集體經營性建設用地入市對房地產市場的影響研究

張家年　程正甫

摘 要：集體經營性建設用地入市是我國城鎮化發展的必然選擇，是土地資源配置優化的重要途徑，對統籌城鄉發展、產業結構升級、經濟轉型具有重要作用，當然，在資源配置優化的同時，集體經營性建設用地入市對于周邊房產調控的宏觀影響也不可忽視。

關鍵詞：集體經營性建設用地;入市交易;房地產市場

文章編號：2095-4085（2020）09-0067-02

根據相關部門數據顯示，到目前為止全國集體建設用地包括城鎮建設土地使用在內大概有17萬km2，占全國總建設用地面積的70%左右，其中集體經營性建設用地不超過14%，其地理位置主要分布在東南部周邊靠海地域、城市附近周邊、地方縣鎮中區位較好的地段。由此可見，區位因素對于集體性經營建設用地入市是異常重要的。自從2015年國家土地管理部門推動集體經營性建設用地入市試點以來，試點地區按照“同權同價、流轉順暢、收益共享”的目標，“五探索”的要求，積極穩妥推進，取得了顯著成效。

允許集體經營性建設用地入市，將促進城鄉一體化發展。允許入市，對目前建設土地供應格局將產生不可忽視的影響，尤其是對一些土地資源緊張、土地市場供應需求較大的城市，用地相對緊張，土地供應不足的局面將得到一定緩解。集體經營性建設用地進入市場，可為集體土地市場化、多元化，以及土地的高效利用化，營造符合土地市場發展的基本環境，土地將會出現一個真實的市場供求價格，這會有利于土地價格的理性回歸。允許集體經營性建設用地入市，將盤活集體經營性建設用地，提高了農村土地資源配置效率，有利于農村產業結構升級，也會相應增加農民的土地財產權益。直觀來看，集體經營性建設用地入市對于房地產的微調作用可從兩方面概述。

1 集體經營性建設用地入市對土地供應的宏觀影響

一些專家學者認為集體經營性建設用地入市政策的開放，將很快增加建設用地供應[1]，對于抑制和調控快速增長的建設用地市場價格有著積極作用。然而，從相關的數據分析結果來看，集體經營性建設用地入市對于房地產建設用地市場的供給并不會有顯著增長。主要原因如下。

集體經營性建設用地入市這一政策有著前提條件，按照最新的土地管理法規定：一是入市土地必須符合土地利用規劃及城鄉規劃;二是集體經營性建設用地入市需要地方政府嚴格審批。由此看來想要實施建設用地大規模入市政策，困難和挑戰還是有的，當然即便滿足政策實施放開要求，集體經營性建設用地的開發與管理不是短時間內可以完成的，如果缺乏地方政府的組織領導及當地相關經濟政策的扶持，僅依靠農村集體經濟組織自發完成的建設用地開發規模相對有限。

其次集體經營性建設用地入市對于國有土地供給市場的影響顯著，抑制土地開發總體規模效果顯著。最新土地管理法對于推動集體經營性建設用地入市的政策描述，使得以土地一級市場為關鍵途徑的國有土地供給工作面臨巨大壓力[2]。集體經營性建設用地入市減少了可被征收土地，其次是集體經營性建設用地直接入市打破了原有土地市場收益分配和利潤均衡的現狀，讓集體經濟組織與農民個人的收益分配比例大幅提高，直接將原有土地一級開發中涉及征地拆遷補償費，拆遷安置費等相關費用標準提升，加大了土地一級開發工作的實施難度，從整體上抑制了對于土地市場的供應規模.

2 集體經營性建設用地入市對房地產市場的宏觀調控

根據國土資源部數據顯示，在農村集體建設土地中，宅基地占據的比例不低于69.5%，但此項政策內容并不涉及農村宅基地，由此看來，集體經營性用地入市政策的開放，只能暫時緩解城市經營性用地不足，但是解決不了商品房用地不足的問題[3]。不過，農村集體經營土地入市，至少增加了城市經營性工業用地的供給渠道，可緩解城市經營性工業用地壓力，對抑制部分地價仍然有好處。集體經營性建設用地入市對重新利用閑置土地資源當然是有利的，但關鍵還是看土地使用目的，如開辦工廠、農場、教育、旅游、文化等項目是可以的，但是集體建設用地土地入市后作為商業居民住宅開發用地使用，這是不允許的。

上述兩方面可以看出 ，集體經營性建設用地入市對于目前房地產市場來說只會產生一些微弱的影響，不足以引起重視，況且土地管理法修正案里明確規定允許集體經營性建設用地入市，并不是集體的所有用地，集體經營性建設用地占集體所有土地大概15%，大部分還是農村宅基地，并且對于這些集體經營性建設用地入市之后有明確的用途管制，規定只能用于建設輕重工業園區、商業活動區域等用途，雖然也會用于租賃房、廉租房等[4]，但并不會對商品房價格造成明顯影響，由此可見直接參與對區域房地產市場調控作用微乎其微，但是從其他方面來看，集體經營性建設的間接影響還是頗為顯著的。

首先對于房地產市場的運行機制要有所了解，整個的房地產市場機制經歷循環形成一個巨大的產業鏈，而集體建設用地入市對房地產市場間接影響體現在整個機制中供給、需求、市場平臺三方面。從長遠來看，集體經營建設用地入市，在推動土地資源化的基礎上，降低了工商企業的用地成本，在一定程度上可以起到推進了企業和區域經濟的發展，那么對于房地產市場也是利好的。

其次是在于集體經營性建設用地入市使得原有土地市場收益分配格局發生了變化，客觀上影響了房地產相關的財政稅收制度、金融政策、土地市場經濟流通狀況等。但是隨著深化改革的進行，集體經營性建設用地入市對地方縣政府財政影響的局限性體現了出來，集體經營性建設用地入市改變了原先的市場二維單元結構，為加快推進新型城鎮化建設和城鄉經濟一體化改革奠定了堅實的基礎，同時也在一定程度上緩解了城市建設用地緊張的情況，對于經濟發達地區，例如沿海地域，區位優越的地區，房地產市場地產相關的財政制度、稅收制度及金融政策等調整空間變大。

參考文獻：

[1]賀孟萌，程道平.集體建設性用地入市及其對房地產的影響[J].2011，3（28）.

[2]周江.集體建設用地流轉制度改革對房地產業的可能影響及對策研究[J].2006，10（25）.

[3]艾錦飛.農村集體經營性建設用地入市影響因素及增值收益分配研究[J].2019，4（26）.

[4]江凌.集體建設用地入市對房地產市場的影響及其法律規制[J].2014，6（10）.

基金項目：安徽省大學生創新創業訓練項目 項目編號s201910383062。