我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式研究

劉新軍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要考慮到國家政策、市場變量等多種因素的影響。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益率逐漸降低，有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)營模式進(jìn)行改變，使其更加適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢要求。為減少房地產(chǎn)企業(yè)受各方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營模式來發(fā)展，但由于該模式發(fā)展時(shí)間較短，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，需要采取措施來進(jìn)行防范。本篇文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施進(jìn)行了分析，希望能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);輕資產(chǎn)運(yùn)營模式;研究

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿碓础Ｄ壳埃覈?jīng)濟(jì)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型，基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，一方面與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面相協(xié)調(diào)、適應(yīng)，另一方面也能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新，使其更加高質(zhì)發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營模式創(chuàng)新的原因

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)基本仍然采取傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式，但在我國房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下降的背景下，這一模式受到了諸多因素的制約，導(dǎo)致房地產(chǎn)企發(fā)展需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，為此，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式進(jìn)行創(chuàng)新，使其更加適應(yīng)以下幾個(gè)方面的需要：

第一，由于房價(jià)過高，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，尤其是三四線城市開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售證之后無法快速出售。為了解決房價(jià)過高的問題，我國政府采取了多次宏觀調(diào)控措施，希望將房地產(chǎn)價(jià)格控制在一個(gè)較為合理的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到這一因素的影響，發(fā)展勢頭有所減慢^[1]。

第二，伴隨著我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的加快發(fā)展以及國家不斷加大力度保護(hù)土地資源的政策，導(dǎo)致許多城市的主城區(qū)及近郊區(qū)能夠開發(fā)的土地資源明顯縮減，房地產(chǎn)內(nèi)部市場競爭逐漸加劇，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸演變成了一個(gè)紅海市場。

第三，受到員工工資水平提升、原材料價(jià)格上漲等方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不斷上漲。同時(shí)，受到國家金融政策的限制，房地產(chǎn)企業(yè)融資工作開展困難，融資成本較高，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力大，這有可能導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，供給和需求存在著較大的差異。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展差異化趨勢明顯，一個(gè)重要表現(xiàn)形式就是區(qū)域之間的差異化。經(jīng)過本輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，我國一二線城市的房地產(chǎn)的供給和需求整體上處于平衡狀態(tài)，即使有一定庫存，由于受到人口流入、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好等因素的影響，庫存去化的問題也不大;而在一些欠發(fā)達(dá)的三四線城市，房地產(chǎn)供應(yīng)面積較大，但在國家棚戶區(qū)改造政策已緩緩落下帷幕的情況下，需求沒能再次大規(guī)模釋放，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供過于求的現(xiàn)象比較突出，供給和需求難以達(dá)到平衡^[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

當(dāng)前，我國有很多行業(yè)采用了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式并取得了比較好的成果，比如說零售業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)等。但是在房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式仍然是比較新興的運(yùn)營模式，在使用過程中伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并采取措施進(jìn)行防范。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)所采用的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式主要有三種。第一種是對(duì)品牌進(jìn)行輸出管理，全部的資金都來自投資方;第二種是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行代建的模式;第三種則是小股操盤模式，在合作企業(yè)中擁有少量股份，通過分紅等來獲取收益。經(jīng)過分析可以發(fā)現(xiàn)，這三種模式存在著一定的共同點(diǎn)，都是為了將資金最大化的利用，來提高企業(yè)的管理水平和品牌效應(yīng)^[3]。

在運(yùn)營過程中，這三種輕資產(chǎn)運(yùn)營模式需要面對(duì)以下兩點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：第一，收益和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)等的風(fēng)險(xiǎn)沖突。在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中，輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)很可能出現(xiàn)實(shí)際收益不及預(yù)期的情況。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方由于資金不足，導(dǎo)致輕資產(chǎn)運(yùn)營方無法按時(shí)完成施工進(jìn)度，雖然根據(jù)雙方約定，是由于投資方資金不足導(dǎo)致的施工進(jìn)度停滯，甚至爛尾的情況，清資產(chǎn)運(yùn)營方不會(huì)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。但這種局面會(huì)導(dǎo)致雙輸?shù)木置妫赐顿Y方?jīng)]有能力完成項(xiàng)目投資并取得預(yù)期的銷售目標(biāo)，輕資產(chǎn)運(yùn)營方自然不能獲得約定的收益。第二，企業(yè)形象和項(xiàng)目質(zhì)量存在沖突。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外界所展現(xiàn)的形象，能夠在一定程度上體現(xiàn)產(chǎn)品的質(zhì)量。在使用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)中，最根本的目的是為了借助于企業(yè)品牌形象和管理經(jīng)驗(yàn)使企業(yè)獲得更多的收入來源，轉(zhuǎn)變企業(yè)原本單一的經(jīng)營模式，這就要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量有著高標(biāo)準(zhǔn)的要求。但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是由雙方合作進(jìn)行的，很容易出現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營方的品牌形象和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的沖突，特別是當(dāng)輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)出于各方面的原因，沒有實(shí)際參與到設(shè)計(jì)、施工等工作環(huán)節(jié)時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方很可能會(huì)為降低費(fèi)用而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，造成施工質(zhì)量差的現(xiàn)象。一旦產(chǎn)品在質(zhì)量上出現(xiàn)問題，輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)的外界形象就會(huì)受到重大損失^[4]。

4 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的風(fēng)險(xiǎn)防范

針對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在實(shí)踐中存在的問題，需要制定有效的措施加以防范。

第一，在應(yīng)對(duì)收益和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)等這一風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)可以在簽訂合同時(shí)約定，由房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方將一定比例的股權(quán)抵押給輕資產(chǎn)運(yùn)營方，以防止投資方違約，這樣將大幅度降低違約出現(xiàn)的概率，防止出現(xiàn)不必要的損失。同時(shí)，在合同約定中，還可以改變付款方式，要求投資方提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期施工的資金支付比例，付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)適當(dāng)提前，或是約定由輕資產(chǎn)運(yùn)營方根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等方面的因素考慮，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供第三方融資貸款以保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資款直接由輕資產(chǎn)運(yùn)營方進(jìn)行管理，并由投資方支付相關(guān)的資金利息，直至房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營結(jié)束。總之，由于輕資產(chǎn)運(yùn)營方的利潤總額較低，但卻承擔(dān)著企業(yè)品牌、形象等方面的重大風(fēng)險(xiǎn)，需要采取多種保障措施，將輕資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目按合同規(guī)定的內(nèi)容最終完成，取得皆大歡喜的結(jié)果。這樣，輕資產(chǎn)運(yùn)營方既使企業(yè)獲得了應(yīng)得的收益，又保障了企業(yè)的外界形象^[5]。

第二，在應(yīng)對(duì)企業(yè)形象和項(xiàng)目質(zhì)量上存在沖突這一風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)應(yīng)該對(duì)合作方的信用進(jìn)行周密的調(diào)查，最為常見的方式是調(diào)查其在和其它企業(yè)進(jìn)行合作時(shí)是否存在著違約行為，是否進(jìn)入了失信違約名單等情況，以此來獲得合作企業(yè)的更多信息，降低進(jìn)行合作可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

5 結(jié)語：

雖然我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了轉(zhuǎn)型期，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍然是經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Α＝?jīng)過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)營模式進(jìn)行改變，使其從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式有利于房地產(chǎn)企業(yè)更加長期穩(wěn)定發(fā)展。但輕資產(chǎn)運(yùn)營模式由于開展時(shí)間比較短，很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)從業(yè)人員盡快采取有效措施來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，從而讓這種管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行大規(guī)模普及、應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)：

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