房地產(chǎn)設(shè)計管理者角度下的地下車庫建筑設(shè)計與成本控制的博弈

姚明遠(yuǎn)

摘 要：現(xiàn)代社會的高速發(fā)展，隨著汽車行業(yè)的飛躍，一個小區(qū)對地下車庫的要求也在不斷變遷，舒適度，歸家動線，“非標(biāo)”車位等新功能新詞匯隨之興起。如何提高地下車庫舒適性、如何設(shè)計地下車庫歸家動線等問題隨之而來，地產(chǎn)人考慮這些設(shè)計同時又要與成本控制相博弈，如何取舍變成了問題。本文簡單分析房地產(chǎn)設(shè)計管理人眼中的地庫設(shè)計與成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);車庫;建筑設(shè)計;成本

文章編號：2095-4085（2020）09-0056-02

1 地下車庫建設(shè)原則概述

地下車庫車位可銷售，但各地去化率各異，成本回收時間長，賣不出去的還會成為“死”成本。一般情況下地下車庫建設(shè)原則：滿足車位要求前提下盡量少建，多余的地庫建設(shè)大大影響項目利潤率。不計算裝修成本，地下車庫成本可占到總建筑成本的百分之二十到三十，如果能減少其無效成本，提高項目利潤率的效果明顯。

2 地下車庫平面規(guī)模設(shè)計

依據(jù)各項目所在地停車位規(guī)劃配建標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)劃設(shè)計通知書要求進(jìn)行配建車位計算，從而確定項目所需總車位數(shù)。還需確定項目當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求地上車位最大設(shè)置比例，計算出地下車位數(shù);確定子母車位、微型車位的設(shè)置要求及其相應(yīng)的折減系數(shù);確定不同業(yè)態(tài)的車位配比指標(biāo)要求。一般情況下，充分利用地上停車位配額，在滿足綠地率、滿足對地上建筑影響評估等條件下，優(yōu)先布置地上停車位，剩余再設(shè)置成地下停車位，從而減少地下停車庫規(guī)模。

因此配建車位數(shù)量剛滿足報批和實際功能需要即可，嚴(yán)格控制地下車庫面積規(guī)模，不隨意做大。如當(dāng)?shù)剀囄皇蹆r高，或項目品質(zhì)定位高，在各方論證后，可適當(dāng)提高停車位配比。

3 地下車庫效率及細(xì)節(jié)設(shè)計

地下車庫效率是通過控制單車位面積指標(biāo)作最大評估因素。一般來說單車指標(biāo)即為地下車庫建筑面積（扣除非機(jī)動車車庫，地下儲藏，特殊設(shè)備用房）除以機(jī)動車位數(shù)得到的數(shù)值。各大龍頭房企均嚴(yán)控單車指標(biāo)。一般來說非人防地下車庫單車指標(biāo)約32m2/車位，人防地下車庫單車指標(biāo)約35m2/車位。

標(biāo)準(zhǔn)車位優(yōu)先原則：優(yōu)先布置標(biāo)準(zhǔn)小型停車位，在剩余空間再填塞“非標(biāo)”車位提高停車效率，避免規(guī)模變相加大。考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度及項目定位，在不減少原停車數(shù)量的基礎(chǔ)上，利用墻體位置，特別是塔樓下空間，增加“非標(biāo)”車位（如2500×5500改善車位、子母車位），以增加部分單車位銷售價及高檔車使用需要。

地下車庫輪廓充分利用用地紅線退界條件，在地下一層解決車位要求，避免設(shè)置兩層車庫。地下車庫輪廓建議方正布局，避免窄長形，不規(guī)則形狀會導(dǎo)致停車效率低下，還應(yīng)剔除無效空間的出現(xiàn)。過多、過長的盡端停車布置，會嚴(yán)重影響業(yè)主使用感受，車位布置控制盡端車位不超過30m，還需避免出現(xiàn)L型盡端車道。

4 人防車庫設(shè)計原則

當(dāng)相鄰兩地塊均有地下室，在政府部門允許下人防應(yīng)集中建設(shè)。人防地下室應(yīng)集中靠地下室外墻設(shè)置，并置于最下面一層。地下車庫的人防分區(qū)和防火分區(qū)要結(jié)合考慮，一個防火4000m2分區(qū)內(nèi)設(shè)置兩個防護(hù)單元，避免增加人防單元。人防分區(qū)劃分應(yīng)以人防門數(shù)量最少原則設(shè)置，以人防墻長度、封堵板數(shù)量最少原則設(shè)置。人防設(shè)計還應(yīng)精細(xì)化設(shè)計，減少占用車位，應(yīng)充分利用車道兩側(cè)布置口部，避免另設(shè)口部占用停車位。地下車庫的相連兩個人員掩蔽單元均無室外出入口時，盡量共用一個室外出口，避免另設(shè)口部占用停車位。還需注意人防門設(shè)置位置對停車位、管線的影響。

5 設(shè)計后評估及反思

營銷端口研究表明，在無數(shù)個案例銷控圖里，都會出現(xiàn)一個普遍現(xiàn)象：明顯的“爆銷區(qū)”和明顯的“余貨區(qū)”。這兩個區(qū)往往都是相伴相生的。也就是說，車位銷售過程中，極易出現(xiàn)局部供不應(yīng)求、局部供大于求的局面。部分原因在于：地庫車位設(shè)計規(guī)劃存在缺陷，導(dǎo)致局部區(qū)域車位配比不足，客戶需求過剩，形成爆銷區(qū);而由于物理距離造成使用不便，該區(qū)域客戶的過剩需求又極難引流到其他過剩供應(yīng)片區(qū)，形成余貨區(qū)。因此這里研究關(guān)注的重點(diǎn)是如何針對客戶需求，優(yōu)化車位的布置規(guī)劃，保證營銷預(yù)期的可銷車位能夠按計劃去化，避免增加計劃外的車位余貨。

規(guī)劃設(shè)計的合理會直接帶動后期車位的銷售。尤其是客戶歸家動線的設(shè)計，加強(qiáng)從地下大堂到車位的步行可達(dá)性和交通便利性。歸家動線距離是客戶衡量車位價格的第一因素，超過50m的動線距離，銷售中較難通過營銷手段引導(dǎo)客戶選擇。如可以在該區(qū)域設(shè)置一些后門或便利通道，則可在設(shè)計上源頭規(guī)避部分余貨沉積。規(guī)劃布置負(fù)二層地庫時應(yīng)結(jié)合客戶需求，確定合理位置。僅設(shè)一層地庫時，對于局部不帶地庫的樓棟，可考慮設(shè)地下通道與地庫相連，提高交通便利性，提升客戶購買欲。

當(dāng)業(yè)主的車駛?cè)胲噹熘螅创谲嚴(yán)铮粗荒芑丶摇６业貛炖锩嫱L(fēng)采光效果不佳，不適合長時間逗留。促使地下地庫規(guī)劃設(shè)計時考慮引進(jìn)部門自然光線和景觀，讓車庫成為適合停留的地方。高端項目還需辟出一塊地方，引進(jìn)景觀設(shè)計或軟裝，做成另一個休憩空間。入戶前區(qū)位于地下車庫和地下大堂之間，起到地下大堂的引導(dǎo)作用。前區(qū)兼具地庫過渡功能，銜接車庫與地下入戶大堂，車位與通道之間設(shè)置緩沖減速帶，防止車速過快沖撞行人或撞上墻壁，增強(qiáng)安全系數(shù)。

對于一些高端項目地上規(guī)劃會所等公建配套，應(yīng)合理確定地下公建配套的位置，避免占用熱銷區(qū)車位，設(shè)備用房的布置原則亦是如此。

6 結(jié) 語

綜上所述，地下車庫從的關(guān)注度隨著時間的推移日漸變高，不是當(dāng)初的僅僅為了滿足規(guī)劃停車位、配置設(shè)備房及人防而建了。在可控的成本下，為地下建筑賦予更多內(nèi)涵，始終從客戶需求出發(fā)，提高品質(zhì)及舒適度，從而創(chuàng)造更加舒適健康的居住環(huán)境，這是我們房地產(chǎn)設(shè)計管理者努力的方向。

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