土地開發籌資風險及應對措施研究

龐延東

摘要：在土地一級市場開發環節過程中，往往會產生形形色色的籌資風險，若無法對其進行有效處理和防范，勢必會帶來較大的經濟損失，不利于企業的長遠發展。為產生土地一級市場開發環節過程中籌資風險的有效防范，本文就針對土地一級市場開發環節過程中的籌資風險進行分析，并根據實際情況提出一些具體措施，希望能為土地一級市場開發環節過程中的籌資風險防范提供有效參考憑證。

關鍵詞：土地開發;籌資風險;應對措施

進入新時代以來，隨著新時代城鎮化發展速度不斷加快，新時代土地市場對土地一級市場開發環節中的風險防范提出了較為嚴格的要求。當前土地一級市場開發環節都是由政府或被授權委托的企業，對某個區域范圍的鄉村集體土地及國有土地進行統一征用、拆遷、安置和補償，之后進行市政配套設施建設，將熟地有償轉讓，整個過程存在諸多籌資風險。為產生對土地一級市場開發環節中籌資風險的有效防范，需要深入了解這些風險，進而應用有效措施進行防范，使土地一級市場開發環節過程的風險得到有效降低。

1.土地一級市場開發環節過程中的籌資風險

1.1投資環節風險

一般土地一級市場開發環節都是由政府或被授權委托的企業所負責的，無論是哪一個主體進行投資環節都必須要承擔其中存在的風險。由于土地一級市場開發環節具有一定的特殊性，與普通投資環節相比，項目承擔企業所承擔的投資環節風險相對較大，若是在投資環節過程產生資金供應不及時、資金鏈斷裂等情況時，將會直接影響到整個項目投資環節的安全性。在此基礎上，土地一級市場開發環節是一個比較漫長的過程，在短時間內很難產生收益，且整個過程必須要保證資金投入的連續性，以致項目承擔企業面臨著較大的籌資風險。與此同時，在工程投資環節結束之后，若是本地段的土地價格產生較大變化，也會直接影響到工程項目的收益，甚至產生土地無法轉讓的情況，導致工程項目的投資環節風險較為明顯地加大。

1.2融資環節風險

土地一級市場開發環節是一個資金需求較大的工程項目，在征地補償、土地修整、房屋拆遷、配套設施建設等各個方面都需要投入大量的資金，只有保證資金投入的穩定性，才可以保證土地一級市場開發環節的順利進行。然而就實際情況來看，大部分項目承擔企業的經濟情況都比較緊張，以自身的能力無法支付這些資金，這就必須要應用各種渠道進行資金籌集。一般項目承擔企業都是以銀行貸款的方式進行融資環節，其中最主要的方式就是負債融資環節，但是政府對信貸業務的控制力度不斷加大，若是沒有可抵押的資產，也就無法保證融資活動的順利開展。在此基礎上，隨著土地一級市場開發環節的進度逐漸推進，土地開發過程的資金需求逐漸提升，在未能獲取投資環節收益的情況下，很容易產生資金鏈斷裂情況，給項目承擔企業帶來較大的籌資風險。

1.3現金流風險

對于政府下轄的項目承擔企業及企業來說，想要保證自身的生存及發展，就必須要擁有穩定的現金流，而現金流風險是土地一級市場開發環節過程比較常見的一種籌資風險。在進行土地一級市場開發環節過程中，僅有的現金流無法支付負債，或是資金周轉過程產生貶值等不良情況，都是項目承擔企業所面臨的現金流風險。在此基礎上，作為土地一級市場開發環節的主體，項目承擔企業必須要嚴格做好現金流風險的控制，使其可以處于合理、安全的范圍，并做好各項準備工作，比如準備充足的資金對后續可能產生的弊端進行處理，對工程投資環節及開發的后期收益不足情況做好準備，最大程度降低風險，最大程度讓土地一級市場開發環節的建設目標得以順利完成。

2.土地一級市場開發環節過程中籌資風險的防范措施

2.1建立比較合理的風險防范機制

在土地開發項目開展之前，需要做好相應的預算工作，確定工程項目所需的資金量，對各個步驟、各個時期的資金及收益進行細化，以此保證工程項目融資環節過程的科學性。在此基礎上，在進行土地開發時，需要根據工程開發進度對后續的資金投入量進行預測，對各個階段的投資環節進行重點把握，在此基礎上保證工程項目的融資環節可以滿足工程開發進度的需求。從投資環節角度來講，需要做好土地開發全過程的監管，對土地開發項目的可行性進行研究，進而確定工程項目的投資環節預算，杜絕產生隨意更改預算等不良情況。對于必須要進行的預算改動，需要根據程序對其進行審核，最大程度降低風險，為土地開發項目的開展提供有利基礎。

2.2識別籌資風險，合理采用防范手段

為降低籌資風險對土地開發項目的影響，需要以合理有效的方式將籌資風險分散，通過各種投資環節策略與其他企業進行合作，將籌資風險分散給多個企業，共同承擔風險、共同分配收益，以此降低籌資風險所造成的影響。在進行工程項目的融資環節工作時，能夠對債權融資環節與股權融資環節進行結合運用，以此降低資產負債，將還債期限錯開，產生降低風險的目的。在此基礎上，需要嚴格做好風險控制，對于無法分散的籌資風險，能夠根據單位自身情況對財務工作中的不穩定因素進行綜合分析、綜合考慮，進而制定科學合理的投資環節及融資環節計劃，將籌資風險控制在可承受范圍，在此基礎上保證土地開發項目的順利開展。

2.3建立比較合理的籌資風險預警系統

對于籌資風險預警系統的比較合理，首先就要做好財務規劃工作，以此保證現金流的正常流轉，使土地一級市場開發環節過程的資金需求得到充分滿足。就實際情況來看，土地一級市場開發環節過程的經濟損失較為常見，即使單位意識到籌資風險弊端，也已經無法應用有效措施對其進行處理。因此，想要保證土地一級市場開發環節的順利進行，必須要建立比較合理的籌資風險預警系統，以此產生對各種籌資風險的有效控制和預防。由于受到市場環境的影響，很難對市場條件進行預測，但是借助籌資風險預警系統可以提前進行預測，使項目承擔企業可以用更多的時間制定應對方案，使土地一級市場開發環節中的籌資風險得到有效處理。

3。總結

鑒于此，在土地一級市場開發環節過程中，往往會產生形形色色的籌資風險，既影響到土地一級市場開發環節的順利開展，也容易影響到項目承擔企業的經濟利益，不利于土地開發工程的長遠發展。為解決這一弊端，需要充分了解其中存在的風險，應用合理有效地措施進行風險防范，使土地一級市場開發環節的整體效益得到提升，在此基礎上為土地開發工程的持續發展提供有利支持。