中，房價始終是繞不開的一個重點。對大部分中國家庭來說，房屋是其最重要的財富。在“衣、食、住、行”民生四大剛需中，如果“住”這部分的花費占據了居民收入過多份額，自然會對其他幾項產生較大的“擠出”效應，抑制居民消費。但房屋又具有投資品的屬性，如若能從投資房產中獲利，并將之用于消費，又有可能促進消費增長，反而會有“擠入”的作用。

那么房價波動與居民消費到底是什么關系？房價上升對消費的影響是“房奴效應”還是“財富效應”呢？研究這個問題有助于準確判斷居民購買住房的心理，有利于國家消費政策有效引導，保證經濟持續健康發展，進一步提高居民生活的幸福指數。這是本文研究的出發點。

2???? 文獻綜述

2.1? 房奴效應

2.1.1????? 房奴效應的定義

學者們通常將購房負擔對消費的抑制稱為“房奴效應”。“房奴效應”既包括為購買住房而極力儲蓄導致對消費的擠出，也包括購買住房后因償還住房貸款對消費形成的長期擠出。

2.1.2????? 房奴效應對消費的影響機制

李江一（2017）在《“房奴效應”導致居民消費低迷了嗎？》文中，考察了“房奴效應”的兩大表現——購房動機與償還住房貸款對家庭消費的影響，結果顯示：

（1）???? 購房動機擠出了7.4%的家庭消費，主要是家庭的食品衣著、教育文化娛樂支出，而對耐用品、住房裝修維修支出的影響不顯著。

（2）???? 償還住房貸款擠出了15.8%的家庭總消費，顯著擠出了耐用品、住房裝修維修支出，而對食品衣著、教育文化娛樂支出的影響不顯著。

（3）???? “房奴效應”抑制了住房財富效應的發揮，進而間接降低了消費，并且“房奴效應”擠出的消費比住房“財富效應”拉動的消費高[1]。

2.2? 財富效應

2.2.1????? 財富效應的定義

財富效應（the wealth effect）是指資產價格的上漲（或下跌）導致資產持有人財富的增長（或減少），影響其短期邊際消費傾向（MPC）進而產生的增加（或減少）其消費的效應[2]。簡而言之，資產價格波動對消費的影響統稱為財富效應。財富效應與價格成同方向的變化。

本文中（文獻綜述部分的引文除外）的“財富效應”僅指房價上升，導致房產持有人財富的增長，影響其短期邊際消費傾向進而產生的增加其消費的效應。

2.2.2????? 財富效應對消費的影響機制

房地產和股票作為居民財富的主要實物資產和金融資產，它們的財富價值的變化會不會直接影響到居民消費水平的變化？

趙曉力、馬輝和陳守東（2007）利用1991-2005年季度數據進行了實證研究，結果表明，中國房地產市場對總消費支出具有顯著的、較大的影響;而中國股票市場的財富效應比較微弱，房地產市場的財富效應遠大于股票市場的財富效應;并且隨著時間的增長，資產的財富效應漸強[3]。

3???? 實證分析

3.1? 變量選擇與模型設計

本文以消費為研究對象，研究房價上升對其的影響。衡量消費有不同口徑，一是社會銷售品零售總額，只反應商品的消費情況，另一類既包括商品消費又包括服務消費，例如人均居民消費支出。為全面準確反映消費情況，本文設計了兩個模型，模型①以社會消費品零售總額為因變量，模型②以人均居民消費支出為因變量。模型分別帶入了北京市海淀區與朝陽區的數據，便于進行不同區的對比，有利于進一步完善結論。

消費主要由城鎮居民人均可支配收入、中原領先指數（以中原實際成交數據和監測數據為基礎，采用中原獨立研制的方法編制而成，反映全國主要城市房地產市場價格走勢的指數體系。中原領先指數編制方法稱為“改進重復交易法”。觀測樣本樓盤前后期成交價格變化，以計算價格走勢。編制方法均遵循了同質可比的原則。中原領先指數包括一手住宅價格指數、二手住宅價格指數、二手住宅租金指數、寫字樓租金指數和零售物業租金指數）決定。

因此，本文自變量為城鎮居民人均可支配收入、中原領先指數以及入境旅游者人數。因變量為消費。確定變量后通過建立線型模型考察各種因變量對自變量的影響。這個過程即是求出模型參數（A、B、C），置信程度以及擬合優度（與原始數據的匹配程度）的過程。

本文建立如下數據模型：

Y1=X0+X1？A+X2？B+X3？C Y2=X0+X1？A+X2？B+X3？C

其中Y1表示消費品零售總額，Y2表示城鎮居民人均消費支出，X0表示常數項，X1表示中原領先指數，X2表示城鎮居民人均可支配收入，X3表示入境旅游者人數，A、B、C表示參數。

本文選取2009-2017年北京市朝陽區與海淀區的數據進行分析。各變量的數據來源見表1。

根據模型結果可以發現，人均可支配收入對消費的影響顯著大于房價對消費的影響;入境旅游者人數的增加可以促進城鎮居民人均消費支出的增長。本文還對各模型進行了詳細比較。

模型①：海淀區和朝陽區的比較。

對于海淀區，房價和消費正相關，房價上升也會導致消費品零售總額上升（系數0.04）呈現出財富效應;朝陽區房價和消費也呈正相關，房價上升也會導致消費品零售總額上升（系數0.09）呈現出財富效應;此外，兩個區都顯示城鎮居民人均可支配收入的增加會導致消費品零售總額的增加，其中海淀區的系數較大。

模型②：海淀區和朝陽區的比較

對于海淀區，房價和消費負相關，房價上升會導致城鎮居民人均消費支出下降（系數-0.08）呈現出房奴效應;朝陽區房價和消費也呈負相關，房價上升也會導致城鎮居民人均消費支出下降（系數-0.19）呈現出房奴效應。此外，兩個區都顯示城鎮居民人均可支配收入的增加會導致城鎮居民人均消費支出的增加，其中海淀區的系數較大。

海淀區：模型①和模型②的比較

對于模型①，房價和消費正相關，房價上升會導致消費品零售總額增加（系數0.04）呈現出財富效應;對于模型②，房價和消費負相關，房價上升會導致城鎮居民人均消費支出下降（系數-0.08）呈現出房奴效應;此外，模型①顯示城鎮居民人均可支配收入的增加會導致消費品零售總額的增加;模型②顯示城鎮居民人均可支配收入的增加也會導致城鎮居民人均消費支出的增加。其中模型②的系數較大。

朝陽區：模型①和模型②的比較

對于模型①，房價和消費正相關，房價上升會導致消費品零售總額增加（系數0.09）呈現出財富效應;對于模型②，房價和消費負相關，房價上升會導致城鎮居民人均消費支出下降（系數-0.19）呈現出房奴效應;此外，模型①顯示城鎮居民人均可支配收入的增加會導致消費品零售總額的增加;模型②顯示城鎮居民人均可支配收入的增加也會導致城鎮居民人均消費支出的增加。其中模型②的系數較大。

3.2? 實證結果分析

根據各個模型中帶入不同數值得出的結果，我們可以發現，收入對消費的影響遠大于房價對消費的影響，旅游對消費有促進作用。

在模型①：海淀區和朝陽區的比較中，海淀區房價上升會導致消費品零售總額上升（系數0.04）呈現出財富效應，5%水平下顯著;朝陽區房價上

升也會導致消費品零售總額上升（系數0.09）呈現財富效應，10%水平下顯著。

在模型②：海淀區和朝陽區的比較中，海淀區房價上升會導致城鎮居民人均消費微弱減少（系數-0.08）呈現出房奴效應;朝陽區房價上升也會導致城鎮居民人均消費支出下降（系數-0.19）呈現出房奴效應。

在海淀區：模型①和模型②的比較中，模型①房價上升也會導致消費品零售總額上升（系數0.04）呈現出財富效應;模型②房價上升會導致城鎮居民人均消費支出微弱下降（系數-0.08）呈現出房奴效應。

在朝陽區：模型①和模型②的比較中，模型①房價上升會導致消費品零售總額上升（系數0.09）;模型②房價上升會導致城鎮居民人均消費支出下降（系數約-0.19）呈現出房奴效應。

此外，模型①與模型②分別顯示，城鎮居民人均可支配收入的增加會導致消費品零售總額的增加，以及城鎮居民人均消費支出的增加。

海淀區和朝陽區都顯示城鎮居民人均可支配收入的增加會導致城鎮居民人均消費支出、消費品零售總額的增加，其中海淀區的系數較大。

4???? 結論與建議

本文基于北京市海淀區與朝陽區2009-2017年消費、房價等數據，通過建立多元回歸模型，考察房價上升對消費的影響到底是“房奴效應”還是“財富效應”。結果顯示，若以消費品零售總額為因變量，則海淀區呈現財富效應，朝陽區也呈現財富效應;但是，朝陽區因房價上升導致消費品總額上升的水平明顯大于海淀區因房價上升導致消費品總額上升的水平。若以城鎮居民人均消費支出為因變量，則海淀區呈現房奴效應，而朝區也呈現房奴效應;但是，朝陽區因房價上升導致城鎮居民人均消費支出下降的水平明顯大于海淀區因房價上升導致城鎮居民人均消費支出下降的水平。

此外，研究還發現人均可支配收入對消費的影響顯著大于房價對消費的影響;旅游人數的增加可以促進消費品零售總額的增長。

對此，本文經研究提出以下建議：

（1）???? 對待“財富效應”和“房奴效應”影響程度明顯不同的區域，采取不同的政策，讓政策更加靈活地適應消費發展的需求。

（2）???? 在完善促進消費政策時，要權衡好因房價上升促進消費品零售總額增加與房價上升導致城鎮居民人均消費支出降低的矛盾關系。

5???? 創新點與展望

本文的創新主要有以下幾點：首先，本文的數據選擇具體到區縣層級的數據，這是現有研究很少見的。其次，本文通過建立多元回歸模型，考察房價上升對消費的影響，擬合優度偏差微弱，置信程度高。最后，本文研究還發現人均可支配收入對消費的影響顯著大于房價對消費的影響;旅游人數的增加可以促進消費品零售總額的增長。希望本文的研究發現能為制定更為合理有效的政策提供有用的參考依據。

參考文獻：

[1]?? 李江一“.房奴效應”導致居民消費低迷了嗎？.[J].經濟學（季刊）.2017.17（1）：405-430

[2]?? 唐志軍，潘愛民，陳亮.基于狀態空間模型的我國房市和股市財富效應的比較分析.[J].大連理工大學學報（社會科學版）.2013.34（1）：61-66

[3]?? 趙曉力，馬輝，陳守東.股價、房價對消費行為的影響.[J].廣州大學學報.2007.（6）