土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究

李濤

摘要： 我國(guó)政府通過實(shí)施土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)開展總體調(diào)控，文章以此為敘述基礎(chǔ)，闡述了土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生作用的機(jī)制，剖析了土地供應(yīng)總體數(shù)量、供應(yīng)系統(tǒng)和供應(yīng)途徑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用效果以及給予總結(jié)。

關(guān)鍵詞： 土地供應(yīng)政策;房地產(chǎn)市場(chǎng);房?jī)r(jià)

1 引言

近年來在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入了低迷狀況并且發(fā)展的狀況也傾向于持續(xù)惡化，因此，國(guó)家為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性實(shí)施了很多的總體調(diào)控政策。從2005年到現(xiàn)在，我國(guó)政府在不斷的提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控水平，由于不一樣的土地供應(yīng)政策會(huì)產(chǎn)生不一樣的激勵(lì)效果，也會(huì)促成不同的制度體系，能在一定程度上讓政府、單位和個(gè)人在土地使用過程中清楚自己需要履行的義務(wù)，從而形成有效的土地資源配置。應(yīng)用土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著總體調(diào)控的作用，實(shí)際上就是以中央政府作為主體的國(guó)家以及各層次政府通過對(duì)全國(guó)或者是本轄區(qū)內(nèi)土地資源的供總量、供應(yīng)途徑和供應(yīng)系統(tǒng)的控制和管理，對(duì)相應(yīng)的范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行予以指導(dǎo)和總體上的調(diào)控。

2 土地供應(yīng)政策目標(biāo)及特征分析

2.1土地供應(yīng)政策的目標(biāo)

土地供應(yīng)政策的根本目的是保護(hù)土地資源，改進(jìn)土地資源在各個(gè)地區(qū)、行業(yè)和單位中的分配，與此同時(shí)更好的滿足國(guó)家總體調(diào)控的需要，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)連續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展進(jìn)程，達(dá)到土地供應(yīng)合理的目的，還需要通過使用經(jīng)濟(jì)和法律途徑結(jié)合行政措施快速有效的實(shí)施市場(chǎng)機(jī)制，來改善土地資源的分配效率。

2.2 我國(guó)土地供應(yīng)政策的特征

我國(guó)城市土地供應(yīng)政策和外國(guó)的土地供應(yīng)政策還存在一定的差異，我國(guó)的土地供應(yīng)政策對(duì)城市土地供應(yīng)有著政府壟斷的現(xiàn)象，外國(guó)一般利用調(diào)整土地供應(yīng)量這個(gè)措施和通過整頓土地來供應(yīng)市場(chǎng)需求的措施來改善這種現(xiàn)象。我們闡述的土地供應(yīng)政策是政府在更改批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的土地?cái)?shù)目和供應(yīng)方面的問題，還有調(diào)節(jié)控制城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。

3土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1 土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用

土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用大致涵蓋了兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)上的影響，土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，土地價(jià)格的提升有極大地可能性會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢升高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度減小。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的提供量降低，那么就會(huì)影響到房子的價(jià)格，因此，土地供應(yīng)數(shù)目對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響也很大。還有一方面，土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)單位可開發(fā)的土地?cái)?shù)目有決定性作用，它可以作用于房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度，然后極大的影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)目，最終作用于房地產(chǎn)價(jià)格。讓土地政策與金融、稅收政策做比較，土地總體的調(diào)控政策只對(duì)供給有一定作用，但是不能夠?qū)π枨罅吭斐捎绊懀膊荒軌蜃龅阶屨w市場(chǎng)的保持平穩(wěn)狀態(tài)。土地政策這一措施對(duì)供給造成了明顯的影響，由于土地所有權(quán)屬于國(guó)家，對(duì)土地的需求不能夠以頒發(fā)土地政策做到簡(jiǎn)單地調(diào)控土地供給，這樣只會(huì)加重人們對(duì)土地的需求量。

3.2 土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯影響

土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)浮動(dòng)作用極大，通過對(duì)土地的總體調(diào)控可以調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。對(duì)房地產(chǎn)的土地總體調(diào)控是指我國(guó)政府有效的利用配置土地提供量來決定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開發(fā)的重要基石，它與金融、財(cái)政方面的調(diào)控安排相比較，土地調(diào)控對(duì)提升供給數(shù)目的作用更大，可是成效得到的體現(xiàn)的時(shí)間比較長(zhǎng)。不管是土地總數(shù)調(diào)控還是體系調(diào)控，土地供應(yīng)時(shí)滯會(huì)直接影響到調(diào)控成效。如果不能夠充分重視土地供應(yīng)時(shí)滯問題，那么就不能夠明確掌握調(diào)控的作用，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控也只在淺層面上，政策的實(shí)施不能夠達(dá)到預(yù)想的目標(biāo)。

3.3 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量的影響

土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成元素之一，土地供應(yīng)如果是被儲(chǔ)備、荒廢或者是被有意的囤聚，那么土地供應(yīng)就轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。因此文章所說的土地供應(yīng)總數(shù)是實(shí)際供應(yīng)數(shù)目。土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)層面的作用，第一個(gè)層面是作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總數(shù)，尤其是作用于增量房地產(chǎn)產(chǎn)物，第二個(gè)方面就是作用于生產(chǎn)和預(yù)算量，但是作用效果和作用的時(shí)間有所差異。

4 土地供應(yīng)政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議

房地產(chǎn)價(jià)格很大程度上是對(duì)房地產(chǎn)的需要的實(shí)際表現(xiàn)，土地市場(chǎng)的供給需求作用于地價(jià)，有效影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)人們對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量的需求量變高時(shí)，土地供應(yīng)數(shù)目、地價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)數(shù)目都會(huì)有所提高，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格提升時(shí)，土地供應(yīng)量也會(huì)有一定的提高，房地產(chǎn)價(jià)格是土地供應(yīng)量浮動(dòng)的主要因素。通過對(duì)土地供給浮動(dòng)情況的剖析，隨著城市的不斷的發(fā)展，可以用比較少的土地供應(yīng)量來調(diào)整控制房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

4.1 調(diào)整土地供應(yīng)使用方向

土地的使用發(fā)展方向的供給比重，可以有效的體現(xiàn)政府的產(chǎn)業(yè)政策，就比如說在現(xiàn)在我國(guó)利用的供地結(jié)的政策是，對(duì)不能夠達(dá)到國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目終止供地，對(duì)具有約束性項(xiàng)目提升供地標(biāo)準(zhǔn)，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求、動(dòng)態(tài)調(diào)控和訂立新型約束條件同時(shí)調(diào)整商業(yè)使用土地的數(shù)量，加大產(chǎn)業(yè)政策扶持行業(yè)的提供。

4.2 調(diào)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

住宅占用土地總量在土地供應(yīng)總量中的所占比重能夠極大地影響住宅用地的提供總量，以住宅占用地總量來影響住宅市場(chǎng)供給與需要的關(guān)系，從而到影響住房標(biāo)價(jià)。各個(gè)種類住宅用地的提供結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)商品的結(jié)構(gòu)，住宅商品提供需要結(jié)構(gòu)涵蓋了商品住宅、普通商品住宅等類型。而在這其中，商品住宅是標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)化商品，廉租房則就屬于社會(huì)保障產(chǎn)品。住宅用地供給的結(jié)構(gòu)比重對(duì)住房市場(chǎng)體系的進(jìn)步和住房保障系統(tǒng)的建設(shè)有很大的作用。

在保障性住房用地供應(yīng)遠(yuǎn)超了市場(chǎng)需求時(shí)，就會(huì)極大的作用于完全市場(chǎng)化的住宅市場(chǎng)情況。所以以不占用市場(chǎng)的空間為基礎(chǔ)提供合適的比重，是保障性住房用地的提供的重要原則。當(dāng)完全市場(chǎng)化的住宅用地供應(yīng)超過了市場(chǎng)需求時(shí) ，就會(huì)極大地作用于住房保障體系的構(gòu)建，也有極大地可能性影響社會(huì)安定。在現(xiàn)在，我國(guó)大多數(shù)城市都有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，房?jī)r(jià)上漲迅速，房?jī)r(jià)收入比例過高等狀況，還有一些城市存在不合理的強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)化，不在意住房保障體系建設(shè)的住房政策有極大地聯(lián)系的問題，而這樣的問題都是現(xiàn)在急需解決的。

4.3 調(diào)整土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)

土地供應(yīng)空間區(qū)位結(jié)構(gòu)可以極大地對(duì)城市區(qū)域發(fā)展做出一定的改變作用，然后作用于區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一個(gè)比較好的土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，可以與城市發(fā)展方向、環(huán)境發(fā)展要求更加符合更適應(yīng)，將公共基礎(chǔ)設(shè)施用地合理安排在一起，可以優(yōu)化城市作用、空間結(jié)構(gòu)，更好的幫助區(qū)域土地分配平衡，功能用地科學(xué)劃分，房地產(chǎn)整體價(jià)值得到提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡進(jìn)步。但是科學(xué)的的土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，會(huì)讓土地供應(yīng)與城市整體劃分安排不同，城市功能不能夠得到有效的調(diào)節(jié)。

5 結(jié)語(yǔ)：

本文在前人研究成果的基礎(chǔ)上，從理論上分析了土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的作用機(jī)理，得到了如下結(jié)論：土地供應(yīng)量能對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生較大的影響，是房?jī)r(jià)變化的重要影響因素之一。土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的作用具有時(shí)滯效應(yīng)。當(dāng)前的房?jī)r(jià)不僅受到當(dāng)前土地供應(yīng)量的影響，還受到滯后- -年的土地供應(yīng)量的影響。土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格具有負(fù)向影響。土地供應(yīng)增加，房?jī)r(jià)下降;土地供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲。因此土地供應(yīng)量是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的工具，政府增加土地供應(yīng)量能有效緩解當(dāng)前房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)水平回歸理性。土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，當(dāng)年的土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制主要是通過影響開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期來實(shí)現(xiàn)的。政府減少土地供應(yīng)，開發(fā)商和購(gòu)房者會(huì)預(yù)期未來土地供應(yīng)不足，從而進(jìn)-步預(yù)期未來住宅供應(yīng)不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

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