我國住房反向抵押貸款養老制度的法律問題及對策探究

黃煌

摘 要：由于我國的人口老齡化迅速加快，養老制度成為社會普遍關心的話題。隨著我國的社會保障制度越來越完善，我國出臺了相關的規章制度，比如2013年出臺了《國務院關于加快養老服務的若干意見》，該《意見》明確的提出了開展老年人住房反向抵押貸款養老保險工作任務，極大的減輕了國家的養老負擔。但是在實際的執行過程中，還存在著一系列的問題，比如群眾的積極性還不夠高，各地區的政策的支持力度不太一樣，有的地區的國家政策甚至無人問津等，這些現象都成為我國對這項業務開展的障礙，據此，本文針對我國住房反向抵押貸款養老制度的法律問題及對策進行研究。

關鍵詞：住房反向抵押貸款;社會養老制度;房屋抵押

中圖分類號：D9 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.32.052

0 引言

住房反向抵押貸款最先始于歐洲，因為取得了一些成果而被紛紛效仿。人口老齡化的問題成為人類發展的重要問題，并不單單只有我們國家。而我國的學者引進對住房反向抵押貸款養老制度的推進，是根據我國的國情決定的，而且該制度的引進符合了我國經濟發展趨勢，而且還推動了相關領域的經濟發展，使市場更加的活躍，對國家經濟發展和養老保障有很重要的作用。

1 我國推行住房反向抵押貸款養老制度的重要性

住房反向抵押貸款是指老年人將自己的房屋產權抵押給金融機構，然后金融機構對房屋進行合理的估算，將房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給借款人，一直延續到老人去世。在這過程中，投保人可以提前預支，并且同樣可以獲得該房屋的居住權，等到老人去世以后，金融機構有權對該房屋進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，同時享有房產的升值部分。住房反向抵押貸款制度首先能夠減輕老年人貧困的有效手段，成為一種有效的養老保障制度，使老人能夠脫貧，其次，提高人們的生活質量，同時大大的減輕了年輕人的生活壓力，再次推動國家經濟的發展，促進消費，通過住房反向抵押貸款制度不僅使買房成為一種消費方式，同時也成了一種投資行為，促進老百姓把錢從口袋拿出來，刺激消費，促進國民經濟的提高，最后，促進房地產業和金融機構的蓬勃發展，該制度極大的促進了二手房市場的發展，保證了銀行、保險等機構業務的展開，使這些機構的工作目標不僅僅是為了盈利，而變得更加具備社會責任感。

2 我國住房反向抵押貸款法律困境

2.1 金融分業經營模式轉變為混業經營模式的困局

由于住房反向抵押貸款業務本身就具備復雜性，在具體的辦理過程中涉及了很多的行業和領域，比如銀行、證券、保險、房地產等諸多領域都涵蓋其中，因此使該業務所涉及的金融分業經營模式轉變成混業經營模式，任何一個行業在該業務辦理中都是一個不可或缺的組成部分，但是我國先行的《證券法》和《銀行法》等法規都明確的指出，證券公司和銀行業務要進行分業經營、分業管理，這給住房反向抵押貸款業務的辦理帶來了一定的阻礙。現在的金融機構在進行分業經營的過程中，無論是銀行的信貸業務還是保險業務以及財產抵押等各方面的業務在推進時都存在著很大的問題，各機構只是單獨的發揮自己的作用，特別時在一些經濟條件差的地區，各機構沒有能力發展混業經營模式，使金融分業經營無法更好轉變成混業經營，使這些地區的住房反向抵押貸款業務無法順利實現。因此我國應該借鑒國外的經驗和成果，再結合我國的實際情況，使金融分業經營逐步轉向混業經營模式。

2.2 現行土地所有權制度帶來的障礙

我國的城市土地為國有，城市的土地是有償有期限的使用，其中住宅的產權是70年，之后的土地所有權歸國家所有。老人買一套房子需要20-30年的期限，才能完全的獲得房屋70年的產權，當老人向保險公司申請20年的“反抵押貸款業務”，當老人將房屋抵押給金融機構，往往土地的使用權已經不多了，這勢必會給房子的價值大打折扣，無論是對房子本身的價值還是對產權來說，都不夠合理。除此之外，我國的城市化進程在不斷的加快，有很多地區的城市房屋建筑正在大面積的拆遷和改造，而實行的拆遷房條例只針對被拆遷的權益有效，而且老人的反向貸款抵押的合法權益得不到保護。而且房子的價格隨著房地產市場的變化而變化，從而對住房方向抵押貸款的運行帶來不定因素。抵押貸款的房子屬于二手房交易，在70年限實踐交叉之處該如何處理時反向貸款抵押業務順利推進需要解決的問題。

2.3 我國住房反向抵押貸款養老制度的法律問題的對策探究

2.3.1 進一步把關和限定住房反向抵押貸款的擔保物

住房貸款抵押業務中，用不動產作為抵押物是該項業務順利展開的基礎條件，因此為了讓該項業務的順利進行，需要進一步把關和限定住房反向抵押貸款的擔保物，用于抵押的房屋應該是老人合法擁有，同時要符合我國的擔保法，金融機構推進該項業務的目的主要是將房屋進行流轉轉變成現金來給老年人養老，在一定程度上減輕家庭的經濟負擔。首先，該擔保物不能屬于集體所有土地所有權，因此農村住房不能作為該項業務的擔保物，應該是借款人享有的完整的產權的城市房屋。其次，該擔保物歸老人所有，老人必須滿足住房反向抵押貸款制度的年齡期限，該擔保物的有效期限是根據老人的去世的時間而定的，其他人無法改變該擔保物的權限。

2.3.2 建立健全的住房反向抵押貸款的市場準入制度

住房反向抵押貸款是一項社會保障性的特殊金融業務，為了更好的保證老年人的合法權益，國家應該建立健全的住房反向抵押貸款的市場準入制度，如果要展開該項業務，相關的部門和領域須有一定的資質和能力才能辦理相關業務，其最終還需要政府的審批和授權才能給予辦理資格以及相關的手續。對于保險的機構來說，應該對該項業務中的資產狀況、業務辦理的資格、辦事人員的專業度進行審核，督促第三方機構在住房反向抵押貸款業務中發揮重要的作用，對第三方機構的資質進行全方位的審查，確保老年人的合法權益。

2.3.3 加強住房反向抵押貸款的內部風險控制和外部監管

住房反向抵押貸款業務是一項金融業務，雖然具有一定的社會保障性，但是也是具有一定的風險的，因此需要對住房反向抵押貸款的內部風向進行有效的控制。首先，我們可以對貸款機構的業務水平進行控制，提高他們的職業道德來進行防范;其次，要精心設計出合理的住房反向抵押貸款合同的標準文本，該文本在該項業務中受到法律的保護，該文本明確的指出了老人的責任和義務;再次，還可以發揮充分發揮第三方的綜合監督管理能力，讓商業銀行、保險公司以及各大社會保障機構來行使自己的監督職能，結合自己的業務特色和優勢，在該業務的辦理過程中，不斷的優化和整合，正確的發揮自己的實力，建立良好的風險防控機制;最后，還可以請專業的房屋估價團隊對老人的房屋進行合理的評估，使老年人的合法權益最大化，是老年人的生活得到保障。除此之外，還要發揮各級政府的政策干預，加強對住房反向抵押貸款業務進行監督，頒布一些與之相關的法律和法規，來約束相關部門的行為，并對各部門各業務的實際情況進行評估和監測。

2.3.4 完善有政府擔保機制和商業保險制度

政府在住房反向抵押貸款業務的推行中扮演著重要角色，其他的歐洲國家之所以成功的推行了該項業務，在很大程度上也歸功于有政府的支持。首先住房反向抵押貸款業務的有效期耗時很長，其中包含了很多的不確定因素，為了更好的保證申請人的合法權益，除了商業銀行、保險公司、社會保障機構的努力之外，還需要加大政府的扶持和幫助，從而更好的減少該業務的風險，在必要時，還可以給予一些資金上的幫助，比如當商業銀行出現資金短缺的問題或者資金周轉上的問題，政府可以給予一定的扶持，來保證貸款人的資金需求。在住房反向抵押貸款業務的推進中，還可以引入商業保險制度，讓商業保險制度參與到該項業務的辦理中，可以分擔金融機構所面臨的風險，商業保險由投保人支付保費，對金融機構可能面臨的損失進行補償。當然，住房反向抵押貸款業務的正常進行還需要建立合理的保險制度，才能合理的保護老年人的權益。

3 結語

綜上所述，住房反向抵押貸款業務作為一種特殊的金融產品和養老制度，將盈利目的與社會責任感相結合，該業務應該得到大力的推廣，為我國的社會保障體系做出巨大的貢獻。在具體的推進中，應該加強各領域各行業的強強聯合，增加其業務的專業性，并且能夠正確的解決該制度與法律規定之間的沖突，結合我國的國情，并找出可行性的解決辦法，設計出一套完善的住房反向抵押貸款產品。

參考文獻

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