房地產土建施工中進度的控制及管理策略分析

孫鐸

深圳市太興建設工程有限公司 廣東深圳 518000

近年來建筑行業的繁榮發展歷歷在目，這是由于我國房地產行業高速發展的緣故，然而，如火如荼發展的背后，是土建工程施工規模的不斷擴大，對工期要求也是愈加嚴格。現階段房地產施工單位與建設單位格外關注如何合理控制施工進度，實現建筑工程施工的有效管理[1]。

1 房地產土建施工進度控制管理的必要性

工程項目的物資損耗和資源分配效率狀況，很大程度上取決于土建工程的整個施工進度狀況。所謂施工進度，就是房地產工程施工情況以及交工周期的長短。進行實際的施工進度管理時，工程的具體施工需求、施工出現的狀況，工程的進展實時動態都要及時匯報，并且回報內容要盡可能詳細，這有利于管理部門掌控住工程建設的全局，以便領導部門在發現工程建設出現障礙時，及時調整施工策略，提高施工的有效性。要制定系統的施工進度表，來對房地產工程建設進行控制管理，先做好準備工作，安排好施工場地的布置和人員的分配[2]。

施工工期的長短對現場的環境和安全有著直接影響。此外，房地產土建的施工進度和企業的經濟收益狀況密切相連，進度一旦延后，由于超過策劃進度的那一部分開支是未預估，臨時產生的，因此就要做財務壞賬處理，從而增加施工成本使企業遭受經濟損失。近年來開發商推行高周轉戰略，從獲取土地到樓盤預售實現資金回籠之間的周期越短，則自有資金占用時間越短，資金的年化回報率越高，越能實現利益最大化。因此，為了企業能夠實現經濟利益最大化，必須做好房地產土建施工進度控制工作。

2 房地產土建工程施工進度的影響因素

2.1 資金因素

土建工程實際施工中，施工進度容易受到多方面因素的影響，比如自然因素、技術因素以及人為因素。土建工程本身屬于巨資項目，資金因素是保障土建工程施工的前提條件。工程建設單位如果對工程投入了足夠的資金，那么工程施工所需的材料、設備、人力資源才能得到保障，工程也會按計劃或提前完成。目前，大多數企業在施工中面臨的最大問題是施工進度被迫放緩，甚至暫停施工，這與企業資金鏈斷裂有著必然聯系。因此需要提前鋪排資金計劃，以備材料價格波動、趕工、周轉材調撥失衡等意外情況導致資金問題，從而影響施工進度[3]。

2.2 施工技術需要加強

施工技術的強弱程度，在很大程度上決定了房地產土建工程的施工進度，大部分房地產土建工程都是比較復雜的，工作量也比較大。施工進度延后的一大關鍵因素就是缺乏專業能力過硬的施工隊伍，工程建設出現突發狀況時應變能力不足，也沒有足夠好的施工技術做建設支撐。對于房地產土建工程來說，做好整個項目具體設計尤為重要，而許多房地產開發企業施工部存在技術方案不夠完善的現象，甚至一些施工部門只是照搬優秀工程的方案建設，沒有很好地結合環境實際情況來進行技術方案制定。

2.3 施工計劃不合理

在經濟不斷發展的今天，房地產行業的進步非常迅速，但是在進步的同時也帶來了一些問題。施工計劃的不合理是影響土建工程實施的因素之一，因為在目前的建筑承包商和施工單位中，缺乏嚴格統一的規劃和標準，導致了施工過程中出現了一系列的施工問題，從而影響了施工的進度，阻礙了工程的完工。這主要是由于在進行施工計劃的設置時，相關工作人員未進行合理的監督，設計人員對施工區域未進行詳細的觀察和了解，從而導致設計方案不合理，另外設計方案的各個部門之間缺乏合理的溝通，使遇到問題無法及時解決，導致施工計劃不太合理，從而嚴重影響工程施工的進度[4]。

2.4 管理人員專業能力有待提高

一般的土建工程，對于施工人員的專業要求都比較高，它的進度管理工作亦同。為了能夠增強土建工程施工管理控制工作的效益，管理人員必須審視自身，增強自身的綜合專業素養。從當前房地產土建施工工作人員的內部安排來看，有一部分關鍵管理人員缺乏強硬的專業知識基礎，工作實施起來比較棘手，對于本身能力不強的管理人員來說，甚至可能存在無從下手的情況。大部分房地產土建開發企業也都存在管理人員專業能力參差不齊的狀況，這會直接影響到管理的質量。

3 房地產企業土建工程進度控制管理策略

3.1 施工計劃的調整與管理

在正式施工之后，施工進度管控部門人員應密切關注施工進展，為讓實際施工狀況與施工進度計劃中時間節點要求相符合，應不斷調整施工進度計劃，使得施工進度滿足設計規定。面對施工中的各類臨時突發狀況，施工進度管控人員應借助于進度計劃的網絡控制平臺，及時調整施工節點安排，實現施工進度的動態化管理，以確保施工進度與計劃相符合。施工進度管控中，通過調整施工進度計劃，也可實現對施工成本的有效管理，以此增加房地產土建工程的綜合效益。

3.2 制定合規的報建計劃

施工的開展離不開合法合規的開發報建流程，每一個環節都要在政府部門的審批和監督下有序的進行。在初期就要制定適當的報建計劃，預留相應的人力資源籌備各項資料。很多企業都會制定專職報建責任人對施工全流程的報建工作進行梳理、執行和歸檔。報建流程環環相扣，既要保證個節點的合理性、有序性，又要分重點進行專項籌備，避免不必要的法律風險以及由此產生的工期延誤和經濟損失[5]。

3.3 建立健全工程工期保證體系

建設單位在建立土建工程工期保證體系時，應聘用具有管理能力和技術水平的工作人員，在施工現場組建專業施工隊伍，配備先進的機械設備，為工程的科學管理提供便利條件。如圖1 所示，施工期間，施工單位應充分發揮現代施工技術的優勢，高效完成施工任務，實施科學先進的現代化工程管理模式，對工程的關鍵節點和重要部位嚴格監控，嚴格貫徹執行相關的技術標準、規范及質量驗收標準；協調與各參建單位的工作關系，保證工程在計劃時間內順利完工。

圖1 鋁膜體系主體工期案例

3.4 嚴控施工材料的質量

經過工程建設實地調查顯示，施工材料質量的好壞，會直接影響到土建施工的進展狀況。在企業內部，可能會存在部分采購人員責任心不足，采購材料比較劣質，為謀取其中的大額差價而不選用策劃規定的優質材料。或者一些經驗不足的采購人員，沒有經過多個供貨廠商的對比，就率然在一個市場購買了所有的施工材料。這樣除了可能造成采購成本高出預算，還有可能導致采購的材料不夠符合施工的標準。再加上質檢人員的檢測工作做得不夠到位，工業材料沒能符合工業建設標準就投入使用，很有可能由于材料過于劣質，影響到后期的工程施工質量，并由于中途停工影響到工程的進度，所以監測部門一定要對這些材料做好質檢工作。除此之外，倉儲部門也要做好材料的維護工作，防止部分材料變質。監理部門也要更加關注采購人員的工作，避免在采購時就出現意外。部分采購人員在經驗不足的情況下，需要有經驗的采購者引導采購，做好多個采購市場的比對后，購買性比價更高的施工材料。

3.5 建立健全的進度管理制度

管理制度是確保管理工作有效落實的根本依據，為管理人員提供重要的參考依據，所以施工進度管理制度是確保進度管理和控制的關鍵因素。需要企業根據工程項目的實際情況制定完善的管理制度，保證管理制度的實施性，確保對工程項目的進度管理工作起到較好的約束作用。可以指定相應會議制度，讓各單位、班組充分交圈，提前發現問題，不斷跟進落實整改，閉環管理來保證工期的有效執行。

4 結語

房地產土建施工進度的管理和控制工作，對于整體的工程施工質量影響比較大。要想提高土建施工的進度，必須先著重分析影響因素，透徹了解項目工程每個施工環節、報建工作的策劃。運用現代化科學技術，設計相關應用來監控整個工程運作狀況，設立完善的工期保證系統，加強材料采購質量檢測管理。同時引入必要的管理手段實現工期的保障。