地(市)級(jí)土地開發(fā)整理規(guī)劃應(yīng)注意的問題核心探究

張群

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的逐步加快，土地開發(fā)利用受到了公眾和社會(huì)的高度重視，通過土地整理規(guī)劃可以提升土地利用效率，對(duì)促進(jìn)現(xiàn)代城市的穩(wěn)定以及可持續(xù)發(fā)展具有積極意義和重要價(jià)值。本文主要針對(duì)地（市）級(jí)土地開發(fā)整理規(guī)劃應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題進(jìn)行分析和探究，希望給予我國相關(guān)部門以些許參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：地市級(jí);土地開發(fā)整理規(guī)劃;幾點(diǎn)問題;分析探究

在我國社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下，土地作為一種珍惜資源，其利用效率不斷提升，尤其隨著現(xiàn)代城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市人口持續(xù)增加，土地開發(fā)更是受到公眾和社會(huì)的高度關(guān)注。土地開發(fā)是對(duì)區(qū)域內(nèi)所有土地資源整理、復(fù)墾、開發(fā)等利用活動(dòng)的統(tǒng)籌安排和總體部署，其可以開發(fā)土地利用潛能，引導(dǎo)土地開發(fā)的結(jié)構(gòu)和規(guī)劃，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)期規(guī)劃目標(biāo)，是保證現(xiàn)代城市合理化發(fā)展的關(guān)鍵舉措和重要途徑。

1、 確定將基本原則

在對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃中，需要以明確的方案作為支撐，但是在編制規(guī)劃方案之前，相關(guān)部門要按照既定的原則進(jìn)行，結(jié)合當(dāng)時(shí)實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)編制，在省級(jí)劃分土地潛力級(jí)別中，要以縣為單位進(jìn)行劃分，在市級(jí)劃分中要按照規(guī)劃圖比例進(jìn)行劃分，例如當(dāng)前使用較為廣泛的“折衷法”，其按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位進(jìn)行潛力級(jí)別劃分，具有至關(guān)的劃分效果。因此，相關(guān)部門要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜的做好潛力劃分工作，秉承因地制宜、科學(xué)合理的原則，結(jié)合實(shí)際情況將抽象原則針對(duì)化以及具體化。

2、 獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

在編制整理規(guī)劃中，需要以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作為支撐，在獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中，部分?jǐn)?shù)據(jù)能夠參照以往的原始數(shù)據(jù)，但是在具體應(yīng)用中，需保證數(shù)據(jù)的合理性以及時(shí)效性，如果數(shù)據(jù)發(fā)生變化，例如原始數(shù)據(jù)為5年前的數(shù)據(jù)，則在使用中需要進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，避免數(shù)據(jù)發(fā)生變化，并且結(jié)合土地利用現(xiàn)狀對(duì)其變更情況進(jìn)行分析，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。對(duì)于總體規(guī)劃中沒有包含的數(shù)據(jù)，可從以下途徑獲?。旱谝?，根據(jù)“十五發(fā)展綱要”對(duì)該地區(qū)未來十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展所需的土地資源數(shù)量進(jìn)行預(yù)測(cè);第二，對(duì)當(dāng)?shù)氐母厍闆r開展抽樣調(diào)查，保證樣點(diǎn)的典型性，對(duì)耕地?cái)?shù)量以及非耕地系數(shù)進(jìn)行測(cè)算，對(duì)耕地潛力進(jìn)行分析;第三，根據(jù)農(nóng)村登記人口以及農(nóng)村地區(qū)面積，對(duì)人均用地量進(jìn)行計(jì)算，與用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，進(jìn)而得出整理潛力;第四，通過土地資源調(diào)查的方式，明確后備土地資源的潛力等級(jí)、數(shù)量以及類型。

3、 明確開發(fā)目標(biāo)

在明確開發(fā)目標(biāo)中，需要綜合考慮以下三方面：第一，開發(fā)整理的面積要小于潛力區(qū)面積，并且根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，由于規(guī)劃期限僅為十年，在十年中如果將大部分具備潛力的土地資源進(jìn)行開墾，不僅難以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還會(huì)對(duì)土地發(fā)展空間帶來制約和影響，不符合我國可持續(xù)發(fā)展理念，甚至?xí)?duì)城市發(fā)展帶來阻礙;第二，在明確開發(fā)目標(biāo)中，要給予耕地規(guī)劃以高度重視，耕地面積要與總體規(guī)劃保持一致，進(jìn)而充分滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)與農(nóng)業(yè)發(fā)展的需求，土地整理規(guī)劃是總體規(guī)劃的關(guān)鍵組成部分，二者屬于從屬關(guān)系，因此，整理規(guī)劃要與總體規(guī)劃保持目標(biāo)上的一致性，但是近些年，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的逐步加快，很多地方政府在制定耕地面積中，都與總體規(guī)劃相矛盾，導(dǎo)致總體規(guī)劃也要適當(dāng)?shù)男蘧幒驼{(diào)整，為了避免這一問題，要按照總體規(guī)劃的耕地目標(biāo)制定耕地面積，在耕地面積方面保證整體規(guī)劃與總體規(guī)劃的目標(biāo)一致;最后，對(duì)縣級(jí)土地資源進(jìn)行科學(xué)分析和綜合平衡，地 （市） 一級(jí)在開展土地開發(fā)整理中，都存在不同的問題和矛盾，各個(gè)縣的具體情況也存在較大差異，因此，不能按照統(tǒng)一的指標(biāo)進(jìn)行縣級(jí)土地規(guī)劃，要根據(jù)其實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)，在微調(diào)過程中，綜合考慮各個(gè)縣的人口情況、自然條件、經(jīng)濟(jì)情況等因素。

4、 確定規(guī)劃重點(diǎn)

在土地整理規(guī)劃中，重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)工程以及重點(diǎn)區(qū)域是實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的關(guān)鍵舉措，通常情況下，重點(diǎn)項(xiàng)目主要集中在重點(diǎn)工程中，而大多數(shù)重點(diǎn)工程又集中在重點(diǎn)區(qū)域中，重點(diǎn)工程的概念具有一定的抽象性和廣泛性，其不同于普通的電力工程、水利工程等，其代表了在特定區(qū)域內(nèi)，對(duì)土地資源進(jìn)行開發(fā)利用的工程項(xiàng)目。首先，在明確重點(diǎn)項(xiàng)目中，要對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的衡量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，避免出現(xiàn)指標(biāo)差異，將生態(tài)改善效果顯著、推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為主要衡量目標(biāo)，同時(shí)，重點(diǎn)項(xiàng)目不能全部集中在重點(diǎn)工程中，也要適當(dāng)?shù)膶⑵浞植荚谄渌こ讨?其次，在確定重點(diǎn)工程中，要突破以往的慣性思維，以土地開發(fā)潛力進(jìn)行重點(diǎn)工程分布，其具有較強(qiáng)的操作性以及合理性;最后，在明確重點(diǎn)區(qū)域中，需結(jié)合地形地貌進(jìn)行潛力系數(shù)分析，并且將耕地系數(shù)納入其中。

5、 確定投資效益

選取投資標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)復(fù)雜而又重要的問題，如果投資標(biāo)準(zhǔn)較低，則不能按照設(shè)計(jì)要求完成項(xiàng)目，如果投資標(biāo)準(zhǔn)較高，則項(xiàng)目的回報(bào)率較低，難以吸引更多的投資者進(jìn)行投入，從經(jīng)濟(jì)層面分析不具備可行性，因此，在整理規(guī)劃中，當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)和資料，對(duì)投資效益進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)。通常情況下，大型工程投資標(biāo)準(zhǔn)遵循正態(tài)分布規(guī)律，在選取投資標(biāo)準(zhǔn)中，需綜合考慮施工水平、技術(shù)條件、自然條件以及發(fā)展前景等諸多因素，賦予不同因素以權(quán)重值，通過加權(quán)平均法制定投資標(biāo)準(zhǔn)。

為了保證整理規(guī)劃的合理性、可行性以及正確性，在分析投資效益中，對(duì)于社會(huì)效益可通過文字分析的方式進(jìn)行簡(jiǎn)要說明，發(fā)揮工程項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值;對(duì)于環(huán)境效益可參考環(huán)保部門的資料和數(shù)據(jù)，通過比較分析的方式進(jìn)行說明和闡述，對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益，要綜合考慮生產(chǎn)效益和投入成本，根據(jù)土地開發(fā)的投資量，對(duì)投資回報(bào)率進(jìn)行粗略估算，如果各項(xiàng)資料和數(shù)據(jù)齊備，可以在銀行利率恒定的基礎(chǔ)上，對(duì)動(dòng)態(tài)回報(bào)率及逆行估算，并且利用數(shù)字分析加文字說明的方式，對(duì)土地開發(fā)后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行闡述。

6、 繪制相關(guān)圖件

規(guī)劃圖和潛力圖是土地整理規(guī)劃的直觀體現(xiàn)，規(guī)劃內(nèi)容與圖件內(nèi)容具有較高的一致性，規(guī)劃圖是總體規(guī)劃的作業(yè)底圖，潛力圖是圖例利用的工作底圖，相關(guān)部門要給予圖件繪制以高度重視，引入信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，進(jìn)而提升繪制質(zhì)量和效率。當(dāng)前在圖件繪制中主要采用 Mapinfo軟件，在繪制可將Excel或者Word表格直接粘貼復(fù)制，保證內(nèi)容的真實(shí)性，并且具有圖表美觀大方、繪制速度快、節(jié)約人力資源等優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語：

總而言之，在我國社會(huì)發(fā)展新進(jìn)程下，城市建設(shè)受到了公眾和社會(huì)的高度重視，對(duì)地市級(jí)土地資源進(jìn)行整理規(guī)劃，可以提升土地資源的利用效率，對(duì)推動(dòng)城市化進(jìn)程加速具有積極意義。

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