從法理視角淺談房屋租賃合同

現代市場經濟中，人們要使用房屋、廠房、機器、汽車等不動產或者動產時，出于成本的考量，亦或是為了以后的變動作打算，都傾向于花錢購買該不動產或動產的使用權。對于承租人的好處使用該租賃物并獲得收益，又能夠避免一些不要的風險。對于出租人的好處就是該租賃物即使自己不適用，也不會被荒廢，還為自己創造了收益。對于市場的好處在于促進了市場經濟中的物盡其用，租賃物發揮了它的作用，創造了經濟價值。租賃合同分為動產租賃合同與不動產租賃合同，法律對不動產租賃合同特別是房屋租賃合同作出若干的特別規定，在現實生活當中，關于房屋租賃合同的糾紛也日漸增多，所以今天筆者談一談房屋租賃合同。

一、法律傾向于保護承租人

這種合同的法律關系主體有承租人和出租人，而法律對二者的保護是有傾向性的。我認為法律更傾向于保護承租人。理由如下：房屋租賃合同分為住房租賃合同和經營用房租賃合同，在住房租賃法律關系中，承租人漂泊在外，沒有固定居所，與坐擁房產、不用忍受露宿街頭之苦的出租人相比，承租人顯得更弱小，應當成為被保護的對象。經營用房租賃法律關系中，經營人（有可能是法人）受制于經營成本的因素，經營用房的變動會使他們不堪重負，所以他們缺乏與出租人討價還價的資格，在租賃法律關系中處于弱勢地位?？偟膩碚f，房屋租賃市場大多數是賣方市場，承租人不具有議價能力，處于合同劣勢地位。因此房屋租賃合同特別規定要保護承租人，這體現為買賣不破租賃制度與優先購買權制度。

二、買賣不破租賃制度的正當性

根據《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！惫P者認為，買賣不破租賃制度不光是保障了承租人利益，還促進了房屋的物盡其用。一間無人居住或使用的房屋在房東手里并不能產生任何的經濟效益，而房屋被承租人租賃后，無論是基于自身居住使用還是經營用途，都有利于創造經濟價值。但是買賣不破租賃制度打破了“物權優于債權”，這個制度是否具有正當性呢？筆者認為是有的。合同法的初衷之一是要保護交易安全和穩定，設想一下，假設出租人單方面想結束租賃關系，其只需將出租屋出售就直接地不受任何限制地發生解除租賃關系的效果，那么承租人作為合同相對人的合法權益就完全得不到保障，租賃合同的穩定性更是得不到保障。

三、優先購買權的正當性

承租人的優先購買權作為一種法定權利，由法律為承租人創設?！逗贤ā返诙偃畻l：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買權利?！痹谖覈囟ǖ纳鐣F狀下，承租人優先購買權制度是保護弱勢群體承租人的制度。雖然表面上看起來是損害了物權人行使對房屋的排他性的處分權，但是不會影響物權人所獲得的最終利益，因為承租人是以同等條件行使優先購買權。有的觀點認為該制度已經不適用與當前的市場經濟環境，會影響交易安全，但是筆者有不同的觀點。當前的市場經濟環境中，承租人與出租人的關系并不是想象當中的平等，承租人的弱勢是非常明顯的。大多數承租人并非是擁有房屋以后仍租賃房屋，現實情況就是他們是沒有擁有任何一套屬于自己的房屋，他們對于房屋的渴求是很大的，在租賃關系中也是非常脆弱的，法律仍然應當對其進行保護。

四、對違法轉租的理解

那么承租人難道可以仗著其法律賦予的光環，在租賃法律關系當中為所欲為，而不受限制嗎？并不是的，法律的初衷是為了維護交易穩定和公平，承租人在法律關系中也是合同當事人，對承租人的行為也要進行一定的限制。比如對承租人轉租的限制，不經過出租人同意的情況下，承租人將房屋轉租的話，出租人可以解除合同。本質上，不經同意轉租是一種違約行為，所以出租人擁有了解除合同的權利。但是我會思考一個問題，房屋租賃合同究竟是讓渡了出租人的什么權能呢？如果是讓渡了使用和收益權能（即承租人獲得了這些權利），那么收益權能是有所限定的，只能由承租人通過自身的使用來獲得收益，而不能夠由承租人出租房屋而獲得收益嗎？是的，筆者認為承租人獲得收益權能是有一定的條件的，承租人作為合同一方當事人，應當在租賃合同所規定的范圍內進行使用并獲得收益，租賃合同雖然沒有明文限制規定如何獲得收益，但是按租賃合同的性質來看，也應當是由承租人自身使用而獲得收益，這樣的權能讓渡才具有正當性。那么承租人違法轉租行為是否屬于侵權行為呢？我認為是不屬于的。首先，出租人已經不再占有房屋，其還擁有所有權能中的處分權，違法轉租行為并不會直接侵害出租人的處分權。其次，在主觀上承租人是不具有侵害所有權的惡意的，不符合侵權行為構成的主觀要件。所以說，違法轉租行為僅僅是違約行為，并不構成侵權行為。

五、總結

房屋租賃合同的很多法律條款都傾向于保護承租人，畢竟承租人作為沒有擁有不動產的主體，在合同中呈現弱勢的狀態。如果法律不對弱勢群體進行保護，那么在大量的租賃關系當中，這種弱勢將會被無限放大，因而產生人們訂立租賃合同的阻力。不過法律是長期在實務實踐中不斷發展的結果，它的考慮是很全面的，所以法律并不會完全向承租人傾斜。它通過禁止違法轉租來限制承租人，承租人不得損害出租人的利益?？偟膩碚f，房屋租賃合同的兩個主體承租人和出租人都具有鮮明的特征，他們之間的合同屬于繼續性合同，并不能一次性完成，所以二者在履行合同過程中總是會相愛相殺。不過好在法律已經嗅到了他們之間的火藥味，對房屋租賃合同進行了特別的法律規定，最終才能讓租賃市場保持健康的狀態，房屋也能夠物盡其用。

作者簡介：陳晨（1996—），女，漢族，四川省自貢人，學生，碩士在讀，單位：成都理工大學，研究方向：民商法。