淺談房產測繪與設計之間建筑面積計算差異

黃 靜

(臺州市椒江區住房保障與房管事務中心,浙江 臺州 318000)

1 概 述

浙江省為全面推進建筑工程“竣工測驗合一”改革,于2018年5月9日發布了《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程(DB33/T 1152—2018)》(以下簡稱“新規程”),規定于2018年7月1日后出讓(或者劃撥)的國有建設用地上的建筑工程項目按此規程計算建筑面積。2019年9月24日印發的《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術補充規定》(以下簡稱“補充規定”)對“新規程”中建筑面積計算作出補充規定。

在建筑面積計算過程中,設計單位執行的是《建筑工程建筑面積計算規范(GB/T 50353—2013)》(以下簡稱“設計規范”),房產測繪單位執行的是“新規程”和“補充規定”,且前者規范和后者“設計規范”在建筑面積計算上存在較大差異。本文對房產測繪與設計之間的建筑面積計算規范中的差異進行對比,并結合工作實際提出筆者的看法,以期減少設計過程中對房屋面積的調整。

2 差異對比

“新規程”引入了建筑占有的空間為基礎的計算建筑面積的概念,在“設計規范”中并未提及。此概念的提出較好地解決了房屋建筑面積與規劃管理部門容積率計算不一致的情況。在此，筆者對特殊層高、架空層、飄窗、電梯緩沖層、設備平臺、悶頂方面面積計算差異進行對比。

2.1 特殊層高加倍計算建筑面積

“新規程”和“補充規定”中對住宅、辦公、商業、一般工業廠房的特殊層高加倍計算建筑面積,“設計規范”中未提及,具體見表1。

表1 特殊層高面積計算差異

2.2 架空層

“新規程”和“補充規定”中對住宅、體育、文化、教育和醫療建筑中符合“新規程”和“補充規定”要求的架空層不計算建筑面積,“設計規范”中均計算建筑面積。具體見表2。

表2 架空層面積計算差異

2.3 飄窗

“新規程”和“補充規定”中飄窗和“設計規范”中飄窗存在較大差異。具體見表3。

表3 飄窗面積計算差異

2.4 電梯緩沖層

“新規程”和“補充規定”中對電梯緩沖層設計利用有圍護結構的達到層高要求需計算面積,“設計規范”中未提及,具體見表4。

表4 電梯緩沖層面積計算差異

2.5 設備平臺

“新規程”和“補充規定”中設備平臺根據相應的建筑功能和投影面積判斷是否計算面積和計算一半或全面積,而“設計規范”中不計面積,存在較大差異。具體見表5。

表5 室外設備平臺面積計算差異

2.6 悶頂

在教學樓、商業街區等中式建筑中較常出現的悶頂,通常情況下能滿足在建筑屋面結構板上直接起坡、無通風采光窗,但建設單位為力求外立面美觀大氣,往往將最大結構凈高超過2.1 m。這種類型的悶頂不符合“新規程”第5.2.15條第12款規定,需根據坡屋頂的計算方法計算建筑面積,與設計單位計算建筑面積上存在較大差異,建議將最大結構凈高降低到2.1 m以下。

3 結 語

對于“新規程”和“補充規定”中住宅套內陽臺不論封閉與否均計1/2建筑面積,鼓勵開發建設單位設計封閉陽臺,減少交房后業主對未封閉陽臺進行后期改造帶來的安全隱患,也可以保證建筑外立面的完整性。筆者認為是“新規程”和“補充規定”的亮點,對于置業業主的陽臺也更具利用價值。

本文對浙江省“新規程”“補充規定”和“設計規范”中對于特殊層高、架空層、飄窗、電梯緩沖層、設備平臺、悶頂計算面積上進行差異對比,減小房產測繪單位與設計單位之間建筑面積計算間差異,可減少開發建設單位和設計單位頻繁地修改建筑施工圖，有效地提高開發建設單位開發進度,降低開發成本。