關于房地產估價機構在發展中的防范風險探析

徐永前

摘要：近年來在我國社會經濟發展推動中，中國房地產行業發展速度較快。房地產估價機構作用日益顯現，但是我國房地產估價行業實際發展較晚，在房地產估價機構發展中也存有較多風險要素。因此當前要對各項風險全面正視，采取相關控制措施，完善企業管理制度，提高估價人員綜合素質。促使房地產估價行業能穩定健康發展，全面突出房地產估價機構重要價值。

關鍵詞：房地產估價機構;發展;防范風險;措施

1 引言

房地產估價風險就是在房地產經濟活動開展中，由于估價機構以及相關估價就業人員隨意違反相關法律法規，最終導致評估結果真實性降低，致使廣大客戶利益受損，最終導致估價機構以及從業人員產生經濟以及市場信譽方面的損失。當前房地產估價機構以及相關就業人員在探求自身發展、補充各項業務基礎上，如何進一步處理好收益、發展、風險之間的對應關系，是房地產估價行業發展的重要話題。

2 房地產估價風險主要內容概述

2.1 經濟活動主體面對的風險

經濟活動主體如上文所說就是涉及到的估價活動主要利益方，比如銀行金融部門、貸款業務中的借款人員、擔保人員、房地產投資人與債權人、政府部門等多方利益。當具體估價結果各項數據與對應價值存有較大偏差，對利益方具有較大影響。比如在抵押物估價中，估價較高加上不能對借款進行償還，銀行以及各個金融管理機構將不能足額回收，將會產生產生諸多賬務處理問題。長期發展會致使銀行以及相關經融機構在經營發展中出現較多問題，危害嚴重將會出現金融破產以及金融動蕩等問題^[1]。

2.2 房地產估價機構和估價人員面對的風險

首先是經濟風險，經濟風險就是在對應的經濟形勢在一段時間內產生的各項變化，會致使對應的評估結果與市場價格之間出現較大差距。正常情況下此類結果難以進行有效預測，經濟風險發生將會對參與房地產經濟活動的主體產生較大經濟損失，不利于社會經濟穩定。其次是技術風險，在房地產估價行業長期發展中，成本法、收益法以及市場法應用較多，三種常用的估價方法在實踐中要參考相關資料。所以當前估計機構與估價技術人員對資料掌握情況對估價結果具有較大影響。我國房地產估價機構實際起步較晚，在資料積累方面存有諸多問題，比如市場基準收益率水平、價格變動指數等，容易產生技術不確定等諸多問題。還有部分報告中提出的估價結果敘述不完整，會產生諸多風險。部分估價人員專業素質與綜合能力較低，致使其在評估過程中不能合理應用專業知識，將會產生較為嚴重的估價風險問題^[2]。

再次是業務風險，業務風險主要是由于估價活動產生的風險，常規估價活動開展主要是對房地產整體權益綜合判斷。主要是由于我國在產權界定中存有較多問題，比如有部分企業基于政府征收土地方式對廣大農民原有土地展開征收，由于要對成本要素進行控制，但在操作中對應的產權登記手續補充不足。還有部分估價人員與估價機構針對各項全新的發展業務，在各項估價方法以及估價參數判定中存有較大確定性，導致估價機構與人員發展存有較大風險。最后還存有政策風險，在當前社會主義市場經濟快速發展中，房地產價格深受市場要素影響，也會受到各項政策影響。多項政策變化。此類要素是目前房地產估價技術人員不能有效預測的，各項產業政策、金融政策、稅收政策變化均會對房地產市場價格產生較大負面影響，此外政策變動也會對估價機構與估價人員估價方法產生影響^[3]。

3 房地產估價機構發展中存有的風險分析

房地產行業競爭性突出，加上多項信息廣泛傳遞，房地產估計機構擬定的估價報告各項內容真實性有待認證，存有多項不真實問題將要向客戶索賠一定損失，這就是房地產估價機構發展中面對的索賠風險。產生此類風險的主要因素就是主觀層面上的非正當原因，其次就是估價機構在技術與管理層面上的問題。當房地產估價機構卷入到索賠訴訟中，不論結果輸贏，其整體信譽均會受到較大影響。從房地產估價整體行業發展經過來看，其擬定的各項制度以及法律體系不完善，存有不公平競爭問題。近些年來各個監管機構管理不嚴格，存有諸多市場競爭力較低的估價機構。部分專業能力較差的估價人員在執業發展中仍舊存有明顯的職業道德以及技術規范問題，有意泄露相關信息，提供不真實信息等，對行業長遠發展危害較大。最后估價機構估價專業人才流失也是重要風險，優秀的高素質從業人員流失將會帶走較多客戶。缺乏優秀估價人員，對估價結果也具有較大負面影響。

4 房地產估價機構在發展中的防范風險探析

4.1 完善企業內部管理機制，建立高水平的權威評估

房地產估價機構屬于社會新型服務企業，當前處于發展初期，多數機構尚未建立嚴格完善的管理制度以及企業發展文化。所以當前要積極構建科學規范化的管理架構，優化企業內部管理機制。對企業各個內部管理部門，管理部門與企業主體之間的關系進行調控，合理開發以及配置人力資源。組建更為科學化的質量監管機制，這樣能為客戶提供更多高品質的產品服務，提高行業內部發展權威，是當前房地產估價機構對風險控制的重要方式^[4]。

4.2 培育更多高素質、高水平執業人員

在房地產估價工作開展中，執業人員專業知識、專業內涵以及良好的工作經驗對評估結果質量具有較大影響，對提高房地產估價機制市場發展形象也有著較大影響。近些年房地產評估專業化水平全面提升，社會對于房地產估價人員的期望值也在進一步提高。當前房地產估價機構要注重強化執業人員專業能力，對其專業知識以及道德素質進行培育。管理機構要結合估價工作特點定期對估價人員實施培訓，為員工長期發展提供更多繼續教育與改造發展的機會，為優秀執業人員提供更多物質以及精神獎勵。房地產估價從業人員自身專業能力以及道德素質全面提升，能為房地產估價機構全面發展提供重要保障。

4.3 強化估價人員風險意識，提高產品服務質量

估價人員對于各項風險的認知態度以及判定水平是全面降低風險的重要措施，所以當前房地產估價機構要注重全面提升企業員工風險防控意識，保持良好的職業態度。其次，估價機構還要嚴格遵循以質量求生存、質量求發展的競爭觀念，努力提升產品服務質量，要求從業人員在評估中能全面依照規范化的法律法規進行評估，提供更多真實信息以及資料，能做好有效鑒定。選取科學規范化的評估方式，降低各項評估風險^[5]。

5 結語：

綜合上述，房地產估價機構發展中面對諸多風險，如何進一步防控風險要求相關估價機構進一步完善內部管理機制。還要注重培育更多專業人員，強化員工風險防控意識，保障房地產估價機構的長遠發展，在發展中具有充足動力。

參考文獻：

郭俊峰.房地產估價機構如何在發展中防范風險[J].中國房地產業，2019（10）：35.

[2] 朱山.房地產估價機構防范風險策略探討[J].中國房地產業，2019（29）：275.

[3] 樓璟.房地產估價機構風險防范[J].中國房地產業，2019（20）：219.

[4] 潘世炳，文云波，張小莉.房地產估價機構 如何在發展中防范風險[J].中國房地產（中旬刊），2018（12）：62～65.

[5] 郭金其.房地產估價市場中的風險及防范辦法[J].房地產導刊，2018（36）：36.