工業、科研用地不動產單元設定

王海 侯惟原

摘要：不動產單元的設定是實現不動產登記管理的先決條件。在當前進一步深化“放管服”改革和優化營商環境的背景下，讓不動產登記更好服務于實體經濟具有重要的現實意義，是有效增強企業的獲得感和滿意度的途徑。依據《不動產單元設定與代碼編制規則》及相關法律法規要求，從工業、科研用地的不動產單元設定基本要求出發，結合南京市工業、科研用地中不動產登記工作實際，分析當前設定方式下不動產登記業務中存在的問題，進一步探索改進方向及提出可行性建議。

關鍵詞：不動產登記;不動產單元設定;不動產單元編碼規則

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0034-37? 收稿日期：2020-07-08

1前言

不動產統一登記實施后，為實現不動產單元設定和編碼的標準化，合理劃分不動產單元并賦予唯一編碼，以適應不動產權籍調查與登記的需要，在國家層面制定了《不動產單元設定與代碼編制規則》（GB/T 37324-2019）。同時，結合南京市實際，由南京市不動產登記局出臺了《南京市不動產單元設定及代碼編制操作辦法補充規定》以此作為對國家標準的補充。

此外，為促進南京市產業結構調整升級，保障科技創新創業用地，鼓勵生產研發、創意產業和生產性服務業項目建設，規范工業、科研用地管理，市級相關部門先后印發了《關于進一步規范工業及科技研發用地管理的意見》（寧政規字〔2013〕1號）及《關于進一步優化工業用地供應管理的實施意見》（寧國土資〔2018〕469號）等文件，用以指導工業、科研用地的開發利用工作，其中對涉及不動產登記的方面也做出一定的指導性建議。

2不動產單元設定依據

2.1國家標準要求

工業、科研用地的設定角度看，根據《不動產單元設定與代碼編制規則》中的相關要求，對不動產單元劃分有如下原則：

（1）若為一幢房屋等建筑物、構筑物（包括該幢房屋的車庫、車位、儲藏室等）歸同一權利人所有的，宜劃分為一個定著物單元;

（2）若為一幢房內多層（間）等歸同一權利人所有的，應按照權屬界線固定封閉、功能完整且具有獨立使用價值的空間，劃分定著物單元;

（3）全部房屋等建筑物、構筑物歸同一權利人所有的，該宗地（宗海）內全部房屋等建筑物、構筑物可一并劃分為一個定著物單元。

2.2南京市不動產設定與編碼要求

南京結合實際對工業、科研用地的不動產單元設定與代碼編制原則進行了細化，主要為宗地內建構筑物經有權部門批準可分割銷售（轉讓）的或為區分所有權的建構筑物，其建筑物所有權和土地使用權可按幢（層、間）設定不動產單元，否則原則上宗地內所有建筑物應與宗地合并設立為一個不動產單元。由此，對工業、科研用地的不動產單元代碼編制采用如下規則：

（1）工業用地原則上宗地內所有建筑物與宗地確為一個不動產單元;

（2）科研用地中經批準可分割銷售部分，可按幢（層、間）設定不動產單元，不可分割銷售部分整體與宗地設為一個不動產單元。

3對不動產登記業務的影響

結合以上不動產單元設定的原則，在當前工業、科研用地的不動產單元設定的背景下，企業在辦理各類不動產登記業務時，尤其是在涉及抵押等業務進行融資時，對企業的進一步發展存在一定影響。

3.1對首次登記的影響

在首次登記中，工業與科研用地在不動產登記中存在明顯差異。在工業用地中，通常為同一權利人，宗地內有多幢房屋通常為同一項目服務，以汽車制造廠為例，一般分為承裝車間，制件車間，涂裝車間，焊裝車間，檢查車間等，其各幢房屋通常各自獨立，但就不動產單元設定要求而言，這些房屋組成的整體才能形成功能完整的區域，因此在進行首次登記時，需設定成一個不動產單元號進行統一登記。而在科研用地中，通常按土地出讓合同約定存在可以分割轉讓的情形，因此在進行首次登記時需要分別對可分割部分和不可分割部分設立不動產單元進行登記。

然而，當前簽訂的土地出讓合同中，對于是否可以分割的表述并不一致，具體說來由以下兩種形式：

（1）土地出讓合同中明確了土地受讓人不得分割轉讓但未明確不得分割抵押;

（2）嚴格按照寧政規字〔2013〕1號文要求，不得分割轉讓、分割銷售、分割抵押。

以上兩種不同表述使得在是否可以分割抵押的情形上出現了分歧，這必然導致首次登記中備注不動產單元的限制內容產生差異。

3.2對變更登記的影響

在變更登記中，對于宗地內建（構）筑物的新增或部分滅失，通常的做法是把原已發出的權屬證書全部收回進行變更。然而，在實際操作中，存在如下情形：一個擁有多幢房屋的獨用宗，在不動產統一登記實施前，由于房產與土地分別登記，通常一個宗地頒發一本土地證，但宗地內房屋按幢分別領取房產證，且可能存在有的樓幢已設立了抵押權或者已被查封的情形。因此，在變更登記時若將宗地內所有房屋合并為一個不動產單元重新登記，實際上是改變了原抵押或查封單元。此外，在進行審核時，因原已發證幢與新增建筑物合并登記，實際上需對合并登記的所有幢信息進行審核，對原已登記樓幢的審核，增加了不必要的工作量及審核風險。

此外，依據《國土資源部關于貫徹實施〈不動產登記暫行條例〉的通知》（國土資發〔2014〕177號）中明確“要按照‘權利不變動，證書不更換的原則，做好新舊權屬證書的銜接，確保已經頒發的證書繼續有效”。因此，目前將實際權利并無變化的原發證書全部收回合并發證的做法，似不符合上述原則，對權利人也造成諸多不便。

3.3對抵押登記的影響

在抵押登記中，對登記部門而言，工業、科研用地存在整宗地按一個不動產單元登記時，原土地設有抵押權的情形。此時，應將原土地抵押登記簿加掛在新不動產單元登記簿下，以明確該不動產單元含有房屋建成前設立的土地抵押權。然而在實際操作中，由于不動產單元變化導致的信息對接的不完善，會產生審核的風險。