完善自然人不動產交易稅收征管的思考

摘?要：自然人不動產交易涉及的稅種多，成交量大，而自然人對于稅務知識與征管流程知之甚少，又容易受到外界環境的影響，因此征納矛盾較易激發，從而引發輿情風險。本文從自然人納稅人的特點出發，分析不動產交易稅收征管的難題，并提出了優化不動產交易稅收征管的路徑。

關鍵詞：自然人;不動產交易;信息共享;誠信機制

不動產交易稅收涉及的稅種多，政策多變，納稅群體特殊，絕大多數為普通老百姓，因此加強不動產交易稅收的管理，簡化辦理流程，全面落實各項優惠政策，讓納稅人享受到政策紅利是工作重點。

一、自然人納稅人特點

（一）自然人存在從眾心理與盲目攀比心理

自然人容易受到外界人群行為的影響，可能會做出非理性的行為。政策的一點點變化都會一石激起千層浪，引發很大的反響，加之一些不良中介機構的引導和推波助瀾，從眾心理與盲目攀比心理被無限放大，極易產生輿情風險。

（二）自然人稅法遵從度普遍不高

自然人普遍對于稅法和辦稅流程等不熟悉、不了解，稅法遵從度遠不及單位納稅人，存在不如實申報、不主動履行納稅義務的行為。尤其對于不動產交易的自然人來講，他們將不動產交易視為“一錘子買賣”，所以稅法遵從度更低，矛盾與糾紛相比其他稅種也更多。

（三）自然人的維權意識不斷增強

隨著法治進程的持續推進，法治理念深入人心，納稅人的維權意識越來越強，與此同時，為維護納稅人的合法權益，納稅人維權的渠道也越來越廣。納稅人既可以撥打12345、12366熱線電話，也能夠提起稅務行政復議或者行政訴訟，納稅人對稅務機關的工作質效和稅收政策等都非常關注，也很注重維護自己的權益。

二、自然人不動產交易稅收征管難題

（一）部門信息共享存在壁壘，容易引發執法風險

不動產交易涉及到多家部門，除直接審核不動產能否更名過戶的住建部門、自然資源部門外，還涉及到拆遷部門、公安部門、法院等。但與相關部門的信息交換進程較為緩慢，導致稅務部門在進行征稅或者免稅認定時存在風險。雖然信息化發展勢頭迅猛，但各部門的歷史數據不完善，現有數據與原有數據難以匹配，原有的歷史數據不能很好滿足工作需要。信息質量不高使得稅務機關不能掌握每一個納稅人的房屋套數、家庭狀況等信息，直接影響納稅人承擔的稅負，可能出現不誠信申報的納稅人反而稅收負擔輕的情形，稅收的橫向公平無法實現。

（二）違法成本低

現行稅收法律法規中對于自然人的征管流程未予明確，《中華人民共和國稅收征收管理法》中強制執行措施僅針對從事生產經營的納稅人和扣繳義務人，自然人不履行納稅義務的是否能夠對其采取強制措施無明確依據。為規范二手房屋交易，有效防范執法風險，存量房交易稅收征管系統上線運行，規范了計稅依據，提升了征管質效，促進稅收收入的增長，但“陰陽合同”仍然存在，納稅人不如實申報成交價格、隱瞞家庭房屋套數的行為屢見不鮮。

（三）評估價格認定問題

計稅依據直接關系著納稅人實際承擔的稅負，稅務機關對房屋交易價格的認定有自由裁量權，對于納稅人申報價格偏低又無正當理由的，可以參照市場價格核定。因此，二手房屋交易計稅依據為評估價格與申報價格中取高者，評估價格的認定往往成為爭議的焦點。

三、優化不動產交易稅收征管的路徑

（一）完善信息共享機制，有效防范執法風險

一是各部門聯合發布信息交換共享的文件。詳細列明需要交換的信息，交換的途徑、時限、方式以及公安、法院、民政等部門在綜合治稅方面應當采取的措施及發揮的作用。二是完善信息保密機制。涉及信息共享的各部門聯合出臺有關信息保密的文件，對不同信息設定不同的密級，對違反制度規定的列出詳盡的處罰措施。三是共同搭建信息共享平臺。因各部門信息系統的涉密性，不能實現直接互聯，需要搭建信息共享平臺，各部門應將需要交換的信息實時上傳到平臺中。

（二）建立全社會的誠信機制

一是加大對業務的后續管理和抽查力度。不動產交易的自然人數量多，交易量大，繳稅業務基本為即時辦結項目，因此后續管理尤為重要，應當加強系統的篩選防控功能，做好疑點數據的排查工作。二是獎勵誠信，增加不誠信的成本。納稅人的不誠信行為會影響稅收征管秩序，降低整個社會的福利水平，不利于全社會誠信體系的建設。三是加大對不動產交易參與人的監管。應嚴格評定中介機構的信用等級，堅決打擊和取締不良中介。此外，要加強對新建商品房的全流程的監控，從取得土地到建造開發產品、形成固定資產，直到與購房者達成買賣合意，密切關注開發商的動態，防止因開發商原因導致納稅人無法繳稅辦理產權。

（三）完善評估價格認定及爭議處理機制

一是明確稅務部門與評估機構的職責界限。應明確稅務機關對于評估價格采用上應盡到的責任，以及評估公司出具不實評估報告應承擔的風險和后果。二是建立合理的評估價格爭議處理機制。納稅人對于評估價格有異議的，向稅務機關提出，稅務人員在存量房交易稅收征管系統系統中錄入納稅人的訴求，設置提示和推送功能，層層審核，每一處理人員的意見都需要在系統中詳細列明。三是建立合理的評估價格調整機制。運用科學合理的參數和評估方法，完善存量房交易稅收征管系統數據庫的建設。

參考文獻

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作者簡介：祝曉峰（1987-），女，吉林省大安市人，漢，碩士研究生。