試論如何做好土地收儲工作

雷輝

摘要：土地收儲能促進我國土地資源最大化利用，推動我國經濟發展，作為農業大國，開展土地收儲工作十分有必要。分析了土地收儲的必要性、現狀、問題，并提出了相關建議。

關鍵詞：土地收儲;規范化;優化對策

土地收儲是國家對土地資源實現宏觀調控的重要手段，也是開展土地工作的基礎。在制定土地收儲計劃時，要以法律為依據，明確規定各個環節的工作內容。政府需要意識到該項工作的重要性，以推進地區土地資源整合帶動國家經濟的發展。

1.??? 土地收儲的必要性

土地收儲是國家和政府對未開發或者未充分開發土地的收購和儲存活動，如果需要建設新項目，國家和政府就會將已經儲存的土地流入市場，實現土地資源的最大化利用，推進我國經濟發展。開展土地收儲工作的必要性主要體現在這幾個方面：（1）能夠進行良好的土地資源管理。從

《土地儲備管理辦法》的相關規定可以充分了解到，這些規章制度就是為了保證政府在土地資源整合時的權利，地區政府要根據該地區實際的發展情況，來制定出符合地區發展規律的土地收儲計劃。以國家和當地政府為一級壟斷部門，實現土地的良好管理，能保護國有資產不外流。就目前我國經濟發展現狀來看，項目的數量和規模正飛速增加，土地成為了各個企業和開發商的必爭資源，有些開發商為了自身利益，不擇手段，出現違規、違法圈地行為，導致大量土地資源浪費。因此，土地收儲對管理土地資源有非常重要的現實意義;（2）提升土地使用率。國家和政府的一切規劃和工作都要以土地為基礎，科學、合理的利用土地資源能使城市建設更加完善，也能避免浪費行為。隨著我國城市化建設進程不斷加快，各項基礎設施建設也日趨完善，增加了土地的使用價值。政府可以整合土地資源，制定土地收儲計劃，根據不同土地的不同類型和使用情況，制定出不同的價格。將土地歸納整理，根據規章制度有償轉讓。不僅如此，優質土地還能夠吸引大量的企業進行投資，帶動地區經濟發展。

2.??? 土地收儲的現狀

在現如今市場環境的影響下，一系列政策的出臺，加大了土地使用者自由轉讓土地的難度，也讓很多人無法接受土地收儲相關的政策。一級土地市場政府壟斷，二級土地市必須在政府成立的交易平臺上進行且土地交易需一定的前置條件。在實際操作過程中，國家和政府部門僅僅轉讓和征用農村用地，達到宏觀調控的目的，但是無法對城市用地進行良好控制。

2.1? 抓流程規范，從源頭上提升土地收儲工作效率

要不斷優化土地收儲的流程規范，對流程進行修改和細化，制定土地收儲工作流程圖，與此同時，科學制定每個流程的工作時限，在開展相關工作時，以規章制度的流程為準，保證土地收儲工作的規范性，提升工作效率，減少工作中的失誤，也能有效避免糾紛。

2.2? 抓調查測算，充分發揮收儲職能作用

在土地收儲工作中，調查測算是基礎任務，地區政府可以抓住增值空間大、發展前景好的土地，將這一類型的土地及時入庫，緊跟經濟發展的重點，還可以成立專門的調查測算小組，定期召開工作會議，嚴格審查拆遷凈地主體單位的相關資料，完善和優化工作流程，使土地收儲具有規范性，樹立政府威信。

3.??? 土地收儲存在的問題

3.1? 土地收儲影響房價

如果地區土地供應量不足，就會導致現有土地價格瘋狂上漲，一旦地價上漲速度過快，也會帶動房價上漲。正是因為如此，部分投資商為了個人利益哄抬房價，長此以往，會形成土地價格過高，政府在初期階段缺乏資金，地價持續上漲的惡性循環，增加了土地收儲的工作難度，會讓地價和房價一步步失去控制。

3.2? 不良圈地情況

在土地收儲制度實行之后，會出現預征的情況。一旦銀行介入，就會出現一次性征用大面積土地的現象。有部分地方政府的資金儲備不足，在土地收儲工作開展前提無法進行土地收購，就會把土地開發的權利讓給社會企業的開放商，導致開放商以極低的代價獲得土地開發權，政府也由此喪失對土地的掌控。一旦政府無法有效控制土地資源，開發商就會肆意開發，如果項目沒有取得預期的經濟效益，就會造成土地閑置、大量土地資源浪費的局面，阻礙土地收儲工作的順利進行。

3.3? 限制了舊城改造的積極性

政府開展舊城改造工作的時候，難以滿足每一位住戶的需求，房屋拆遷涉及到的人員數量多，土地收儲中心對這一類土地征收儲備的積極性不高。如果想要引入民營資本，就存在兩點問題;一是需要承擔拆遷費用，二是這一類土地一般都是集體土地，并且政府作為壟斷一級市場，想要獲得合法手續的難度較大。

4.??? 土地收儲建議

4.1? 嚴格控制房價

一旦市場上出現供小于求的情況，就會導致價格上漲，長此以往，就會慢慢變得無法控制。做好土地收儲工作有利于控制房價，而控制房價的關鍵在于控制地價。因此，可以從這角度出發，國家可以出臺完善的規章制度，明確規定地價調控的范圍，嚴厲打擊哄抬地價、哄抬房價的行為，將出現違規、違法行為的單位和個人拉入黑名單，以警示其他單位。與此同時，還需要制定完善的懲罰制度，從根源上解決這一類問題，為土地收儲創造良好環境，促進土地收儲工作更順利的開展。

4.2? 打擊開發商大面積圈地

政府要嚴厲打擊開發商大面積圈地的行為，樹立政府威信，明確政府職能，做到“一口進，一口出”，實現國家和政府的一級壟斷，不要給投機取巧的投資商任何機會。土地收儲要求政府整合土地資源，實現宏觀調控和整體規劃，土地所有權歸國家和政府所有，關于土地的任何交易必須經過政府來完成，政府要強化自身對土地的控制力度。對于不同的土地要做到區別對待，可以將一部分土地作為實物進行儲備，另一部分可以通過土地收儲中心進行轉讓，詳細記錄暫時無法回收的土地，分析其原因。出臺嚴厲的規章制度，禁止私自轉讓土地，提升土地資源使用效率，讓土地資源在政府規范化的規劃之下，實現可持續發展。

4.3? 解決舊城改造問題

土地收儲制度不僅要在形式上符合法律規定，更要落到實處，不能在法律規定之外的范圍運行。想要解決舊城改造中出現的一系列問題，需要建立符合實際情況的舊城改造體系。就目前我國舊城改造的情況來看，很多地方都缺乏統一的法律法規，土地收儲中心的職權職責不明確。國家和政府要考慮到舊城改造過程中實際存在的問題，出臺法律或規章制度，優化工作流程，明確各方利益，賦予政府部門工作人員相應的權利。不僅如此，也要做好和人民群眾的溝通工作，讓群眾愿意和政府合作，盡可能減少雙方的矛盾和糾紛。

4.4? 完善土地收儲制度

隨著經濟的不斷發展和社會的不斷進步，人們也意識到了土地資源和生態環境的重要性，引進這種制度，建立符合我國國情的土地收儲制度。以發達國家土地收儲制度為例，包含的范圍相當廣泛，不僅包括了資金籌集和解決住在問題，對森林用地也起到了保護。這種制度和現如今推進生態環境保護的發展理念高度一致。因此，我國也可以引進這種制度，建立符合我國國情的土地收儲制度。

結語：

在土地收儲時，會牽扯到多方利益，政府需要做好協調工作。制定和出臺完善的法律法規，以法律作為保障，提升工作水平，解決工作中存在的問題，讓制度穩定運行，推動我國土地資源整合和最大化利用的進程，促進我國經濟建設。

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