2017-2019年太原市土地出讓市場分析

摘? ? 要：近年來我國城市土地出讓價格屢創(chuàng)新高，房價飆升，房租大漲，這與土地供給的稀缺性緊密相關。本文通過整理2017～2019年太原市土地出讓信息，分析太原市土地出讓市場現狀，為提高太原市土地利用效率提供參考。研究發(fā)現，近三年太原市土地交易數量呈現逐年遞增的趨勢;土地出讓方式為掛牌、拍賣;交易地塊數量最多的區(qū)域是小店區(qū)和晉源區(qū)，與城市總體規(guī)劃相符。

關鍵詞：土地出讓市場;土地出讓方式;太原

1? 引言

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的快速推進，城市土地的資產性得到了極大顯化[1]，房地產市場的火爆同時伴隨著土地市場交易化程度越來越高，而土地市場因其本身所具有的地域性、供給彈性小、參與者較少等特性，受到了政府的嚴格管控。通過對既有文獻研究發(fā)現，國內多數學者將關于土地出讓市場的研究重點放在了北京市等較為發(fā)達的一線城市[2]，相對于中西部地區(qū)及二三線城市研究較少，太原市作為我國中部地區(qū)山西省的省會城市，其土地出讓市場具有一定的典型性。因而本文通過整理近三年太原市的土地出讓信息，分析太原市土地出讓現狀，以期為當地土地市場管理提供參考。

2? 太原市土地出讓市場交易總體情況

2017～2019年太原市共出讓交易地塊184塊，總面積797.31萬平方米，總成交金額為594.94億元。其中明確土地用途為居住用地的地塊有16塊，總面積為31.40萬平方米;土地用途為工業(yè)用地（包括物流倉儲用地）的地塊有16塊，全部集中在2018年和2019年完成交易，總面積為99.32萬平方米;土地用途為商業(yè)用地的地塊有30塊，總面積為103.26萬平方米;土地用途為綜合類用地的地塊有109塊，總面積為535.26萬平方米，占近三年太原市土地交易總面積的67.13%，其中以居住兼容商業(yè)用地為主，還包括居住兼容商業(yè)、托幼或養(yǎng)老類綜合用地;其余的小部分地塊用途為教育用地、體育用地等。

圖1為2017～2019年太原市各年土地出讓的塊數、總面積以及總成交額。從圖中可以看出近三年太原市土地交易呈現逐年遞增的情形，2018年土地出讓數量同比增長50%，土地出讓總成交額和總面積比前一年分別增長了54.89%、82.46%;2019年較2018年而言，土地出讓增長趨勢有所放緩，但仍以超過10%的比率在增長。通過統計太原市近三年各類用地出讓的數量及面積，發(fā)現工業(yè)用地中的倉儲物流用地交易數量增長較為明顯，分析原因與現代快遞物流、城市配送的快速發(fā)展有關。此外，綜合類用地的出讓數量也呈現出較大的增長幅度，且在這三年間，住宅兼商業(yè)、托幼類地塊在其中變化幅度不大，說明早些年太原市對于幼兒教育在全市范圍內的空缺比較大，近三年每年都會有針對此類用地的出讓。

3? 太原市土地出讓市場交易方式

按照2004年國土資源部和監(jiān)察部聯合下發(fā)的文件，要求從04年8月31日起，所有經營性的土地一律要公開競價出讓，從此協議出讓土地使用權的做法正式被叫停。太原市近三年土地出讓的方式以拍賣、掛牌為主，掛牌方式出讓的地塊占各年出讓地塊數的75%、68.18%、75.68%，成為太原市土地出讓的首選交易方式，分析其原因主要是相對于招標和拍賣的土地出讓方式，掛牌出讓時間較長，且允許投資者多次報價，這樣就有利于其理性決策是否參與競爭，若掛牌截止時有多個投資者競價的情況，則需進行現場競價，即現場“拍賣”。

4? 太原市出讓地塊空間分布

太原市下轄6市轄區(qū)分別為小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)。通過統計近三年太原市各轄區(qū)土地出讓地塊數量發(fā)現：杏花嶺區(qū)地塊交易數量逐年上漲，與地塊總交易數量增長趨勢相同;迎澤區(qū)近三年地塊交易數量總體呈現下降趨勢，分析原因是迎澤區(qū)相對于其他5個市轄區(qū)，開發(fā)時間較早且發(fā)展至今該區(qū)配套設施比較完善，目前尚未進行開發(fā)利用的地塊數量相對較少;萬柏林區(qū)和小店區(qū)土地出讓地塊的數量呈現出先增長后降低的趨勢，但從總體上來看，小店區(qū)在2017年和2018年這兩年中地塊交易量占到總數量的30%左右，這與太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃“南移西進、北展東擴”的向南偏移一致;2019年太原市成交地塊數量最多的是晉源區(qū)，同樣也是城市“向南”發(fā)展的核心片區(qū)，同時太原市作為中國優(yōu)秀旅游城市之一，晉陽湖又是太原市最重要的濱水區(qū)域，太原市在2017年就將晉陽湖定位為“龍城明珠”，其周邊可出讓的建設用地約425.28公頃，在2019年交易的地塊涵蓋了居住、商業(yè)、工業(yè)（倉儲物流）、社會福利等用地，極大的完善了該區(qū)域的配套資源。

5? 相關政策建議

5.1? 完善土地出讓方式

基于我國人多地少、城市化進程加快的基本國情，土地資源非常稀缺寶貴，傳統的土地出讓方式主要有協議、招標、拍賣、掛牌的方式。但上述的土地出讓方式都存在其弊端，如協議易滋生腐敗，招標限制了競爭性，拍賣其輪番叫價的特點容易導致價格過高[4]，掛牌出讓土地最終也可能轉為現場拍賣的方式，因此為應對新形勢的需要，應當在原有模式的基礎上對城市土地出讓方式進行探索創(chuàng)新。近三年內太原市土地出讓采用了掛牌和拍賣這兩種方式，以掛牌為主，土地出讓對比一線城市創(chuàng)新性的采用“兩限兩競”、“暗標”方式而言比較傳統保守。為了響應國土資源部要求嚴格規(guī)范土地出讓方式，同時適應太原市本地土地出讓的需求，土地出讓方式仍需創(chuàng)新與完善。

5.2? 合理規(guī)劃城市空間布局

近年來山西省正處于轉型發(fā)展的關鍵時期，非煤產業(yè)亟待發(fā)展。為此，山西省一方面大力發(fā)展工業(yè)，建立了山西轉型綜合改革示范區(qū)，包括太原高新區(qū)學府園區(qū)和汾東拓展區(qū)兩部分;另一方面加快文化旅游業(yè)的發(fā)展，其中太原市著重將晉陽湖打造為“龍城明珠”。從太原市近幾年土地出讓地塊的空間分布來看，大多數集中在太原市的南部，靠近晉中市方向，這與城市發(fā)展總體規(guī)劃相一致。但城市發(fā)展空間還應注重對已基本發(fā)展完善區(qū)域內的閑置土地進行管理，同時可以將部分對于區(qū)位要求不高的產業(yè)遷入太原市轄內的3個縣和1個縣級市婁煩縣、陽曲縣、清徐縣及古交市，以促進中心城區(qū)外的周邊地區(qū)發(fā)展。

注：本文數據來源自太原市規(guī)劃和自然資源局官方網站。文章中所謂“出讓地塊”指“已經出讓地塊”，這些地塊的統計不涉及跨年度的問題。

參考文獻：

[1] 張遠索.土地管理理論與實踐[M].學苑出版社，2016.

[2] 張遠索，仲濟香，谷裕等. 2006-2014年北京市土地出讓市場分析[J].中國國土資源經濟，2015.

作者簡介：

谷裕（1992—）漢族，山西省晉中市，助教，碩士研究生，主要從事工程管理與工程造價方面的研究。